Når man tager på boligjagt i Spanien, kan man ikke lade være med at lægge mærke til annoncerne mærket “bank repossession”, ofte ledsaget af den lokkende tekst om “100 % finansiering”. I et land som Spanien, hvor kravet til egenkapital normalt er 30 % for udenlandske købere og 20 % for residenter, samt 10-13 % omkostninger forbundet med købet, er det ikke underligt, at mange finder tilbuddet om at købe bolig fra banken fristende. Men hvad vil det sige at købe en bolig fra en spansk bank, og hvad skal man passe på?
Overtaget af banken af en årsag
Årsagen til, at de spanske banker tilbyder huse til salg, er den oprindelige ejers økonomiske misligholdelse. Dette kan i nogle tilfælde være en enkelt boligejer, der ikke overholder sine låneforpligtelser over for banken, men langt de fleste huse, der tilbydes af spanske banker, er lejligheder i boligkomplekser, hvor bygherren ikke har opfyldt sine forpligtelser over for banken, der har finansieret projektet. Det første, man spørger sig selv om, er, hvorfor projektet mislykkedes for udvikleren. Et nøgleord er placering, et andet er pris. Meget ofte finder man svaret i en kombination af disse to faktorer. Boligkøbere er og bør være bekymrede for placeringen. Hvis du skal bruge feriehuset et par gange om året, og ofte i forbindelse med lange weekender og kortere ferieperioder, er det ikke praktisk, hvis boligen ligger i Sotogrande, to timers kørsel fra lufthavnen. Det er heller ikke fordelagtigt, at den er placeret i Antequera, hvis man foretrækker at tilbringe dagene på stranden. Begge steder kan du købe boliger fra banken til meget lave priser, men inden du bliver fristet, skal du spørge dig selv; Vil jeg virkelig bo der, eller kommer jeg til at bruge meget af min tid på at køre væk fra hvor jeg bor?
Pris – rabat på hvad?
Ofte kan man blive fristet til at tro, at man gør et meget godt køb fra banken, da de får deres penge tilbage så hurtigt som muligt og ofte sælger med store rabatter. Men rabat på hvad? Ofte finder man årsagen til udviklerens sammenbrud i alt for høje priser sammenlignet med placering. Lejlighederne solgte for dårligt til den oprindelige pris, og banken måtte overtage. Som boligkøber er det vigtigt ikke at blive revet med af tilbuddet om “reduceret fra 350.000 euro til 199.000 euro”. Ejendommen har måske ikke været 350.000 euro værd eller mere værd end 199.000 euro nogensinde for den sags skyld. En bolig er kun det værd, som markedet betaler.
Udlejningspotentiale
Mange boligkøbere i Spanien finansierer deres eget sommerhus ved at leje det ud i perioder. Naturligvis er dette smart, og mange har på den måde gratis private ferieboliger i Spanien. Nogle få formår også at tjene penge på at eje en feriebolig. Fælles for dem alle er, at de ejer boliger på det samme ideelle sted, som alle søger.
Gåafstand til “alt” inklusive natteliv, restauranter, butikker og ikke mindst stranden og fritidsaktiviteter. Der er tusinder af ferieboliger på Costa del Sol, og som hovedregel kan du med sikkerhed sige, at lejepotentialet for boliger, der ikke opfylder ovennævnte krav, vil være lille og de vil blive efterladt tomme. Det er ingen hemmelighed, at de fleste boliger, der tilbydes til salg af banker, har alt andet end en god placering til udleje.
Fællesområder i uorden
Hvis du tager til en fremvisning i et boligkompleks, hvor banken er sælger, vil du ofte (men ikke altid) opleve, at fællesarealerne er dårligt vedligeholdt. Swimmingpoolen kan være tom for vand eller så beskidt, at den er ubrugelig, græsset og de grønne områder holdes ikke, og vagt/portier-services udbydes ikke. Dette skyldes, at alle disse tjenester og faciliteter forsvandt sammen med bygherren, da banken overtog, og banken vil forsøge at holde omkostningerne nede så lave som muligt, før boligerne sælges. Dette behøver ikke altid at betyde så meget, da disse tjenester gendannes, så snart der er etableret en ny bestyrelse for boligkomplekset og et tilstrækkeligt antal nye boligkøbere betaler fællesomkostningerne. Det er dog vigtigt at bemærke, hvor hurtigt banken sælger boligerne, samt hvor mange boliger der er i alt i boligkomplekset. Drejer det sig for eksempel om et stort kompleks på 200 lejligheder, der ofte sælger dårligt, så kan der gå mange år, før der er solgt nok boliger til at genoprette og vedligeholde fællesområder og tjenester. – Ikke så sjovt at tilbringe ferien mange år fremover i et ledigt boligkompleks med forfald, uden en swimmingpool.
Måske lejligheden en dag skal sælges?
For mange er det måske tænkeligt, at deres nye hjem en dag vil blive solgt igen. Mange købere er godt oppe i årene, og ideen om at købe en feriebolig for at eje den påvirker ofte beslutningen. Undertegnede har endda været i fælden, men et godt råd fra en god ven i ejendomsbranchen fik mig til at tænke igen. Rådet formidler jeg her: “Hav altid en exit-strategi”. Ting kan ske. Man kan blive syg, ikke have tid til at bruge ferielejligheden, den økonomiske situation kan ændres osv. Det siger sig selv, at hvis du har købt en lejlighed fra banken, som de har brugt mange år på at sælge, før du dukkede op, selvom de endda har lokket med 100 % finansiering, ja, hvor sandsynligt er det så, at du sælger den samme lejlighed igen inden for en rimelig tid, hvis du har brug for eller vil sælge den?
Juridisk assistance
Det kan være indlysende at tænke, at hvis du køber et hjem fra banken, kontrolleres alle forhold grundigt, og du behøver ikke en advokat og juridisk assistance under købsprocessen. Dette er ikke tilfældet. Banken har heller ikke noget juridisk ansvar, når den handler som mægler, ligesom andre ejendomsmæglere i Spanien. Oftest har banken også tildelt selve salgsfremstillingen til en eller flere mæglere, som normalt er tilfældet i Spanien (i modsætning til Skandinavien). Tro ikke, at der ikke er nogen fælder at gå i, hvis banken står som en sælger – det er mindst lige så vigtigt at søge juridisk hjælp, hvis du køber bolig fra en spansk bank som fra enhver anden sælger.
Fordele
Er der nogen fordele ved at købe et hjem fra en spansk bank? Tja, måske. Hvis banken har en bolig til salg i et område, hvor det alligevel var planlagt at købe, kan det være en fordel at kunne benytte sig af tilbuddet om 100 % finansiering. Den egenkapital, som man ellers skulle lægge på bordet, kan derefter bruges til alternative, indkomstskabende investeringer. Hvis du er dårlig til at spare og simpelthen ikke har den nødvendige egenkapital, kan 100 % finansiering også være en fordel, men kun hvis du hører til gruppen af mennesker, der er gode til at betale afdrag, selvom du er dårlig til at spare. Dog bør der advares kraftigt mod at falde for fristelsen for at købe en feriebolig bare fordi du får 100 % – og nogle gange endda 110 % – finansiering. Det er meget let at falde i fælden og købe en bolig på en forkert placering, simpelthen fordi kriteriet for boligkøb er finansieringen, og ikke alle de andre ting, der er vigtige for at købe et hjem, som du vil nyde i mange år fremover.
Af Tom Halvorsen, tom@norrbom.com
