Dansk boligmarked er tilbage efter rentetilbageslag

Da boligrenterne for alvor steg i løbet af 2022 satte rentestigningerne en brat stopper for den høje aktivitet og kraftigt stigende boligpriser, der ellers havde præget udviklingen på det danske boligmarked i et par år. Nu er aktiviteten dog tilbage på højde med niveauet i årene før Corona-pandemien, lyder det fra Nykredits boligøkonom og chefanalytiker, Mira Lie Nielsen.

I efteråret og vintermånederne 2022/2023 faldt priserne på både huse og ejerlejligheder med knap 10% på forholdsvis kort tid. Renteniveauet er fortsat højt, men siden foråret 2023 er tilbagegangen vendt til fremgang, og der har ikke været prisfald på hverken huse eller ejerlejligheder på landsplan i Danmark. Aktiviteten er også kommet godt tilbage, fortæller Mira Lie Nielsen:

”Boligkøberne har sundet sig, og er nu igen tilbage efter en usikker periode, hvor høj inflation og rentestigninger skabte stor økonomisk usikkerhed. Dansk økonomi har igen klaret sig fint igennem en turbulent periode, og trods økonomisk recession, så sikrer rekordhøj beskæftigelse, ”normaliseret” inflation, høje lønstigninger, skattelettelser og dalende renter, at antallet af bolighandler og boligpriserne forventes fortsat at have pil op hen over 2024”, siger Mira Lie Nielsen.

Men selvom boligmarkedet generelt forventes at fortsætte fremgangen i 2024, så ser det anderledes og mere negativt ud for ejerlejlighedsmarkedet.

”Nye boligskatter vil øge skattebetalingen for ejerlejlighederne ved handel fra 2024 og det vil for en periode presse priserne på ejerlejligheder og nogle af de dyreste huse. Vi forventer prisfald på ejerlejlighedsmarkedet i 2024, og generelt lav aktivitet på det marked gennem året”, siger Mira Lie Nielsen.  

Få handler – men priserne holder stand

Salget af danske fritidshuse er også på vej op igen, men ligger dog fortsat i den lave ende historisk set. Det samme gør danskernes appetit på at købe feriebolig i både Frankrig og Spanien, fortæller Mira Lie Nielsen:

”De højere renter bremser lysten til at købe og finansiere ferieboliger, og en forventning om kommende prisfald kan også spille en rolle for, at danskerne for tiden tænker sig ekstra godt om, før de køber feriebolig. I Frankrig har der det seneste halve år været et lille prisfald på knap 2%, mens boligpriserne i Spanien fortsat har pil op. Det er noget anderledes end i Danmark hvor et forholdsvis stort prisfald satte ind, da boligrenterne for alvor steg”.

Kilde: Macrobond, Nykredit

Boligmarkedet i både Frankrig og Spanien er generelt mindre rentefølsomme end det danske, fortæller Mira Lie Nilsen, hvilket blandt andet bunder i, at gældsætningen i både Spanien og Frankrig er noget lavere, end i Danmark og resten af Skandinavien.

”Der er rigtigt mange husholdninger i Spanien og Frankrig, der slet ikke har lån i boligen. Derudover så er udbuddet af boliger til salg på fx Costa del Sol, hvor mange danskere søger feriebolig i Spanien, forholdsvis lavt, og der er flere købere end sælgere i markedet, hvilket medvirker til fortsat stigende boligpriser.

Overordnet set er tendensen altså en lavere omsætning, men endnu er kun små prisfald observeret i Frankrig. Dermed er der på ingen måde en hård landing i gang, hvad priserne angår. Tværtimod, så stiger priserne med forholdsvis stor hast i nogle af de mest populære ferieområder i både Frankrig og Spanien, jf. figuren nedenfor. De baleariske øer og Malaga oplever fortsat markant prisfremgang, og i Frankrig er boligpriserne faldet det seneste halve år på landsplan. Ved Cote d´Azur er prisudviklingen dog anderledes flad, og priserne uændret høje.

Kilde: Macrobond, Nykredit

Spanien har haft en flot turistsæson i 2023 med et antal besøgende, der oversteg 2019, til trods for, at både briterne og tyskerne holdt lidt igen. Klimaforandringer, som med sommerens hedebølge blev meget konkrete, kan dog på sigt kan dæmpe specielt sommerturismen i de sydeuropæiske lande, og måske også appetitten på køb af ferieboliger.

Rentenedsættelser på vej

Boligrenterne betyder meget for danskernes lyst til boligkøb i udlandet, siger Mira Lie Nielsen, og det er forventningen, at de vil være faldende hen over 2024.

”Efter en samlet renteforhøjelse på 450bp siden sommeren 2022, synes ECB færdig med at forhøje renten. Centralbanken vil nok holde døren på klem for flere renteforhøjelser  – men  fokus er nu på timing og tempo i det rentenedsættelsesforløb, vi og markederne venter i 2024 og 2025. Vi forventer, at den første rentenedsættelse kommer i slutningen af 2. kvartal 2024, og derfra forventer vi nedsættelser på 25bp på alle møder, indtil vi nærmer os en ”neutral” rente i omegnen af 1,5% i slutningen af 2025”, siger Mira Lie Nielsen.

Af Mira Lie Nielsen, Boligøkonom og chefanalytiker, Nykredit