Det har været det store samtaleemne blandt Costa del Sol boligejere. Eller rettere; blandt de boligejere som har optaget et lån i deres hus, for at arvinger skulle undgå at betale arveskat. En dom over en dansk bank i Luxembourg fastslår nemlig, at denne type lån er ulovlige og skal annulleres. Vel er det kun en enkeltstående sag, men den kan få en dominoeffekt, som vil stille både banker og boligejere i en ny og uventet situation.
Det trak fulde huse, da de skandinaviske banker i midten af 00’erne inviterede til investeringsseminarer. Afkastene var gode. Det samme var lånemulighederne for at “geare” investeringerne lidt. Og midt i det hele kunne man så få et stort lån i friværdien og den vej rundt spare sine arvinger for den (høje) spanske arveafgift. Og lånet var man naturligvis velkommen til at geninvestere hos bankerne. Nogle mener i dag, det var for godt til at være sandt. Men var det det? La Danesa har talt med en skatterådgiver, en bankdirektør og en investeringsrådgiver for at få sagen belyst fra flere sider.
Fakta om arveskat
Mette Skovby Jensen har sit klare syn på sagen. Hun er skatterådgiver og har, meget interessant, en fortid i banksektoren. Mette Skovby er ikke i tvivl om, at bankerne den gang lancerede et fuldt lovligt produkt og i god tro.
“De store banker har naturligvis gennemtjekket lovgivningen på kryds og tværs, inden de lancerer et produkt af denne type. Alt andet ville være for risikabelt, både for kunden og banken selv,” siger hun til La Danesa.
“At belåne sin bolig var, og er, fuldt lovligt. Og har man gæld i sin bolig, bliver arveskatten på boligen selvsagt mindre. Om man så ønsker at investere eller leve det søde liv for de lånte penge er helt op til den enkelte. Det er lige til,” forklarer Mette Skovby.
Knap så lige til er derimod forudsætningerne, hvorpå boligejerne tog imod disse boliglån. Mette Skovby var ikke til stede, og ved derfor ikke, hvad der blev sagt på datidens seminarer, men generelt er det hendes indtryk, at mange skandinaviske boligejere fejlagtigt tror, at den spanske arveskat er urimelig høj. “Den spanske arveskattelov er kompliceret, men arveskatten er ikke så høj i de fleste tilfælde,” fortæller Mette Skovby og kommer med to opsigtsvækkende udsagn: “Arveskatten på en bolig udregnes ikke ud fra markedsværdien, men ud fra skatteværdien (valor fiscal), som ofte ligger markant under markedsværdien. Dertil kommer, at der for Andalusien er nogle særlige fradrag på den primære bolig på helt op til 99 procent. Det betyder, at der reelt i mange tilfælde slet ikke er nogen arveskat på den primære bolig,” forklarer skatterådgiveren.
Mette Skovby fortæller, at hun i flere skandinaviske kredse hører snak om arveskatter på 25-30 procent. Hertil siger hun: “Det er kun for likvide midler, at arveskatten kan nå disse højder. Og så naturligvis hvis man ejer tre-fire store boliger med en høj skatteværdi”, slutter Mette Skovby, som klart anbefaler uvildig skatterådgivning forud for alt, hvad der har at gøre med arveplanlægning, belåning og investering. Tilsvarende anbefaler hun, at man kontakter sin bank, hvis man har taget den type lån, som nu er blevet erklæret ulovligt.
Et spørgsmål om markedsføring
Hos Jyske Bank på Gibraltar er sagen naturligvis ikke gået ubemærket forbi. Banken har, som alle andre banker, ydet lån i boligers friværdi, men det har aldrig været med en besparelse i arveskatten for øje.
“Arveskat er noget skatteteknisk, som vi altid har anbefalet vores kunder at tale med en skatterådgiver om. Vi gør os “kun” som bank, men gør til gengæld alt for at gøre det godt,” fortæller Christian Bjørløw, som er direktør i Jyske Bank på Gibraltar.
Han mener, begrebet markedsføring har en meget vigtig rolle i den omtalte sag. “Et lån i friværdien er lige så almindeligt som et almindeligt boliglån, men har man markedsført disse lån med et budskab omkring opnåelse af en skattelempelse der er fejlagtig, er det ikke så overraskende, at myndighederne griber ind,” mener den danske bankmand, som tydeligt husker tiderne tilbage i midten af 00’erne. “Dengang kunne det være et rigtigt godt tip at investere friværdien. Alle tjente godt på investeringer, mens boligen blot steg og steg i værdi. Der blev nærmest kigget skævt til dem, som ikke udnyttede tidens gode muligheder,” fortæller Christian Bjørløw.
Lige så tydeligt husker han naturligvis kolapset i efteråret ’08. “Da både bolig- og de finansielle markeder styrtdykkede kom mange i problemer. Kunderne tabte store summer på deres investeringer, og samtidig kunne de knapt sælge deres bolig for at indfri deres lån til banken. Derfor måtte nogle, specielt englændere som også blev ramt på pundet, gå fra hus og hjem,” forklarer Christian Bjørløw, som understreger, at løsningen i sådan en situation er en dialog mellem kunde og bank. Ikke en årelang retssag, om end det kan ende i en sådan situation, såfremt kunde og bank ikke kan finde en mindelig løsning. Tilsvarende mener han, at med en ordentlig investeringsstrategi kunne de helt store tab være undgået og for de boligejere, der ikke har været tvunget til at sælge deres bolig, er der i dagens marked alle muligheder for at få solgt på fornuftige vilkår og dermed få visket tavlen ren med banken.
Også kundens ansvar
“Man kan ikke være sælger og rådgiver på samme tid. Ikke objektivt i hvert fald.” Ordene kommer fra Svend Jørgen Jensen fra fondsmæglerselskabet Demetra. Han har sin dagligdag i Århus, men tilbringer en pæn del af året i sin feriebolig på Costa del Sol. Det skattemæssige beskæftiger han sig ikke med. Til gengæld har han sin klare mening, når det kommer til investeringer for lånte midler. Han kalder det direkte for dårlig rådgivning, hvis man til privatpersoner anbefaler lån til investering i aktier. Og Svend Jørgen uddyber: “Når man belåner sin friværdi, skal man være forsigtig, for de lånte midler skal selvsalgt tilbagebetales – med renter. Det betyder, at gevinsten skal stige mere end belåningen. Det skaber selvsagt et pres og det kræver stor viden og strategi at foretage den slags investeringer.”
Den rutinerede chefstrateg påpeger, at de mange lån i boligers friværdi er risikofyldte for både bankerne og kunderne. Tilsvarende understreger han, at man som kunde også må tage sit ansvar og lære at sige fra overfor bankerne. “Man kan altid klandre bankerne i bakspejlet, men det får man ikke noget ud af,” slutter Svend Jørgen Jensen.
Hvad nu?
Hvordan bankerne og deres kunder nu vil agere, er ikke til at sige. Det havde naturligvis været ideelt med en kommentar fra banken i Luxembourg, som der er faldet dom over, men banken har ikke reageret på hverken vores telefoniske eller skriftlige henvendelser. Sagen mod banken tog flere år og det mest sandsynlige er, at banken anker sagen. Og så går der yderligere en håndfuld år med det.
Rådet fra skatterådgiveren, bankdirektøren og investeringsrådgiveren er imidlertid enstemmigt: Gå i dialog med din bank. Og få uvildig rådgivning i fremtiden.
Tre konkrete sager:
Ægtepar i Mijas-Costa
Deres sag:
Tog et stort lån i boligens friværdi hos en dansk bank i Luxembourg. Havde tillid til bankens råd om, at friværdien burde investeres og skabe afkast. Tabte stort på investeringerne og stod i en overgang uden likvide midler. Banken forlangte, at huset skulle sælges hurtigst muligt for at få lånet indfriet. Det nægtede ægteparret at acceptere og fik i stedet en aftale om betaling af renter og indfrielse af gælden, når huset blev solgt.
Deres fremtid:
Er i dialog med banken og håber at finde en løsning. Ellers vil de gå rettens vej. Huset er sat til salg. Bliver huset solgt, vil ægteparret blive kvit med banken og økonomisk kunne leve en hæderlig tilværelse. Enten i en mindre lejet bolig eller i deres bolig i Danmark.
Ægtepar i Benalmádena
Deres sag:
Optog et lån på en million euro i en belgisk bank i Luxembourg i friværdien i deres to boliger i Benalmádena og sommerhuset i Danmark. Blev stillet et afkast på seks-syv procent, ingen beskatning af afkastet og ingen arveskat i sigte. Mistede 430.000 euro på investeringerne. Betalte i en årrække rente og afdrag på lånet for at dække tabene på investeringen.
Deres fremtid:
Har netop solgt de to huse, og bliver nu mere end kvit med banken, som foreløbig har givet en rabat på 100.000 euro. Ægteparret er i forhandling med banken om en endnu større erstatning, og er indstillet på at sagsøge banken for deres tab. Parret har heldigvis andre aktiver.
Ægtepar i Marbella
Deres sag:
Tog i 2006 et lån i boligen på 550.000 euro i en islandsk bank. Friværdien blev investeret i aktier og obligationer og ægteparret glædede sig over at kunne spare arveskatten.
Deres fremtid:
Har haft møde med banken, som måske vil lade lånet gå tilbage. Uvist hvad der sker med tabet af de investerede midler. Trods tab er parret kommet økonomisk helskindet gennem finanskrisen.
La Danesa er bekendt med de tre ægtepars fulde navne, og har imødekommet deres ønske om anonymitet i denne artikel.
