Markedet for salg af fast ejendom er langsomt ved at komme igang igen efter en træg periode. Vi er dog stadig i den situation, hvor køberne kan vælge og vrage. På grund af dette nedsætter sælgere med ejendomme, der ikke har papirerne i perfekt orden, markant deres chance for et salg. Det er altid tilrådeligt at gennemgå alt papirarbejde vedrørende ejendommen med din advokat for at sikre, at alt er i orden.
Fastsættelse af salgsprisen
Der er mange måder at anslå værdien af en ejendom på. Den mest pålidelige måde er at bede om en rapport fra et vurderingselskab. De certifikater, du modtager, er særligt kritiske med henblik på fastsættelse af ejendommens pris, ikke kun for at sælge, men også i skilsmissesager. Alternativt kan du tjekke salgspriserne af lignende ejendomme i samme område eller få rådgivning fra en ejendomsmægler. Vær opmærksom på, at ejendomsmæglere kan undervurdere ejendomme i håb om en hurtigere salg.
Omkostninger ved salg af en ejendom
Som sælger vil du have forskellige omkostninger, der skal betales, når du sælger din ejendom:
Plusvalia eller kommunal kapitalvindingsskat
Denne skat beregnes af rådhuset og er baseret på den øgede værdi af ejendommen, siden den sidst skiftede hænder.
Ejendomsmæglere, advokater, notarer mm.
Normalt betaler sælger ejendomsmægleren, men undtagelsesvis kan køber og sælger enes om at dele omkostningerne. Dette skal indgå i den private købekontrakt. Hver part betaler deres egen advokat. Betaling af andre fagfolk kan aftales af parterne.
Kapitalvindingsskat
Du skal også betale kapitalvindingsskat på forskellen mellem det beløb, du har købt ejendommen for, og det beløb, du sælger den til. Siden 1. januar 2015 er måden at beregne kapitalvindingsskatten på blevet forenklet. Inflationsindekset er blevet fjernet, og nedsættelseskoefficienten vil kun blive anvendt på de første 400.000 euro af kapitalvindingen (reduktionsnedsættelseskoefficient kan kun anvendes på ejendomme, der er købt før 1995). Kapitalvindingen er derfor forskellen mellem salgs- og købsprisen minus de omkostninger, der er forbundet med køb og salg (gebyr til ejendomsmægler, notar, skatter, etc.)
Kapitalvindingsskat for ikke-residenter
I 2015 vil kapitalvindingsskatten være 20 procent af fortjenesten. Hvis skatten sker i 2016, falder satsen til 19 procent. Af dette beløb skal ikke-residenter betale 3 procent af købsprisen direkte til skattekontoret på tidspunktet, hvor ejendommen sælges. Køberen tilbageholder dette beløb (3 procent) fra salgsprisen og betaler skattekontoret ved at udfylde formular 211. Hvis dette beløb er højere end kapitalvindingsskatten, kan man anmode om at få forskellen tilbage ved at indgive formular 210. Din advokat vil kunne rådgive dig om denne procedure. Du skal huske på, at betaling af din årlige skat som ikke-resident skal være ajour, når du sælger din ejendom.
Kapitalvindingsskat for skatte-residenter
For skatte-residenter vil kapitalvindingsskatten blive reguleret gennem indkomstskatten i henhold til følgende skema:
Kategori 2015 2016
0 € – 5999 € 20% 19%
6000 € – 49999 € 22% 21%
50000 € og derover 24% 23%
Private kontrakt
Når køber og sælger er nået til enighed om prisen på boligen, udfærdiges en privat købekontrakt, og et depositum på 10 procent betales. Der er også mulighed for at nå til enighed ved at underskrive en “mulighed for at købe”-kontrakt og betale et beløb på mindre end 10 procent. En anden mulighed er at underskrive en lejekontrakt med forkøbsret, hvilket er en almindelig måde blandt de af vores kunder, der har problemer med at få finansiering til at købe og for de sælgere, der forsøger at finde en køber. Kontrakten viser, at køberen mener det alvorligt, og giver tid til at tage ejendommen af markedet og til de ansøgninger, der skal foretages. Kontrakten vil også indeholde bestemmelser om, hvordan betalingerne skal foretages, hvor skødet skal underskrives, og tidsplan for færdiggørelsen. Normalt tager processen omkring seks uger nok, især hvis et realkreditlån er involveret.
Energieffektivitetscertifikat
Ved lov skal din ejendom have et energieffektivitetscertifikat fra det øjeblik, ejendommen sættes til salg. Dette certifikat udstedes af en specialist (normalt en arkitekt) og kan koste omkring nogle hundrede euro afhængigt af ejendommens størrelse.
Annullering af realkreditlån
Hvis der er et lån i ejendommen, der sælges, skal dette annulleres ved underskrivning af skødet, medmindre det bliver overtaget af de nye ejere. De fleste banker har en klausul i deres kontrakter, der siger, hvor meget der skal betales som straf for en førtidig indfrielse. Andre omkostninger, der skal betales, er den økonomiske annullering, som er omkring 50 euro, certifikat fra registret på omkring 30 euro, samt honorar til notar og gebyrer til registret for annulleringen af realkreditlån. Disse omkostninger afhænger af lånets størrelse på tidspunktet for annulleringen, og i hvilket register lånet er indskrevet. For et realkreditlån på 150.000 euro vil notarens gebyrer være omkring 75 euro og afgifterne til registret omkring 150 euro. Din advokat vil hjælpe dig med annulleringen af realkreditlån hos notaren og på tinglysningskontoret samt hjælpe med de relevante formularer. Der er ingen skatter, der skal betales for annullering af realkreditlån, men formular 600 skal præsenteres med de tilsvarende skøder på tinglysningskontoret. Hvis pengene for annullering af realkreditlån kommer fra et skatteparadis, så skal notaren have en kopi af formularen DP2, når den er blevet præsenteret på det tilsvarende skattekontor. Også her vil advokaten være i stand til at hjælpe dig.
Hos notarenSom sælger skal du fremlægge følgende dokumenter:
- En kopi af skødet
- En kopi af den seneste “nota simple” (udskrift fra tingbogen)
- En kopi af dit pas og NIE
- En kopi af den seneste IBI eller kommuneskat
- Energieffektivitetscertifikatet
- En kopi af den sidste betaling til grundejerforeningen
- Et certifikat fra grundejerforening, der viser, at der ikke er udestående betalinger.
- Sidste kvitteringer for el/vand/gas for at kunne overføre kontrakterne til købers navn.
- Hvis du er fastboende, skal du fra skattekontoret fremlægge en bopælsattest som skatte-resident.
- En kopi af fuldmagt, hvis din advokat skal underskrive på dine vegne.
Afslutning på salget sker, når skødet (på spansk Escritura de Compraventa) er underskrevet foran notaren. Både sælger og køber, eller deres repræsentanter, skal være til stede for at underskrive skødet og for at afslutte salget. På dette tidspunkt vil køber betale den resterende del af købsprisen, få nøglerne til ejendommen og tage besiddelse af ejendommen, mens sælgeren modtager restbeløbet. Således afsluttes transaktionen.
