Til kamp mod manglende bankgarantier

Advokat Carlos Cómitre har vundet flere retssager mod bygherrer, der har økonomiske problemer og som har efterladt købere uden refundering af depositum og uden nøgle.

Mange potentielle boligkøbere vælger en bolig efter plantegning, som økonomisk set ofte er en god idé. Man erlægger et depositum, og læner sig ellers tilbage for at vente på, at boligen bliver bygget og nøglerne udleveret. De økonomiske problemer i byggeindustrien har dog efterladt tusinder af købere uden bolig – og uden refundering af de indbetalte deposita, eftersom konstruktionsfirmaerne ikke havde stillet de nødvendige bankgarantier.
Advokat Carlos Cómitre har mange af denne slags sager på sit bord, der står, tynget i knæ af sagsmapper, på kontoret hos Cyclo Abogados y Asesores. Han og advokatkontoret har vundet flere retssager mod bygherrer for klienterne.
“Når et konstruktionsfirma sælger efter plantegning, skal bygherren garantere, at boligen overgives til køberen til den aftalte tid og ifølge de aftalte specifikationer. For at garantere dette, skal konstruktionsfirmaet have en bankgaranti i baghånden. Men 70% af alt nybyggeri i Málaga-provinsen har ikke haft de ellers lovpligtige bankgarantier i orden,” forklarer Carlos.
Går firmaet i betalingsstandsning under konstruktionen, er der altså ingen sikkerhed for køberen, ingen garanti for hverken at se sin bolig eller få pengene refunderet. Det samme gælder, hvis byggeriet er forsinket eller f.eks. ikke har de aftalte kvadratmetre.

Huller i lovgivningen
Det største problem opstår dog, når konstruktionsfirmaet går konkurs. Kassen er tom, og ingen kan reelt set påtage sig ansvaret for, at køber får sine penge igen. “Det, der måtte være tilbage i et konkursbo, går først og fremmest til Seguridad Social, skattevæsnet og banken, og først herefter kommer køberne, selvom det er deres penge. Der mangler beskyttelse af køberen,” siger Carlos, som kalder lovgivningen utidig og beklager, at mange retssager behandles ukorrekt og afsluttes med en uretfærdig domsafsigelse. “Lovgivningen siger dog klart, at er en bolig ikke klar til den aftalte tid, skal et indbetalt depositum refunderes allerede dagen efter. Men dommerne dømmer ikke altid sådan,” fortsætter han, mens hænderne ryger i vejret.

Roden til ondet
Med andre ord overholdes loven ikke, hvilket ifølge Carlos skyldes manglende kontrol fra myndighedernes side. “Man skal forebygge, og det er Junta de Andalucía, som bør forsikre, at de nødvendige garantier er stillet, det kan være et beløb på f.eks. tre millioner euro. Det sker dog sjældent. I stedet har jeg bl.a. oplevet en aktuel sag, hvor et konstruktionsfirma startede selskabet med 3.006 euro – resten blev bygget med bankens og kundernes penge,” fortæller Carlos, hvis kontor har flere sager kørende mod ikke kun lyssky bygherrer med en adresse i en baggård og ellers ikke andet end en mobiltelefon, men også mod større og tidligere velrenommerede byggefirmaer, der heller ikke stillede garantier. Nogle har han vundet, andre arbejdes der på.
Han er frustreret over, at nogle af de købere, der er kommet i klemme, ikke vil sagsøge konstruktionsfirmaet. “Går firmaet konkurs, har myndighederne jo førsteret over de tilbageværende midler,” siger han.
Han mener også, at hans eget fag bærer en del af skylden. “Det er advokatens ansvar at sikre, at det byggeprojekt, klienten ønsker at købe, har en bankgaranti,” understreger Carlos, der også har vundet en sag mod en advokat i Marbella, der ikke havde rådgivet klienten korrekt.

Stockholm-syndrom og manglende respekt for lovgivningen
“Jeg får kvalme over det. Over myndighedernes mangel på ansvarsfølelse og over disse såkaldte “promotorer”, der slipper af sted med at bedrage almindelige mennesker, som måske mister deres livs opsparing,” beklager han. I de sager, han har vundet, har bygherren kun fået en nærmest symbolske straf.
“Samtidig lader det desværre til, at flere kunder får Stockholm-syndrom og ligefrem skyder skylden på sig selv (eller f.eks. ægtefællen), og så resulterer det i menneskelige tragedier. Det sker også, når sagen endelig ender i retten, hvor behandlingstiden kan være op til to-tre år alt efter retskreds,” siger han.
Han mener trods alt, at det stadig er fordelagtigt at købe efter plantegning, blot skal ens advokat sikre, at bygherren har stillet de nødvendige bankgarantier.
“Er de nødvendige kautioner på plads, er køberen jo garanteret refundering af depositumet, hvis byggeriet ikke bliver færdiggjort og nøglerne udleveret,” slutter Carlos.

Har udgivet to bøger om emnet
Carlos Cómitre har udgivet to bøger om lovgivningen omkring køb af bolig efter plantegning, om hullerne i lovgivningen og om de eksisterende love.
Den første bog, kaldet La Ejecución de avales de la Ley 57/1968, udkom i marts. Den anden, kaldet La resolución de contratos con cantidades entregadas a cuenta para la construcción, blev udgivet i midten af juni og går mere i dybden med seks af de vigtigste punkter i lovgivningen.
Bogen har speciel interesse for advokater, ejendomsmæglere og andre med relation til branchen.
Han har desuden talt ved konferencer i store dele af landet om de problemer, boligmarkedet står over for.

Læs mere på www.cyclo.es