Advokat Martin Binzer Lind besvarer spørgsmålene fra læserne vederlagsfrit og derfor er det nødvendigt, at spørgsmålene er klare og – måske – også af en sådan art, at andre læsere kan få glæde af svarene.
Send spørgsmålene til redaktionen på info@ladanesa.com
Spørgeren stillede to spørgsmål, og jeg har af pladshensyn valgt at besvare ét af dem.
Hej Martin,
Jeg har haft den fornøjelige oplevelse at være til generalforsamling i ejerforeningen. Total kaos og råben og skrigen. Da den var færdig, anede jeg ikke, om der var vedtaget noget. Der var ingen budgetter, ingen afstemninger. Jeg har efterfølgende måttet konstatere følgende: Der er 48 ejerboliger i foreningen. Der er en administrator (firma) og en præsident. Hvert kvartal får vi en opkrævning fra administratoren med et lille regnskab for kvartalet. Præsidenten er umulig at træffe eller aftale møde med, så jeg har forsøgt at løse problemerne med administratoren – men uden held indtil nu.
Ejendommen er 45 år gammel. Der er ikke sat en eneste euro til side til vedligeholdelse, og der er flere alvorlige og kritiske skader, som skal udbedres nu, da de er livsfarlige. Bl.a. har jeg sagt til administratoren, at der er tre opgaver der skal løses nu, da jeg ikke ønsker at tage ansvaret for det der evt. sker, og at vi samtidig bør gå hele ejendommen igennem sammen for at få et overblik, og prioritere den fremtidige indsats.
Opgave 1: Jeg har en hjørneterrasse på 95 kvm, der ligger lige ud til stranden. Gelænderet er gennemtæret. Hjørnerne er tæret væk og det samme er de holdere, der var fastgjort til gulvet. Med andre ord, hvis du læner dig ud over, så er det hovedspring fra 2. sal.
Opgave 2: Der er trængt vand ned mellem etageadskillelserne på terrasserne, så loftet slår revner, armeringen ruster og nu sidder der store klumper af beton løs og venter på at falde ned i hovedet på forbi passerende. Jeg har selv betalt og fået lagt nye klinker på terrassegulvet, så der ikke længere trænger ned vand denne vej.
Opgave 3: Taget (7. Etage) er omkranset af en lille murstensvæg, som flere steder slår revner og en del sten sidder så løst, at en storm vil kunne få dem til at falde ned på fortovet – tør slet ikke tænke på konsekvenserne.
Hvad gør jeg i den konkrete sag for at få lavet min terrasse og for at undgå personskader med efterfølgende erstatnings krav?
Skal der ikke ligge et sæt vedtægter for vores ejerforening? eller gælder nogle lovmæssige standardvedtægter?
Mange hilsner
Jørn (Middelfart)
Kære Jørn
Før man køber brugt ejendom i Spanien, anbefaler jeg, at man besøger ejendommen og lægger mærke til bygningernes stand og om fællesarealerne er vedligeholdte. Kig i de seneste referater fra generalforsamlingen samt budgetter og regnskab. Der er nogle, der synes, det er kedeligt at se det hele efter i sømmene, men sådan opdager man, om foreningen er veldrevet.
Du er havnet i en svær situation, hvor du må overbevise demokratiet om, at det er til fælles bedste at renovere ejendommen. Hvis du ikke lykkes, har du retten på din side, men du ender med en Pyrrhussejr, hvor dine egne tab er større end ejerforeningens. I de fleste ejerforeninger, skal foreningen vedligeholde altaner, gelænder og udvendigt murværk. Så du er nødt til at kræve vedligeholdelse af ejendommen og budgettering i den forbindelse som et punkt på dagsordenen til næste generalforsamling. Noget tyder på, at foreningen ikke vil stemme for at hæve fællesudgifter. Hvis du selv afholder udgifter til altan mv., er der ikke stor chance for at få pengene refunderet. Du vil muligvis kunne sagsøge foreningen ved de spanske domstole, og ad åre tvinge foreningen til at starte en opsparing. Men foreningen er ikke stærkere end medlemmerne, og det kan ende med, at du blot står med en udgift til advokat.
Alle foreninger i Spanien har et sæt vedtægter. Det er foreningens grundlov. Foreningen må kun tage beslutninger, der kan rummes indenfor vedtægterne. Dem skal du have udleveret. Det er ikke vigtigt, om det er standardvedtægter, men det er vigtigt at kigge på, hvilke pligter og rettigheder foreningen og medlemmerne har.
Derfor; Begynd med at kigge i vedtægterne. De kan i sidste ende hentes i det spanske offentlige register, hvis foreningen ikke vil udlevere dem. Du fik dem nok også, dengang du købte lejligheden. Dernæst; tal med naboerne, overbevis dem om, at de skal stemme for en renovering. Til slut; skriv til præsidenten og bed om at få punktet på dagsordenen.
Hilsen Martin Binzer Lind
Advokat med speciale i spansk-danske retsforhold
