De skatte- og lovmæssige overvejelser ved salg af ejendom

I denne tid med økonomisk usikkerhed er der mange mennesker, som forsøger at sælge deres andet hjem eller feriebolig i Spanien, og i de fleste sager er proceduren kompliceret. Man skal være opmærksom på de skatte- og lovmæssige forhold for at undgå fremtidige komplikationer, og den bedste måde at holde sin sti ren, er ved at kontakte en kompetent advokat.

Værdistigningsbetaling
En af de nemmeste måder man kan finde ud af, hvor meget ens ejendom er værd, er ved at lade sin advokat undersøge det via et vurderingsfirma. De attester, man modtager, er meget anvendelige til at fastslå prisen på ejendommen ikke kun ved salg, men også ved skilsmissesager. Som sælger skal der betales forskellige udgifter, når man sælger sin ejendom. Disse inkluderer bl.a. den kommunale værdistigning på ejendommen, også kaldet "plusvalia". Dette udregnes på rådhuset og er baseret på værdistigningen på ejendommen, siden det sidste ejerskifte. Normalt er det sælger, der betaler ejendomsmægleren, men dette kan variere alt efter hvilken aftale, der bliver lavet mellem køber og sælger i den private købekontrakt. Sælger skal selv betale sin advokats honorar. Man skal som sælger også betale skat af værdistigningen, som er forskellen mellem den pris , man købte ejendommen til, og den pris ejendommen sælges til.. Fortjenesten bliver tilpasset efter hvor lang tid, man har haft ejendommen. Uanset om man er resident eller ej, er værdistigningsskatten 18%, men de, der ikke er residenter, skal betale 3% direkte til skattekontoret på tidspunktet for salget. Køber tilbageholder dette beløb af salgsprisen og betaler det direkte til skattekontoret ved at udfylde formular 211. Advokat kan hjælpe med denne procedure. Man skal være opmærksom på, at skatten for ikke-residenter skal være betalt, når man sælger sin ejendom.

Alternative købekontrakter
Normalt laver man en privat købekontrakt og betaler 10% i depositum, når sælger og køber er blevet enige om prisen, skønt det også er muligt at nå til enighed ved at underskrive en "med mulighed for at købe" kontrakt og betale mindre end 10 %. En anden mulighed er at underskrive en lejekontrakt med mulighed for at købe, hvilket er et alternativ, som benyttes af de af personer, som har problemer med at finde finansieringen til at købe og sælger med at finde købere. Kontrakten viser, at køber er seriøs og tillader, at ejendommen bliver taget af markedet, imens det fornødne bliver indhentet. Kontrakten vil også indeholde klausuler med angivelser om, hvordan betalingen skal foregå, hvor skødet skal underskrives og et tidsrum for, hvornår det skal fuldføres. Som regel vil seks uger være nok, specielt hvis der er et boliglån involveret.

Afvikling af boliglån
Hvis der er et boliglån i det hus, der sælges, skal det annulleres ved underskrivelse af skødet, med mindre de nye ejere vil overtage det. De fleste banker har en klausul i deres kontrakter, der siger hvor meget, der skal betales i afgift ved for tidlig afvikling af lånet. Dette er som oftest 1 %. Andre omkostninger, der skal betales, er annulleringsomkostninger, hvilket er omkring 50 euros, registerattest omkring 30 euros, og notaromkostninger for annullering af lånet. Disse omkostninger afhænger af lånets restgæld på tidspunktet for annullering og registeret, hvor lånet er indskrevet. Ved et boliglån på 150.000 euros vil notaromkostningerne være omkring 75 euros og registeromkostningerne omkring 150 euros. Advokaten vil hjælpe med annulleringen af boliglånet hos notaren, men formular 600 skal præsenteres med det tilhørende skøde ved landregisteret. Hvis betalingen af annulleringen af boliglånet kommer fra et skattefrit land, skal notarkontoret have en kopi af formularen PD1 så snart det er blevet præsenteret på det lokale skattekontor. Her kan advokaten igen være behjælpelig.

Privat salg eller gennem en ejendomsmægler
Det nye dekret 218/2005, der omhandler forbrugerinformation om leje og salg af ejendomme, anvendt ved kommerciel og professionel mægling, promovering, og annoncering af ejendomme, er for nylig blevet indført i Andalusien. Dekretet omfatter hverken juridiske eller administrative salg ved offentlig auktion. Disse regulativer er som følger:
" Forbrugeren skal bibringes den information, der vedrører forskellige former for overdragelse af bygninger samt leje af fast ejendom.
" Før kontrakten underskrives, skal forbrugeren forsynes med relevante tilladelser, boligforeningsstatus, forsikringer og garantier, bygningsattester, evakueringsinstruktioner, kommunale skattebilletter, mm.
" Køberen skal desuden råde over et "Documento Informativo Abreviado- DIA" med den mest basale information; identitet på entreprenør og agent, byggefirma og byggeleder, identifikation af huset, planer over huset, beskrivelse af bygningen, specifikationer, den fulde pris, betalingsmetode, og forudbetalte beløb (udbetaling). Dette DIA dokument skal også bruges ved leje, og skal vise beskrivelsen af huset, identifikation af udlejer, inventarliste, beskrivelse af bygningen, lejepris, udgifter, depositum, takster og /eller byrder. DIA’en er gratis og skal uddybe prisen og betalingsbetingelserne. Ejendomsmægleren skal have et signatur, der viser tilgængeligheden af det korte informationsdokument, og dette signatur skal være ved siden af det signatur, der viser, at klageformularerne er til stede.

Køb og salg gennem ejendomsmægler
Når man anvender en ejendomsmægler, vil man blive bedt om at underskrive en kommissionsaftale og en aftale om, hvorledes kommissionen skal betales.
Ejendomsmægleren skal desuden have et kopi af skødet, kopi af den sidste "nota simple" eller certifikat fra landeregisteret, kopi af pas og NIE-nummer og kopi af den sidste IBI. Hvis man er bosiddende i Spanien skal man også aflevere en skatteattest for fastboende fra skattekontoret samt et kopi af den sidste indbetaling til boligforeningen samt et kopi af fuldmagten, såfremt advokaten skal underskrive på vegne af klienten..

Hos Notaren
Salget er fuldført når skødet ‘ Escritura de Compraventa ‘ er underskrevet foran den offentlige notar. Både sælger og køber eller deres repræsentanter skal være til stede for at underskrive salgsdokumenterne for at fuldføre salget. På dette tidspunkt skal køber betale det resterende af købsprisen, overdrage nøglerne til ejendommen og tage ejendommen i besiddelse. Når sælger får overdraget de sidste penge, er ejendommen solgt og transaktionen fuldført. Ved underskrivelse af skødet er det nødvendigt at medbringe recidenciaattest eller -kort, hvis man er resident i Spanien eller pas samt NIE-nummer, fuldmagt, skøde, seneste I.B.I kvittering, attest fra boligforeningen, der viser, at der ikke er noget udestående, gældsbrev "Certificado de deuda" fra banken, skatteattest fra det lokale skattekontor samt sidste kvittering på elektricitet, vand, gas, osv.

Ejendomsskat for sælger:
" Skatteraten for ejendomstransaktioner efter d. 1. januar 2007 er 18%.
" Formular: 211, der har en tidsfrist på 1 måned efter transaktionen af ejendommen.
" Skatten skal betales på det skattekontor, hvor ejendommen er beliggende.
" Købers tilbageholdelse af skat.
" Ifølge loven skal køber tilbageholde 3% af købsprisen, som de skal betale i skat for sælger. Dette gælder for erhvervelser efter d. 1. januar 2007.
" Derefter skal køber udfylde en ikke-resident formular for sælger, formular 211.
" Formular: 212 der har en tidsfrist på to måneder fra slutningen af den periode, indenfor hvilken den nye ejer skal betale den tilbageholdte skat.
" Tilbagebetaling af det overskydende tilbagebeholdte beløb.
" I sager med underskud, eller hvor det tilbageholdte beløb er større end det beløb, der skal betales i skat, er den der skal betale berettiget til at få tilbagebetalt det overskydende beløb. Det gøres ved at udfylde formular 212.
" Tilbagebetalingen foregår via bankoverførsel til det kontonummer, der fremgår af formularen.
Hvis det tilbageholdte beløb er lavere, end det der skal betales i skat, vil skattebetaleren skulle betale det resterende op til 18%.
Residenter over 65 år, som har boet i boligen i mere end 3 år, er ikke forpligtet til at betale indkomstskat ved salg af boligen. Residenter og ikke-residenter, inklusiv de der er over 65 år, som har boet i boligen i mindre end 3 år, skal betale op til 18% i indkomstskat. Fritagelsen indbefatter også residenter under 65 år, såfremt de er invalidepensionister.

Et eksempel:
Familien Hvid, der er bosat i Danmark, købte d. 1. januar 1991 en lejlighed i Salobreña til 100.000 Euro. Den 1. januar 2007 solgte de lejligheden for 200.000 Euro. Køberen (familien Pedersen) tilbageholdte et beløb på 6.000 euro svarende til 3% af købsprisen.
Hvordan udregner man beløbet for værdistigningen, som skulle betales?

Løsning:
o Transaktionsværdi: 200.000 Euro.
o Opdateret værdi ved erhvervelse: 100.000 x 1,2162 = 121.620 Euro.
o Værdistigning: 78.380 Euro. Antal dage mellem købsdatoen og d. 19. januar 2006 (den dato loven blev ændret): 5498 dage
Profit at reducere (3): 73.726,82 euros.
Antal år ejer har haft ejendommen frem til d. 31. december 1996: 6 år.
Reduktion via formindskelse af koefficient (4): 32.764,20 Euro.
Reduceret fortjeneste (5): 45.615,80 Euro.
(1) I løsningen er der ikke medregnet udgifter og skatter i forbindelse med erhvervelsen og overtagelsen, hvilket generelt også er inkluderet i erhvervelse og overtagelsesværdierne.
(2) Denne opdaterede koefficient for erhvervelsesværdien er grundlagt i sektion 60 af "Det Generelle Statsbudget Akt 42/2006 af 28. december" (Officiel Statsmeddelelse af 29. december), for år 2007.
(3) (5.498 / 5.845) x 78.380 = 73.726,82 Euro.
(4) 73.726,82 x 11,11% x 4 = 32.764,20 Euro.
(5) 78.380 – 32.764,20 = 45.615,80 Euro.
Skatterate 18 %
Skat at betale: 8.210,84 Euro
Tilbagehold: 3 % 6.000,00 Euro
Forskel i taksten (8.210,84 – 6.000,00) 2.210,84 Euro

Såfremt man er resident i Spanien, skal man ikke betale indkomstskat af salget af sin bolig, hvis man reinvesterer sin fortjeneste, men man skal bruge hele det beløb, man fik ved salg af boligen, som man benyttede som sit daglige hjem, til at købe sig en ny bolig til brug som det daglige hjem indenfor en periode på 2 år, gældende fra den dag, man solgte sit gamle hjem indtil den dag, man køber det nye hjem.
Man skal også søge om fritagelse for at betale indkomstskat, når det nye hjem er købt indenfor en periode på 2 år efter, at man har solgt det første hjem, men det beløb man fik ind ved salget, skal altid bruges som betaling af det nye.