Pas på skatten ved huskøb

Når man står for at købe hus i Spanien, er der mange overvejelser at gøre både af praktisk og økonomisk karakter. Hvilken type ejendom ønsker man, og i hvilket område ønsker man at købe. Skal man optage lån i forbindelse med købet af hensyn til arveskat eller andre skattehensyn. Når man endelig har fundet den rigtige ejendom, skal man forvente omkostninger i forbindelse med købet. Normalt skal forventes ca. 10% af købsværdien, dog mere hvis der optages lån i forbindelse med købet.

Transmissionsskat
En af disse omkostninger er skatten Impuesto de Transmissiones Patrimoniales, som i Andalusien bliver forvaltet af Junta de Andalucia. Denne transmissionsskat udgør 7% af købsværdien, når der er tale om 2. håndssalg. Er der tale om nybyggeri, hvor man køber af direkte fra bygherren, betales kun 1% i skat, men til gengæld betales der 7% IVA (moms) ved købet.
Ved huskøb beregnes skatten af handelsprisen og indbetales til Junta de Andalucia i Andalusien. Det er dog således, at Junta de Andalucia kan beregne en minimumsvurdering af ejendommen, en slags ”minimumsværdi”, hvoraf de skønner, at transmissionsskatten skal beregnes. Hvis ejendommen handles til en pris, der ligger under minimumsværdien, vil Junta de Andalucia automatisk opkræve differencen i skattebetalingen. Det vil sige, at hvis en ejendom købes til f.eks. 250.000 euro vil man ved købet indbetale 7% heraf, det vil sige 17.500 euro. Hvis Junta de Andalucía har en minimumsværdien på samme ejendom på 300.000 euro, hvoraf der skal betales 7% i skat (21.000 euro), skal man forvente at få en opkrævning på differencen på 3.500 euro (21.000 – 17.500).
Denne minimumsværdi af fast ejendom har eksisteret i mange år, men er først i de seneste år blevet et reelt problem for huskøbere.

Transmissionsskatten skaber problemer
For det første er det blevet langt nemmere for Junta de Andalucia at efterprøve handelspriserne. Før i tiden var der tale om fysisk dokumentation som fx et kopi af skødet, der blev indsendt til Junta de Andalucia, som derefter blev efterprøvet manuelt. I de seneste år er systemet blevet så automatiseret, at computersystemet nærmest automatisk udregner og sorterer i de handelspriser der ligeledes elektronisk bliver indleveret i forbindelse med registrering af handel og skattemodellerne. Hvis handelsprisen ligger under den minimumsvurdering, som systemet udregner, bliver der automatisk videresendt information om dette til den afdeling i Junta de Andalucia, som står for opkrævningen af Transmissionsskatten. Dette gør helt klart arbejdet nemmere for Junta de Andalucia, når de skal efterprøve og afkræve skatten.
En anden årsag til at Junta de Andalucías minimumsværdi i de seneste år er blevet et problem specielt på Costa del Sol er, at minimumsværdien, som Junta de Andalucía beregner skatten af, udregnes på basis af den ejendomsvurdering som kommunen giver hver ejendom ”valor catastral”. Hver ejendom har således sin egen vurdering hos kommunen og dermed sin egen minimumsværdi hos Junta de Andalucía.
Revurdering af boligens minimumsværdi
I mange år har kommunens ejendomsvurdering været meget lav, men i de seneste år er disse ejendomsvurderinger blevet revurderet (i Mijas og Fuengirola fra 2005, Benalmádena og Marbella i 2006). Der er i forbindelse med revurderingen blevet sendt information ud til ejerne af ejendommene, hvori den nye vurdering fra kommunen (valor catastral) fremgår. Normalt har ejeren en måned fra modtagelsen af dette dokument til at argumentere/protestere mod den nye vurdering. Hvis det ikke bliver gjort i tide, anses den nye ejendomsvurdering som accepteret af ejeren og ligger fremover fast bortset fra en lille årlig stigning. Ofte er vurderingerne blevet hævet 3 til 4 gange i forhold til tidligere vurderinger. Trods det at Junta de Andalucia tager højde for dette, bliver udregningen af minimumsværdien af ejendommen ofte langt højere end tidligere år. Da priser på fast ejendom ligeledes er faldet i de seneste år, betyder det, at minimumsværdien ofte ligger over den reelle markeds- og handelspris. Derfor har stort set alle, der har købt fast ejendom i de seneste år, modtaget en ekstra skatteopkrævning fra Junta de Andalucía nogle måneder efter købet.

Ekstraopkrævning bør fastsættes før købet
Denne ekstraopkrævning kan ofte forudses før selve handelen, så køber er opmærksom på, at denne opkrævning vil komme. Undersøges minimumsværdien før handelen, giver det ligeledes mulighed for, at køber kan reagere og eventuelt forberede den dokumentation, der argumenterer imod opkrævningen fra Junta de Andalucía. Er det små forskelle i skattebetalingen, kan det som regel ikke betale sig at gøre noget ved sagen, da advokatsalæret til at føre en sådan sag nemt kan overstige, det man sparer i skat, selv hvis man vinder sagen. Hvis der er tale om store differencer, kan det dog godt betale sig at modargumentere og erklære, at man ikke er indforstået med minimumsværdien. Det er vigtigt, at man før handelen, er opmærksom på problemet, så man allerede i forbindelse med købet kan forberede eventuelle dokumenter og indhente bevismateriale, der kan være gavnligt senere i processen. Når Junta de Andalucia sender opkrævningen på differencen, kan købers advokat modsvare kravet og vedlægge den dokumentation og det bevismateriale, der blev forberedt allerede i forbindelse med hushandelen. I nogle tilfælde vil Junta de Andalucía på basis af dette, lade kravet om ekstraopkrævningen bortfalde. Dog er det også muligt, at Junta de Andalucia udsender sin egen taksator og fastholder deres krav om minimumsværdien. I så fald vil der skulle udsendes en 3. uvildig taksator og vurdere ejendommen. Dennes vurdering vil i så fald være den gældende til beregning af skatterne, og dennes honorar vil skulle betales af den part, der taber sagen. Der kan i nogle tilfælde være store beløb at spare ved ikke umiddelbart at acceptere minimumsværdien. Dog skal man være klar over, at der ikke er garanti for at vinde sagen, og at man ikke umiddelbart får omkostningerne til egen taksator og advokat betalt, også selv om man vinder sagen.

Proceduren ved Junta de Andalucías opkrævning
En anden problemstilling, der specielt gælder ikke-residenter, der har købt ejendommen som feriebolig, er postgangen der benyttes til opkrævning af skatten.

Når Junta de Andalucia sender opkrævningen ud, bliver det gjort via brev til skatteyderens/købers adresse i Spanien. Det kan være problematisk for personer, der ikke opholder sig fast i Spanien, at ”følge med” i sin post. Resultatet er, at køber ofte ikke er klar over, at dette krav overhovedet eksisterer. Når Junta de Andalucia har forsøgt at informere køber i henhold til den procedure, lovgivningen kræver, går de automatisk ud fra, at køber er indforstået med opkrævningen, så længe køber ikke reagerer skriftligt. Junta de Andalucia går så videre i processen med opkrævningen af skatten, og kan i ekstreme tilfælde ende med at tage udlæg i fx ejendom eller bankkonti som køber måtte have i sit navn. Det er derfor yderst vigtigt at være opmærksom på breve og korrespondance, som man modtager i månederne efter købet, specielt hvis man ved, at ejendommen er købt til under minimumsværdien. Manglende besvarelse af disse skrivelser og opkrævninger fra Junta de Andalucia kan i værste fald bevirke, at man mister retten til at modsige dette krav om ekstraopkrævning af skatter.
Det er derfor vigtigt, at man ved hushandel sørger for allerede inden handelen at have undersøgt mindsteprisen for allerede i købssituationen at kunne tage beslutning om, hvorledes man vil forholde sig til en eventuel ekstraopkrævning, amt efterfølgende at være opmærksomme på modtagelse af breve eller andre notifikationer. Dog ser det ud til, at der er håb forude, og at Junta de Andalucia er blevet opmærksom på, at disse minimumsvurderinger ikke er ”realistiske” set i forhold til situationen på boligmarkedet. I 2009 er minimumspriserne derfor sat ned i forhold til tidligere år.

Fra en lejlighed i Benalmádena kan gives følgende eksempel:
I år 2005 var kommunens ejendomsvurdering på 28.451,97 euro, og Junta de Andalucias minimumsværdi 82.510,71 euro. I år 2006 steg kommunens ejendomsvurdering til 85.601,31 euro, som var en tredobling efter revurdering, og den officielle minimumsværdi til 136.962,10 Euro. I de efterfølgende år er kommunens ejendomsvurdering steget 2% hvert år, som er normalt, og har i år 2007 og 2008 givet minimumsværdi på hhv. 157.163,99 euro og 178.119,18 Euro. I år 2009 er minimumsværdien pludselig faldet til 145.345,25 Euro.
Det ser derfor ud som om, at minimumsværdien fremover vil blive nedsat til et mere realistisk niveau. Men som sagt, tjek alligevel inden du køber. Hvis du vil vide mere, er du velkommen til at kontakte mig på tlf. 952 66 50 55.