Fælles eller udelt ejendomsret

"Pro indiviso" (udelt) er et begreb i formueretten, der beskriver fælles eller udelt ejendomsret.

Der er grundlæggende tre forskellige pro indiviso situationer:
-Fælles indkøb af en bolig af mere end en person
-Arv af fast ejendom (arvingerne bliver medejere)
-Fælles erhvervelse af en ejendom mellem aktionærerne i et selskab

Pro indiviso optræder også, hvor ejendomme er vanskelige at dele, eller hvor ejendommene mister meget af deres værdi, hvis de opdeles, f.eks. en lejlighed eller et individuelt hus. Den fysiske umulighed i at opdele en ejendom bringer emnet medejerskab op for de seperate ejere. Ejendommen bliver således lovligt en pro indiviso (udelelig). Opdelingen af ejerskabet behøver ikke at være i lige store dele. Hver ejer får en bestemt procentdel af det totale ejerskab.

I henhold til spansk lov har medejere rettigheder og pligter:
– Hver ejer har ret til at modtage en andel af fortjenesten, som kommer fra ejendommen, i henhold til den procentdel de ejer.
– Hver ejer har pligt til at bidrage til omkostningerne ved at eje ejendommen som ejendomsskat eller hypotekslån i henhold til den specifikke pro-rate andel.

Ophævelse eller opløsning af pro indiviso (udeleligheden)
Når der er enighed mellem medejerne om brugen, rettigheder og pligter vedrørende ejendommen, er situationen nem at administrere, men hvis der derimod er uoverensstemmelser, kan der opstå problemer. Det mest almindelige eksempel på uenighed er, hvis et par bliver skilt, og en af medejerne træder ud af ejerskabet.
Hvis man ikke kan komme til enighed, er den enkleste løsning ophævelse eller opløsning af pro indiviso. Dette bliver gjort ved at lave et "Skøde på opløsning af fælles ejendomsret". I dette tilfælde køber en eller flere af medejerne de andre medejeres andel. Det kan være svært at blive enige om en retfærdig pris på ejendommen, da køber(e) og sælger(e) kan være uenige om den virkelige markedspris på ejendommen, men en uafhængig advokat kan hjælpe ved at virke som en voldgiftsmand og dermed opnå en tilfredsstillende handel. Et muligt alternativ er at sælge til tredje mand, så hver ejer modtager en pro-rate del af overskuddet ved salget.
Hvis en af medejerne imidlertid modsætter sig advokatens anbefalinger, er en retssag den eneste løsning. Hvis sagen bringes i retten, vil salgsprisen blive fastsat i løbet af en retslig "åben faldende prisauktion" (hollandsk auktion, hvor ejendommens pris går nedad, indtil en køber bekræfter sin hensigt i at købe). Derefter fastsættes salgsprisen, og hvis en af medejerne matcher denne pris, kan han købe hele ejendommen. Hvis ingen af medejerne ønsker at købe ejendommen, tildeles salget den, der har købt den ved auktion.

Skattemæssige og praktiske overvejelser
Set fra et skattemæssigt synspunkt er opløsning af et pro indiviso ved et "Skøde på opløsning af fælles ejendomsret" fritaget for den fulde afgift på overdragelse af ejendom (7% – 8% afhængig af ejendommens værdi og de lokale kommunale regulativer). I stedet skal køberen kun betale 1% af hele ejendommens værdi. I de fleste tilfælde er opløsning af pro indiviso et bedre alternativ, men i tilfælde, hvor køberen har en lille andel af ejendommen, vil et almindeligt salg være en bedre løsning.

Det retslige salg bør så vidt muligt undgås, da den salgspris, man opnår, ofte er lavere end den reelle markedspris.

Som altid, kontakt din advokat, hvis du har spørgsmål.