Lejekontrakter – ansvar og forpligtelser

Af og til kan der opstå problemer mellem udlejer og lejer af en bolig. Nedenfor giver vi forskellige eksempler på de stridigheder, der kan opstå ved lejekontrakter, der er indgået på basis af reglerne i Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos af den 24. november, som på nuværende tidspunkt er den gældende lov på dette område.

Hvem skal betale de generelle udgifter?
De generelle udgifter er de, der opstår ved løbende anvendelse af boligen, og som skal betales, hvad enten boligen er udlejet eller ej. Disse udgifter, gebyr til ejerforeningen (la comunidad de propietarios) samt de forskellige skatter, skal betales af boligens ejer med mindre det i lejekontrakten tydeligt fremgår, at det er lejeren, der skal betale dem.

De andre udgifter dækker ydelser, der betales ud fra måling af forbrug. Det gælder elektricitet, vand, gas, telefon etc. Disse skal betales af lejeren med mindre andet er aftalt i lejekontrakten.

Hvem skal betale for renoveringer, etc.?
Når der tales om renoveringer, er det nødvendigt at se på, om der er tale om renoveringer, der er nødvendige for boligens vedligeholdelse, eller om det er renoveringer, som forbedrer boligens nuværende tilstand. Hvad angår vedligeholdelse af boligen gælder artikel 21 i Ley de Arrendamientos Urbanos. I henhold til denne artikel defineres renoveringer som vedligeholdelser, der garanterer, at boligen er beboelig. Det kan være alt fra udbedring af skader på bygningsstrukturen samt fornyelse af installationer i boligen efter behov, eller fordi de er for gamle. Udgifterne til disse udbedringer skal betales af boligens ejer undtagen i de tilfælde, hvor nedslidningen/skaderne er forårsaget af lejeren, fordi boligen ikke er blevet behandlet ordentligt. Det samme gælder skader forårsaget af brand eller jordskælv.

Hvis udbedringerne ikke kan udskydes til lejekontrakten udløber, må lejeren acceptere og leve med de gener, der kan være ved udbedringen af skaderne, også selvom det betyder, at en del af boligen ikke kan anvendes. Hvis udbedringen af skaden varer mere end 20 dage, har lejeren ret til at få nedsat lejen proportionelt ud fra, hvor stor en del af boligen, der ikke kan anvendes på grund af arbejdet.

Modsat gælder det, at det er lejeren, der skal betale udgifterne samt sørge for at mindre reparationer udbedres, når der er tale om slitage forårsaget af almindelig eller forkert anvendelse af boligen. Lejeren kan også sørge for præventive udbedringer for at undgå alvorlige skader på kort eller lang sigt, men først efter godkendelse fra boligens ejer. I dette tilfælde har lejeren ret til at kræve en godtgørelse fra lejeren på de udgifter lejeren har haft.

I artikel 22 i Ley de Arrendamientos Urbanos behandles også udbedringer, der forbedrer boligens generelle tilstand og komfort for boligens lejere. Ligesom med vedligeholdelse af boligen gælder det, at hvis udbedringen ikke kan vente til lejekontrakten er udløbet, må lejeren acceptere og leve med de gener, der kan være forbundet med udbedringen af skaderne. Lejeren har også her ret til at få lejen nedsat proportionelt for den del af boligen, der ikke kan anvendes samt en godtgørelse for de omkostninger, der er forbundet med arbejdet.

Ejeren af boligen skal give lejeren besked om arbejdet (art, start, varighed og pris) mindst tre måneder før, det påbegyndes. Dernæst har lejeren en måned til at opsige lejekontrakten, såfremt arbejdet kommer til at gå ud over boligens almindelige brug.

Hvis lejeren opsiger lejekontrakten, har lejeren to måneder til at forlade boligen. Renoveringsarbejdet må ikke påbegyndes inden for denne periode.

Artikel 23 i loven siger også, at lejeren ikke må foretage renoveringer, der ændrer boligens struktur eller tilbehør uden først at få en skriftlig tilladelse herpå fra ejeren af boligen, da det kan påvirke boligens stabilitet og sikkerhed. Hvis lejeren foretager renoveringer uden forudgående tilladelse fra ejeren, kan ejeren ophæve kontrakten eller kræve at lejeren ændrer boligen tilbage til sin oprindelige tilstand. Ejeren vil heller ikke skulle betale for den foretagne ombygning.

Når lejekontrakten har varet i fem år er ejeren af boligen berettiget til at forhøje lejen på grund af en forbedring af boligen, med mindre andet er aftalt mellem lejer og udlejer. Forhøjelsen må ikke overstige 20 % af den nuværende leje.