Beskatning af fast ejendom for ikke-residenter i Spanien

De personer der ikke er residenter i Spanien, men ejer fast ejendom i landet, bør være opmærksomme på, at de bør afregne skat af disse ejendomme samt eventuelle indtægter forbundet hermed til de spanske skattemyndigheder.
Her kommer kort redegøre for de mest almindelige forpligtelser, som ikke-residenter med fast ejendom i Spanien har overfor de spanske skattemyndigheder.
Beskatningen afhænger af ejerforhold samt andre forhold i forbindelse med ejendommen beliggende i Spanien.

Beskatning af lejeværdi
Den mest almindelige beskatning på fast ejendom er den årlige afregning af lejeværdi af egen bolig. Der kan være tale om én eller flere personer, der ejer en ejendom (eller flere), som de benytter som feriebolig (der tales her om “almindelige” boliger og ikke lejligheder med timeshare-status). Af denne feriebolig bør man betale IRPF (lejeværdi af egen bolig). Denne beskatning er årlig og indbetales via skattemodel 210 (tidligere model 214). Den udregnes ud fra kommunens vurdering af ejendommens værdi for det pågældende år (valor catastral) eller i mangel heraf, købsprisen. Denne beskatning forfalder til betaling senest december det efterfølgende år. Dvs., at man i 2011 afregner skatten for skatteår 2010, som skal være indleveret og betalt senest ved udgangen af december 2011.
Har en Ikke-resident skatteyder kun ejet ejendommen i en del af året 2010 (har købt eller solgt), beregnes der kun skat af den periode, skatteyderen har ejet ejendommen. Som eksempel på denne beskatning vil man, for en ejendom med en ejendomsvurdering fra kommunen (valor catastral) på 200.000 euro, skulle betale 528 euro (forudsat ejendommen er beliggende i en kommune, hvor ejendomsværdierne er revideret efter år 1994).
Ofte forveksles denne årlige beskatning med IBI (ejendomsskat), som betales hvert år til kommunen. Dog er der tale om to forskellige beskatninger; IBI (ejendomsskat til kommunen) betales af alle, uanset om ejeren er resident eller ej, hvorimod den årlige skat (model 210) kun betales af de boligejere der ikke er residenter i Spanien. Residenter i Spanien indbetaler ”lejeværdi af egen bolig” på ferieboliger via deres spanske årsopgørelse.

Andre beregninger
Er det et udenlandsk selskab, der helt eller delvist ejer ejendommen, benyttes en anden skattemodel samt anden beregning af skatten. Man er her nødt til at vurdere hver situation forskelligt, da beskatningen vil afhænge af, om der eksisterer dobbeltbeskatningsaftale (og dermed informationsklausul) med det land, selskabet der ejer ejendommen, er fra. Da Danmark i øjeblikket ikke har en dobbeltbeskatningsaftale med Spanien, kræver de spanske skattemyndigheder, at danske selskaber, der ejer fast ejendom i Spanien, bør afregne en “ret hård” beskatning på tre procent af kommunens ejendomsvurdering. I førnævnte eksempel, med en ejendomsvurdering fra kommunen på 200.000 euro, vil det betyde en skattebetaling på 6.000 euro. Denne skat forfalder i januar (dvs. 2010-skatten bør være afregnet i januar 2011).
For at undgå denne hårde beskatning, kan danske selskaber, der ønsker at eje fast ejendom i Spanien, ofte opnå besparelser ved at købe ejendommen via et spansk datterselskab. Dog skal der i overvejelserne tages hensyn til både omkostninger samt skattemæssige konsekvenser af dette i både Danmark og Spanien.

Beskatning af lejeindtægter
Hvis man udlejer sin spanske ejendom, bør man også afregne denne lejeindtægt til de spanske skattemyndigheder.
Her laves (som noget nyt fra januar 2010) et lille regnskab over indtægter og udgifter i forbindelse med udlejningen af ejendommen, og der betales 24 procent i skat af et evt. overskud. Afregningen kan gøres på flere måder, alt afhængig af situationen, men vil normalt blive afregnet kvartalsvist. Bør der afregnes kvartalsvist, skal indleveringen af skattemodellen foretages senest 20 dage efter kvartalets afslutning (skat af lejeindtægter fra januar, februar og marts 2011 bør afregnes senest d. 20. april 2011).

Ved salg af ejendom
Hvis man sælger sin ejendom, vil køber pr. lov skulle tilbageholde tre procent af købsprisen og indbetale dette beløb til de spanske skattemyndigheder som en a konto skat for sælger.
Efterfølgende bør sælger lave en skatteopgørelse, hvori sælger deklarerer, hvilken fortjeneste (eller ej) han/hun har haft på salget af ejendommen. Fortjenesten vil blive beskattet med 19 procent (fra januar 2010). Afhængigt af resultatet, kan sælger skulle betale yderligere efterskat (udover det tilbageholdte beløb som køber indbetalte) eller ansøge om at få hele eller dele af det tilbagebeholdte beløb tilbagebetalt.
Køber har en måned til at indbetale det tilbageholdte beløb tre procent. Efter denne måned har sælger yderligere tre måneder til at indlevere skattemodellen, hvori restskatten betales eller der ansøges om at få tilbageholdt skat tilbagebetalt.
Disse eksempler er blot nogle af de situationer, som ikke residenter med fast ejendom i Spanien skal være opmærksomme på. Der kan eksistere specielle forhold, som ikke er nævnt.
Er der tvivl eller spørgsmål er man selvfølgelig velkommen til at kontakte mig for yderligere information.
Tlf.: 952 665 055, mail: heidi@cyclo.es