En guide til boligkøb i Spanien marts 2010

Denne udgave af La Danesa bliver udleveret til de besøgende på boligmessen Bolig i Udlandet, som afholdes i 13. og 14. marts i Virum Hallerne.

Vælg det rigtige område
Kyststrækningen fra Almuñécar i øst til Sotogrande i vest har de seneste 40 år tiltrukket tusindvis af danskere, som søger et dejligt sted at nyde et velfortjent otium eller nye karrieremæssige udfordringer i et marked i rivende udvikling.
Er man ikke specielt godt kendt på Costa del Sol, anbefales det, at man tager sig god tid til at se på de forskellige områder, inden man beslutter sig for at købe.
Skal det være Almuñécar og La Herredura, der hører under Granada-provinsen, eller Torre del Mar, Torox eller Nerja i den østlige del af Málaga-provinsen? Eller hvad med en bolig i én af bjergbyerne Frigiliana og Cómpeta? Eller passer ens temperament bedre til Torremolinos eller Benalmádena, få kilometer fra lufthavnen? Mange danskere har også valgt Mijas og Fuengirola, mens andre har foretrukket Marbella med lystbådehavnen Puerto Banús, Estepona og Sotogrande, der ligger få kilometer fra Gibraltar.
Kontakt gerne en ejendomsmægler. De kender de forskellige byer og områder bedre end de fleste og giver gerne denne kendskab fra sig.

Søg altid advokatbistand
Når først man har fundet den ejendom, man ønsker at købe, er næste skridt, at få nedfældet de aftalte vilkår i en kontrakt. Udarbejdelsen af denne kontrakt foretages ofte af mæglerens advokat.
Inden en købs- eller reservationskontrakt underskrives, bør man nøje gennemgå denne med sin egen advokat. Hermed sikres, at man bliver bekendt med de væsentligste vilkår for handlen og får mulighed for at tage stilling til, om disse kan accepteres eller ej.
De forhold, man bør være opmærksom på, kan variere en smule afhængig af, om det drejer sig om køb i et ejendomsprojekt, dvs. en ny ejendom, eller om der tale om gensalg.
Ejendommens juridiske situation bør undersøges
Nogle af de spørgsmål, som bør afklares:
• At den person, der fremstår som sælger af ejendommen, reelt er ejeren.
• Om ejendommen er behæftet med lån eller om der er være gjort udlæg heri.
• Hvad der eventuelt skyldes i ejendomsskat (IBI). Ejeren af ejendommen pr. 1. januar er forpligtet til at betale IBI for hele året.
• Hvorvidt ejendommen er udlejet til andre personer.
• Om ejeren er resident eller ikke-resident.
• Er ejendommen tilknyttet en ejerforening, skal det undersøges, om der er et udestående her.
• I hvilket omfang ejendommen er omfattet af særregler.
De fleste oplysninger findes i den dokumentation, som sælger har, mens resten kan indhentes fra ejendomsregistret, kommunen og ejerforeningen.

Spansk ID-nummer
Selvom man måske ikke ønsker at få opholdstilladelse i Spanien, skal man for at kunne købe en bolig have et ID-nummer, som kaldes Número de Identificación de Extranjeros (forkortes NIE).
Man ansøger om nummeret på politistationen (Comisaría de Policía),
Man skal medbringe følgende:
• Ansøgning om NIE (fås hos politiet).
• 2 pasfoto i farver.
• Dit pas og to fotokopier.
Ventetiden på at få sit NIE kan være alt lige fra en dag, en uge eller en måned. Det afhænger af den station, du henvender dig på og den arbejdsmængde, det pågældende kontor har.
Det er desuden muligt at søge om et NIE-nummer på den spanske ambassade i København.

Permanent opholdstilladelse
Som EU-borger har man ret til at opholde sig permanent i Spanien.
For at få papir på denne opholdstilladelse (residencia), skal man igen til det Comisaría de Policía, som ligger tættest på ens bopæl. Man skal medbringe:
• Original ansøgning om førnævnte NIE.
• Officiel ansøgningsblanket om residencia (fås på samme politikontor).
• Gyldigt pas.
• Pasfotos.
• 2 fotokopier af de nævnte dokumenter.
Man skal desuden betale en afgift, via ansøgningsblanketten Model 790, som man får hos politiet (Comisaría de Policía). Beløbet er pt. 6,80 euro, som skal betales i en bank/sparekasse, som samarbejder med udlændingekontorerne (tjek med politistationen, når du afhenter formularen). Det anbefales også, at man spørger om beløbet, da dette kan ændre sig.
Eftersom det er lovpligtigt at kunne identificere sig, bør man altid have billedeidentifikation på sig, hvilket kan være spansk kørekort. Opholdstilladelsen, der er et A4-papir er dog ikke nødvendig at have på sig.

Indskrivning i folkeregistret
Det er ikke lovpligtigt at indskrive sig i folkeregistret (empadronamiento). Det anses snarere som en moralsk forpligtelse, da ens kommunes sygehuskapacitet, antallet af politibetjente, skoler og andre offentlige ydelser afhænger heraf.
Har man skolesøgende børn er det dog nødvendigt, og flere kommuner lokker med rabatter på ejendomsskatter og andre betalinger til det offentlige, hvis man er indskrevet.
Man skal henvende sig til sit kommunekontor for at blive indskrevet. Medbring:
• Bevis på ens adresse; skødet på ens bolig eller en lejekontrakt, og en kvittering for betalt lys, vand, afgifter eller telefon, hvor denne adresse fremgår.
• NIE eller residencia samt pas.

Underskrivelse af skøde hos notaren
Når først man har undersøgt boligen såvel fysisk som juridisk, og man er blevet enig med sælger om betingelserne (pris, dato for overdragelse m.v.) for handlen, skal skødet underskrives.
I Spanien skal dette ske enten ved personligt eller en befuldmægtiget fremmøde for en notar.

Handelsomkostningerne
Man skal som en grundregel påregne handelsomkostninger på omkring 10 procent af skødeprisen. Købers handelsomkostninger udgøres af:
• ITP-skat, 7 procent af skødeprisen.
• AJD-skat på 1 procent af skødeprisen (stempel) afhængig af, om der samtidig optages lån i ejendommen, hvilket kan være en god idé for ikke-residente, da man derved kan mindske formueskat og arveafgift.
• tinglysning og notar afhængig af skødeprisen.
• advokathonorar ca. 1 procent.
Sælgers omkostninger er normalvist begrænset til betaling af plus valía (afgift) og eventuel mægler og egen advokat.

Køb af bolig efter plantegning
Når en ejendom købes på projektstadiet, skal sælger udstede en bankgaranti til køber for de betalinger, som sælger modtager af køber. Dette sker dog ikke altid af sig selv, og som køber bør man derfor erindre sælger om dette.
Man bør også sikre sig, at denne gælder frem til underskrivelsen af skødet, da det først er i dette øjeblik, at man er ejer af ejendommen.
Leje af bolig
Mange tilflyttere vælger at leje en bolig de første måneder i Spanien, og at anvende denne tid til at lære landet at kende og dermed beslutte, hvor man ønsker at bosætte sig mere permanent.
Den spanske lovgivning inkluderer tre former for lejekontrakter:
• Kortvarige kontrakter (contratos de arrendamiento de corta temporada) kan løbe op til 11 måneder, og når denne periode udløber, må lejeren flytte. Ved disse kontrakter er huslejen normalt dyrere end ved langvarige kontrakter.
• Langvarige løber i mere end 1 år. Ved kontraktens udløb forlænges den automatisk for en periode på 1 til 5 år, selvom lejeren ikke har påtænkt at forlænge kontrakten. Udlejeren kan ikke modsige sig denne forlængelse, medmindre det er indføjet i kontrakten, at udlejer ønsker at gøre brug af ejendommen til eget brug indenfor den 5-årige periode. Efter de 5 år kan udlejeren ophæve kontrakten, forudsat at han har givet lejeren besked 30 dage inden kontraktens udløb.
• Den tredje mulighed er at kontakte et udlejningsfirma, som tilbyder leje på uge- eller månedsbasis.
For at sikre, at ejendommen bliver afleveret i samme stand som ved indflytningen, betales almindeligvis et depositum (fianza), som normalt svarer til en måneds leje. Hvis ejendommen er i god stand, når den fraflyttes, tilbagebetaler udlejeren depositumet til lejeren.
Huslejen betales normalt en måned forud, og betalingsmåden bestemmes i kontrakten.
El og vand betales almindeligvist af lejeren, mens ejeren står for fællesudgifter og ejendomsskat (IBI) samt de reparationer, der kræves, for at boligen er i god og beboelig stand, medmindre skaderne er forvoldt af lejeren. Det er lejerens ansvar at udbedre små reparationer, der skyldes almindelig daglig brug af ejendommen.
Udleje af boligen
Uanset om man ønsker at udleje sin bolig, fordi man ikke opholder sig her hele året, eller fordi boligen er købt som en investering, er der gode indtjeningsmuligheder.
Der er flere muligheder for udleje, men det bedste, man kan gøre, er at kontakte et firma, der specialiserer sig i udleje, og som sørger for, at man får mest muligt ud af udlejningen og samtidig ser til, at boligen er i sikre hænder.

Komplet advokatbistand gennem dansk-spansk samarbejde

Det dansk/spanske advokatkontor, Ana María Navarrete, har siden 1994 assisteret danskere bosat i Spanien med alle former for juridisk bistand, fra køb og salg af fast ejendom, testamenter, arv og skifte til leje og udlejning af bolig, selskabsret, by- og lokalplanlægning samt civile sager. I samarbejde med advokatfirmaet Ret & Råd i Greve i Danmark tilbydes en altomfattende advokatbistand, der dækker sager, som kræver juridisk behandling i både Spanien og Danmark, som fx arvesager og dødsboer med aktiver i begge lande. Samarbejdet betyder, at alle sager løses rationelt og med et højt kompetenceniveau samt hurtigere end normalt, hvilket i sidste ende kommer klienten til gode.

For mere information se www.navarrete.dk og www.ret-raad.dk/Offices/Greve.aspx  

Erfaren dansk ejendomsmægler på Costa del Sol og Costa Tropical

Ejendomsmæglerfirmaet Deltaservice i Almuñecar har mere end 20 års erfaring i køb, salg og udlejning på Costa Tropical og Costa del Sol.
Med mæglernes indgående lokalkendskab er de i stand til at finde netop den ejendom, der passer til kundens ønsker.
Deltaservice servicerer såvel private som virksomheder, og porteføljen rækker fra lejligheder, villaer, byhuse, fincaer og byggegrunde til restauranter, pensionater og investeringsobjekter. Herudover kan man altid finde nye og igangværende byggeprojekter hos Deltaservice.
Personalet taler dansk, engelsk, svensk og spansk, og er altid parat til at give kunden den bedste betjening.
For mere information se www.deltaservice-spain.net.

Scan Transport – flytning med omtanke

Flyttefirmaet Scan Transport er en del af det store danske selskab Møbeltransport Danmark. Firmaet uddanner eget personale og sørger for kvalitetssikker flytning i egne, luftaffjedrede flyttebiler mellem Danmark, Spanien, Portugal og Sydfrankrig. Scan Transport flytter også lokalt i Spanien. På hovedkontoret i Mijas, Málaga, tilbyder Maria Luisa Fernandez og Nanna Rai professionel og uforpligtende rådgivning på dansk. I forbindelse med større flytninger aflægger de gerne kunderne et besøg for besigtigelse og beregning af flyttemængden.
Scan Transport er certificeret i henhold til FIDIs internationale kvalitetsprogram.
Kontakt for yderligere information på + 34 952 46 70 65 eller + 45 98 18 00 78.
Læs mere om Scan Transports tilbud på www.scantransport.com

Kvalitetsbevidst dansk flyttefirma med over 100 års erfaring

Silkeborg Flytteforretning har siden 1990’erne haft kontor i Los Boliches på Costa del Sol. Det ledes af Mads Brygmann. Med fast afgang hver måned til og fra Spanien kan flyttefirmaet tilbyde en meget fleksibel flytteservice, der også inkluderer pakning og opbevaring, der altid tilpasses kundens planer. Desuden dækker Silkeborg Flytteforretning hele Danmark med afhentning og levering hver uge. Alle flytninger tilbydes til konkurrencedygtige priser, og det er Silkeborg Flytteforretnings primære mål altid at overholde aftalte betingelser og leveringstider. En flytning indebærer ofte stor usikkerhed fra kundens side, derfor er det vigtigt, at kunden føler sig tryg og kan regne med en komplet service, der dækker alle kundens behov. De mere end 100 år inden for branchen garanterer desuden, at Silkeborg Flytteforretning er et solidt flyttefirma, der er kommet for at blive.
For yderligere information om flytninger ring til Silkeborg Flytteforretning på +45 86 82 36 11 eller +34 952 46 18 44. Du kan også besøge www.silkeborg-flytteforretning.dk.

Procon opfylder spaniensdrømmen på Costa Blanca

IA PROCON er danskejet, og grundstenen til firmaet blev lagt allerede i 1978, hvor de første boliger blev solgt på Costa Blanca. I 1988 udvidede man med eget byggefirma, og i dag bygger og sælger IA PROCON nye- og gensalgslejligheder, rækkehuse og villaer på hele Costa Blanca kysten. I samarbejde med spanske banker har IA PROCON et stort tilbud af billige tvangsauktionsboliger og er behjælpelig med spansk eller dansk finansiering – på nogle boliger er det muligt at få helt op til 100% finansiering. Kundeservice har første prioritet hos IA Procon, også efter du har købt.
Kontakt på tlf. +34 966 92 12 11 eller besøg hjemmesiden www.iaprocon.com. 

Professionelt advokatfirma med stor dansk ekspertise

Velasco Lawyers har tilbudt advokathjælp siden 1993, hvor personlig kontakt, kommunikation på dansk samt en hurtig og effektiv sagsbehandling altid er i fokus. Kontoret er beliggende i Almuñecar, og dækker hele Andalusien og Murcia.
Velasco Lawyers yder professionel service til konkurrencedygtige priser inden for alle områder af spansk jura, og kan klare retssager på alle niveauer, da der er ansat både sagsbehandlere og advokater. Advokatfirmaet servicerer mange skandinaviske klienter og har skandinavisktalende personale.
Velasco Lawyers varetager og har en bred erfaring inden for følgende juridiske områder: Familielovgivning, køb og salg af ejendomme, arbejdslovgivning, private klienter, firma- og selskabslovgivning, regnskab og bogføring samt søgsmål.
For yderligere information se www.velascolawyers.com.

Solboliger – boliger på Costa del Sol og Mallorca

Solboliger er et dansk firma, der rådgiver om køb af bolig i Spanien, langs hele Middelhavskysten og på Mallorca. Solboliger har kontorer i Danmark, Norge og Spanien. Succesen på Costa del Sol betyder, at Solboliger åbner kontor på et af Fuengirolas hovedstrøg primo april. Solboliger er et uafhængigt firma, der har opbygget en eksklusiv og omhyggeligt udvalgt portefølje af boliger, herunder nødsalg fra banker. Finder kunderne ikke ønskeboligen her, samarbejder Solboliger med et stort antal mæglere med tusindvis af boliger til salg. Desuden søger Solboliger attraktive boliger, og har derfor netop ansat en erfaren medarbejder på Costa del Sol til denne opgave. Ud over rådgivning og salg af boliger tilbyder Solboliger også udlejning. Se mere på www.solboliger.dk.

Dansk bank med spansk forbindelse

Mange udflyttere har stadig brug for en dansk bank til at varetage de danske bankinteresser, og her er Sparekassen Østjylland et godt valg.
Jens Ole Damgaard, der i dag er direktør i banken, har boet fire og et halvt år på Costa del Sol, hvor han arbejdede med private banking. Dermed kender han både de danske og spanske forhold.
”Det er en lille bank, hvor kundeservicen er meget personlig, og jeg mener, at jeg med min erfaring fra årene i Spanien ved, hvad spaniensdanskere forventer sig af deres bank. Af almindelige bankforretninger kan vi bl.a. tilbyde ind- og udlån, gældspleje eksempelvis ved sommerhus eller feriebolig og investering af danske midler”, fortæller Jens Ole Damgaard om banken, der har 19 afdelinger i Danmark. 

Hyggeligt dansk hotel i den idylliske landsby Berja

Casa Palaciega, der er ejet af dansk/marokkanske Elbaz, ligger i den fredelige spanske landsby Berja i Almería omgivet af natur og bjerge. Bygningen er oprindeligt fra år 1750, men åbnede i 2004 som hotel. Hotellet har 13 værelser, som alle har tv, internetadgang, aircondition og roomservice. De tre suiter har desuden lækkert spabad. Hotellet har en pragtfuld stor terrasse, hvor man kan spise sin morgenmad i skyggen, mens man nyder udsigten til swimmingpoolen.
Elbaz, der er tidligere restaurantindehaver fra Danmark, serverer desuden forskellige marokkanske delikatesser i hotellets restaurant.
Se www.casapalaciega.com for yderligere information.

Historien om et originalt ejendomsmæglerfirma i en bjergby

Hos ejendomsmæglerfirmaet Country Properties i Cómpeta sætter man pris på originalitet. Dette stemmer overens med den pittoreske bjergby, hvor firmaet har til huse på byens kirkeplads, og hvorfra der sælges ejendomme i byen og i de omkringliggende bjergegne, der betegnes som nogle af Andalusiens smukkeste landskaber, højt hævet over Middelhavet.

Puri med i handelen
Hos Country Properties bydes man velkommen af den smilende receptionist Puri, som næsten fulgte med i handelen dengang i 1986, da ophavsmændene til Country Properties købte Puris barndomshjem for at åbne et ejendomsmæglerfirma. Og sådan starter historien om Cómpetas ældste ejendomsmæglerfirma, der fra begyndelsen var med til at skabe velstand og opblomstring i Cómpeta gennem de mange hussalg, som ofte var gamle landejendomme uden vand og el, men til stor glæde for de danske, engelske og tyske ejere, der i Cómpeta også havde opdaget herligheden i den lokale mad og søde muskatelvin. Andre ejendomsmæglere kom i tidens løb til byen – flere af dem havde endda deres læretid hos Country Properties.

Det kradser ikke
Krisen kradser overalt i Spanien, og kan også mærkes i Cómpeta. Huspriserne er faldet, salgene blevet færre og udbuddet af huse større, men Country Properties formåede alligevel også i 2009 at sælge et pænt antal ejendomme.
Køberne er fra hele verden, men især danskerne har fået øje på områdets smukke natur og rolige tempo samt den gode stemning mellem danskerne og lokalbefolkningen.
Country Properties har specialiseret sig i salg og bygning af boliger i bjergene og har lokalkendskab og lang erfaring med ejendomssalg i indlandet, som er interessant for de udlændinge, som søger et alternativ til Middelhavets travle kystbyer.

Ingen stress og jag
Køberne kommer for at nyde den smukke natur og den helt naturlige, afstressende følelse, der følger med området, som udover naturoplevelser byder på fincaer og mauriske byhuse. Som køber skal man dog være opmærksom på, at i forbindelse med ejendomsrenoveringer er der kommet skærpede kontroller fra det offentlige, og at huspapirerne skal kigges grundigt igennem.
Alt det er Country Properties eksperter i og rådgiver kunderne i samarbejde med dygtige advokater, der sørger for udarbejdelse af bl.a. skøder og landcertifikater.
Udover salg af ejendomme til privat og erhvervsmæssigt brug udlejer Country Properties også en del smukke ejendomme.

Personalet består af danske Kirsten (t.v.), lokale Puri og tyske Pia, som sammen med chefen Sebastian López skaber rammerne om Cómpetas ældste ejendomsmæglerfirma, Country Properties.

Hvad skal jeg købe – nyt eller gammelt?

Man har besluttet sig for at gå i gang med at finde den bolig i det skønne Sydspanien, man længe har drømt om. Man har måske endda gjort sig detaljerede overvejelser om, i hvilket område boligen skal ligge og hvilken type bolig, det skal være. Man har opstillet krav og ønsker til boligens størrelse, indretning, udsigt og afstand fra by, strand, lufthavn, butikker og restauranter, etc.
Der er dog en ting mere, som det kan være værd at tænke lidt nærmere over – nemlig, skal man købe nyt eller gammelt?

Fordele og ulemper
Umiddelbart vil de fleste måske sige, at det skal da være så nyt som muligt – og i hvert fald ikke ældre end 10 år.
Hvis man har specielle ønsker om beliggenhed. F.eks. gangafstand til strand, butikker og restauranter, “first line” golf, og dertil lægger ønsker om flot havudsigt og kort køretid til lufthavnen, ja, så må man være klar over, at den type boliger er der jo, af naturlige årsager, et begrænset antal af, og mange af dem vil være af lidt ældre dato.
Dette betyder bl.a., at installationernes kapacitet ofte er begrænset til basisforbrug som lys, varmt vand, vaskemaskine, etc. og altså normalt ikke er forberedt til det omfang af el-forbrugende apparater, såsom aircondition, gulvvarme, tørretumbler, vanddepot med trykpumpe, der er mere almindeligt i moderne boliger.
Ofte er der ikke nogen varmeisolering, måske ikke engang hulmure, eller vinduer med dobbeltglas, “forede” skabe var heller ikke almindeligt tidligere, og sådan kan man fortsætte. Desuden bærer det indvendige materialevalg præg af en anden tids smag og kvalitet, det ses især på gulve, badeværelser og køkkener. Endelig er der ofte ikke nogen parkeringskælder, garage eller pulterrum.
Dette er dog ikke ensbetydende med, at man nødvendigvis skal afskrive en ældre bolig på forhånd. Udgangspunktet her var jo at finde en særligt velbeliggende bolig i forhold til nogle specifikke ønsker, og dette krav
opfyldes som nævnt ofte af boliger fra den tid, hvor der stadig var masser af plads tæt på strand og bycentrum, eller på de særligt smukke udsigtspunkter tæt på kysten.
Især når der er tale om fritliggende huse, villaer og til dels rækkehuse, kan der være god fornuft i at kigge på mulighederne i den ældre del af boligmarkedet. Lejligheder er lidt mere kompliceret, da det kan være vanskeligt at gøre
noget ved f.eks. manglende lydisolering, dårlige parkeringsforhold, små køkkener o.l. Men det er jo til syvende og sidst et prioriteringsspørgsmål for den enkelte køber.

Renovering

Man skal så være indstillet på i større eller mindre omfang at gennemføre en renovering/opdatering af den erhvervede ejendom.
Inden man køber, bør man derfor få en erfaren tekniker til at kigge på ejendommen, så man som minimum sikrer sig, at der ikke er noget i vejen med ejendommens basiskonstruktioner, at det er en sund ejendom, og at der ikke er funderingsproblemer. Man skal huske, at i Spanien køber man i praksis en brugt ejendom som beset.
Dernæst vil det også være klogt at gøre sig nogenlunde klart, hvor meget eller hvor lidt man ønsker at renovere ejendommen, og så få et prisoverslag på det. Og man skal være forberedt på, at hvis der er tale om mere end en let renovering, som ny maling og udskiftning af køkken, så vil der uvægerligt komme overraskelser undervejs, som vil forøge omkostningerne ved renoveringen. Man skal også regne med, at man selv under vejs får nogle gode ideer til ændringer og fornyelse, som man måske ikke havde set fra starten.
Kort sagt, der vil komme ændringer og tilpasninger undervejs, og man bør derfor fra starten alliere sig med en erfaren og troværdig bygmester, der ved, hvad han taler om, og som kan hjælpe én igennem projektet, uden at man derved mister sin nattesøvn.
Når alt dette er sagt, så kan det faktisk være en rigtig god oplevelse at opdatere en ældre, velbeliggende ejendom, og få den indrettet efter sine egne ønsker og smag.

Show case – Enfamiliehus
Her følger et konkret eksempel, der viser ganske godt, hvad der p.t. kan opnås ved at gå denne vej. Eksemplet er beliggende mellem Fuengirola og Marbella og er realiseret indenfor de seneste tre måneder.
Købers krav til sin drømmebolig var sådan set ret enkle og klare:
– Enfamiliehus med min. tre soveværelser i færdigbygget område
– Flot havudsigt
– Egen pool og privat have
– Gangafstand til cafeer/restauranter og dagligvarebutikker. (“Man skal sgu kunne gå ned og hente sin avis og få en kop kaffe.”)
– Gangafstand til stranden
– Garage – eller mulighed for at lave en.
– Fornuftig (læs: billig) pris
Efter nogen søgen, fandt man så frem til denne ejendom, der er bygget omkring 1982. Grunden er på 487 m2, bebygget boligareal 163 m2, kælder og garage 101 m2, overdækket terrasse 20 m2, åbne terrasser 240 m2, pool 36 m2.

Resultatet
Som det kan fornemmes på udsigtsbilledet, opfylder beliggenheden til fulde de krav, køber havde opstillet. Renoveringen blev gennemført på ca. tre måneder (på nær visse udvendige arbejder, der har måttet vente på bedre vejr).
Alle installationer, såvel vand som el, blev udskiftet, så der nu er den nødvendige kapacitet til at imødekomme de krav til moderne installationer, der er nævnt i indledningen. Det endte med at blive en totalrenovering indvendigt, og en næsten total renovering udvendigt, så man nu har et fuldt
opdateret hus, både med hensyn til installationer og indvendigt design, mens husets udvendige udtryk, der er det fremherskende i kvarteret, er bevaret.
Resultatet er blevet det drømmehus, man ønskede sig, og til en pris der ikke er højere end prisen for et tilsvarende hus af nyere dato, men uden denne særlige beliggenhed.

Et par gode råd om salg af bolig
Et par meget enkle og gode råd til de boligejere, der står overfor eller er i færd med at sælge deres bolig.
Hvis man godt ved, der er mangler ved sit hus, så få dem udbedret. Lad være med at forsøge at skjule dem, det giver bagslag. Hvis der er noget, der irriterer dig ved dit hus eller din have, så er der en god chance for, at det også vil irritere en eventuel køber – få det bragt i orden, hvis det er muligt. Et nymalet hus med en pæn og velordnet have, er lettere at sælge end et forsømt hus. Førsteindtrykket har stor betydning.
Det ses, når en ejendom er gjort klar til besigtigelse. Det er rigtig godt – og ofte gratis – at sørge for, at huset er rent og ryddeligt, når det skal vises frem.
Sørg for at eventuelle husdyr er fjernet fra huset, mange er jo allergiske over for husdyr eller er bange for dem eller bryder sig simpelthen ikke om dem. Sørg for at huset er vel udluftet, og at der er masser af lys i alle rum. At gardiner er trukket til side og skodder rullet op.
I det hele taget bør dit hus være rart og hyggeligt at besøge. Det betyder rigtig meget.

Finn Wissenberg fra mæglerfirmaet wissgarestates.com.

Papirarbejde og beskatning ved flytning til Spanien

Når man flytter til Spanien, er der en række formaliteter, man skal sørge for at få i orden.

Udmeldelse fra Danmark – indskrivning i Spanien
Ved flytning fra Danmark skal man informere sin danske kommune om datoen for fraflytningen.
Når man ankommer til Spanien, bør man hurtigst muligt tilmelde sig som resident hos det spanske Nationalpoliti. Dette er lovpligtigt for alle, der påtænker at opholde sig her i mere end tre måneder. Da der kan være ventetid, kan man bestille tid nogle uger i forvejen, så man kan blive registreret umiddelbart efter ankomst. Dog afhænger muligheden for tidsbestilling af den enkelte politikreds, så det er en god ide at forhøre sig forinden.
Ud over tilmelding til Nationalpolitiet, hvor man får sit Residencia-cerfitikat (bevis for at man er registreret som bosiddende i Spanien) bør man ligeledes tilmeldes den kommune, man er flyttet til. For at blive registreret hos kommunen, skal man medbringe sin dokumentation (pas og Residencia-certifikat) samt bevis for at man bor på adressen (kopi af skøde ifald man selv ejer boligen eller kopi lejekontrakt og/eller kvittering for betalt husleje hvorpå adressen fremgår). Residencia-certifikatet fra Nationalpolitiet og bopælsattesten fra kommunen er vigtige dokumenter, som senere kan blive nødvendige for at bevise sit tilhørsforhold til Spanien.

Sundhedsvæsenet
Er man berettiget til optagelse i det spanske sygesikringssystem (Seguridad Social), skal man også selv sørge for at blive tilmeldt her. Folkepensionister, førtidspensionister og efterlønsmodtagere (fra 1. maj 2010) skal ved flytningen fra Danmark bede den danske fraflytningskommune om at udstede en model 121, som skal bruges ved tilmeldingen i Spanien. Det er ligeledes en god idé at bede om et blåt EU-sygesikringskort inden afrejsen. Med dette kort er man dækket i perioden mellem fraflytning fra Danmark indtil tilmeldingen til den spanske sygesikring er endelig registreret.

Skattemyndighederne
Sidst men ikke mindst bør man tilmelde sig de spanske skattemyndigheder som værende resident i Spanien. Som resident i Spanien skal man aflevere spansk årsopgørelse til de spanske skattemyndigheder. Der går mange rygter blandt danskere bosiddende i Spanien vedr. beskatningen her.
“Pensionister skal ikke betale skat i Spanien”, “Invalidepensionister skal ikke betale skat i Spanien”, “hvis du tjener mindre end 22.000 euro om året, skal du ikke betale skat i Spanien”…. alle sammen skrøner, der ikke er korrekte. Som udgangspunkt er residenter i Spanien skattepligtige her og har pligt til at indlevere selvangivelse og betale skat i dette land. Der kan under visse omstændigheder være indtægter, der er fritaget, men det er vigtigt at analysere hver sag for sig og ikke generalisere.

Enkelte undtagelser
Pensionister er ikke fritaget for at betale skat i Spanien, men har et højere personfradrag og betaler dermed mindre i skat (og i visse tilfælde intet). I nogle tilfælde kan indtægter fra invalidepensioner være fritaget for beskatning i Spanien eller give ret til højere personfradrag (som medfører lavere eller ingen beskatning), men dette kræver, at skatteyderen har fået invaliditetsgraden godkendt af de spanske skattemyndigheder. Nogle skatteydere, som udelukkende har arbejds-/pensionsindtægter, kan være fritaget for pligten til at indlevere spansk årsopgørelse. Dog er der flere betingelser, som skal være opfyldt for at kunne indgå i denne ordning, bl.a. skal udbetaler af indtægten være forpligtet til at tilbageholde skat i udbetalingerne, hvilket ikke er tilfældet med pensioner, som udbetales fra danske myndigheder/institutioner.

Den danske pensionsbeskatning
Pensionister bosiddende i Spanien, der modtager pensioner udbetalt fra Danmark, kan altså ikke inkluderes i denne ordning. Det er derfor vigtigt at undersøge, hvorvidt man er forpligtet til at indlevere skatteopgørelse til de spanske skattemyndigheder. Selvom man ikke har indtægter (evt. ægtefæller til pensionsmodtagere der endnu ikke selv er berettiget til pension), er det tilrådeligt at lave og indsende spansk årsopgørelse under alle omstændigheder. At man har indsendt opgørelse til de spanske skattemyndigheder bliver registreret og kan senere være bevis for, at skatteyderen er skatteresident i Spanien, til trods for at man ikke har indbetalt skat.
Opsigelsen af dobbeltbeskatningsaftalen mellem Danmark og Spanien (med effekt fra 1. januar 2009) har givet en del uro blandt danskere bosiddende i Spanien. Fra januar 2009 bliver danskere bosiddende her betragtet som ”begrænset skattepligtige” i Danmark og vil ”normalt” blive beskattet i Danmark af kilder udbetalt fra Danmark. Da der fra januar 2009 ikke længere eksisterer dobbeltbeskatningsaftale mellem Danmark og Spanien, findes der heller ikke landene imellem regulering om beskatningsret efter typen af indtægt og evt. lempelser landene imellem, men det vil nu være hvert lands interne love, der vil være gældende. Normalt vil det være landet, hvorfra kilden/indtægten stammer, der har beskatningsretten til denne indtægt. Fra dansk side er der dog lavet en overgangsordning, som ”freder” den gruppe udenlandsdanskere, der allerede var tilflyttet Spanien d. 28. november 2007 og den 31. januar 2008 var modtagere af pension eller efterløn, så disse indtægter fortsat vil blive beskattet i Spanien. Denne overgangsordning inkluderer ligeledes ægtefæller trods det, at de endnu ikke modtog pension pr. 31. januar 2008. Skatteydere der falder ind under den ”gamle” ordning og fortsat beskattes af pension eller efterløn i Spanien, kan dog have andre indtægter (f.eks. udbytte) som fra 2009, i nogle tilfælde, vil blive beskattet i Danmark. Det er derfor nødvendigt at vurdere hver skatteyders situation for at vide, hvilke konsekvenser opsigelsen af dobbeltbeskatningsaftalen har for hver enkelt person. Det er vigtigt at slå fast, at danskere, der er bosiddende i Spanien og hører under den ”nye” ordning (er tilflyttet Spanien efter d. 28. november 2007 og dermed bliver skattepligtige i Danmark) ligeledes er forpligtiget til at aflevere årsopgørelse for 2009 til de spanske skattemyndigheder. Dog vil der i skatteopgørelsen til de spanske skattemyndigheder gives fradrag i Spanien for de indtægter, der stammer fra og er blevet beskattet i Danmark. Dette fradrag vil aldrig overstige beløbet, der skulle være betalt i Spanien af samme indtægter. Det vil sige, at har man indtægter i begge lande, hvoraf en del er skattepligtig i Danmark og en del i Spanien, så vil man ikke kunne fratrække skatten betalt i Danmark (af indtægter skattepligtige i DK) i den skat, man vil skulle betale i Spanien af de indtægter, der er skattepligtige i Spanien. Sagt med andre ord: At man i Danmark betaler mere i skat, vil ikke kunne kompenseres i skatten af de indtægter, der er skattepligtige i Spanien.

Ophold i både Spanien og Danmark
Ifølge kildeskattelovens paragraf 1 vil man blive anset som værende fuld skattepligtig i Danmark, ifald man enten har bopæl i Danmark eller hvis man (uden at have bopæl der) opholder sig i Danmark i et tidsrum af mindst seks måneder, heri medregnet kortvarige ophold i udlandet på grund af ferie eller lignende. Det er derfor vigtigt at have dokumentation, der kan bekræfte, at man har overholdt disse tidsrum (evt. flybilletter, indkøb, deltagelse i kurser, telefonregninger eller andet, der kan bekræfte opholdsperioden i Spanien).
Specielt skal pensionister (folkepensionister, førtidspensionister og efterlønsmodtagere) være opmærksomme på, at ifølge planlovens paragraf 41 kan de benytte deres sommerhus som helårsbolig, hvis de har ejet dette i mindst otte år. Dette kan medføre, at de danske skattemyndigheder anser dem for havende helårsbolig til rådighed i Danmark, og dermed skatteyderen for fuldt skattepligtig til Danmark.
Dette er generelle retningslinjer, som dog skal ses i sammenhæng med skatteyderens samlede situation. Der er ikke to situationer, som er ens, og det er derfor vigtigt at vurdere hver enkelt skatteyders sag for sig.
Sidst skal det nævnes, at hvis man flytter tilbage til Danmark, bør man afmelde sig som resident hos Nationalpolitiet (som ligeledes er myndigheden, der udsteder Residencia-certifikatet). Denne afmelding er vigtig, så man senere kan bevise overfor de spanske skattemyndigheder, at man ikke længere er skatteresident i Spanien. I Danmark skal man tilmeldes tilflytningskommunen.

Heidi S. Andersen, Cyclo Abogados Asesores

Et presset marked giver gode muligheder for leje

Det mener Michael Kolodnicki, der har gjort det til sin sag at varetage danskeres leje og udleje af boliger langs Costa del Sol. ”Boligmarkedet er presset her, som det er så mange andre steder. Priserne er raslet ned, og ejere, der investerede for mellem 18 og 36 måneder siden, finder derfor nu, at de købte til for høj en pris,” fortæller Michael Kolodnicki fra udlejningsfirmaet Rincón Rent.
Mens man således for en rum tid siden kunne dække en boligs udgifter hvis ikke helt, så en stor del heraf, mener han, at det nu er de færreste, som kan få enderne til at mødes. Det er med andre ord ”købers marked”, når man ønsker at leje en bolig.
Han mener dermed ikke, at man ikke skal købe en bolig lige nu, hvor det jo netop er muligt at få meget for pengene, men at man skal bruge sin sunde fornuft og tjekke mulighederne for udlejning med et uvildigt udlejningsbureau, der for de flestes vedkommende vil fortælle, at lejepriserne indenfor de seneste par år er faldet med omkring 30 procent.

Udleje betaler sig stadig
Specielt i sommermånederne kan man dog stadig tjene pænt på at udleje, og hvorfor ikke have indtægter i stedet for udgifter med en tom bolig. Hvis man ønsker at kombinere salg og udlejning, bør dette ske gennem et firma, som specialiserer sig i udleje og kan kontrollere, hvornår boligen står tom for visning.
Vær opmærksom på, at langtidsleje ikke kan kombineres med visninger, da ejeren ifølge spansk lov er forbudt adgang til en bolig, som er udlejet.

To målgrupper af lejere
”Påtænker man at købe en sommerbolig og at dække nogle af udgifterne via udlejning, skal man have to målgrupper i tankerne,” forsætter Michael, hvis firma kan tilbyde alt fra lejligheder til luksusvillaer med plads til 20 personer, egen pool og andre faciliteter.
”Den første gruppe er børnefamilier, der fortrinsvis kommer herned i sommermånederne, og for dem er det vigtigt, at boligen ligger tæt ved stranden, og så må der også gerne være en swimmingpool. Årstiden betyder, at der ligeledes er behov for luftkonditionering.
Den anden gruppe, der fortrinsvis er over de 55, ferierer gerne uden for sommersæsonen. Det er vigtigt for dem, at udlejningsboligen ligger i gå-afstand til indkøbsmuligheder, cafeer og lignende. Dansk Tv er bestemt også på denne gruppes plus-liste,” forklarer han.
Denne første gruppe skelner ikke så meget mellem, om boligen ligger på den ene eller anden side af Málaga-by. Det gør derimod den anden gruppe. ”Mange kender f.eks. Torremolinos og Fuengirola, men jeg ville ønske, at folk ville se sig lidt mere omkring, for man kan få meget mere for pengene i de områder, der ikke er helt så kendte,” siger Michael, der sammen med sin hustru og parrets tre børn flyttede til Rincón de la Victoria i 2005.
Afslutningsvist beretter han, at mange danskere vælger at leje en bolig for en tid for at kunne se sig omkring og lære de forskellige områder at kende, før de beslutter sig for, hvor og hvilken type af bolig, de ønsker at købe.

Læs mere om lejemuligheder på www.rinconrent.com.