Boligmarkedet: En akilleshæl i den spanske økonomi

Den spanske økonomi har det skidt i denne tid – ligesom de fleste andre landes økonomier. For Spanien er der imidlertid en række forhold, der gør det særligt svært at hive sig fri af krisen. Blandt disse er boligmarkedet og byggeriet, der er to af landets økonomiske akilleshæle.

Spanien har som de fleste andre lande brug for mobilitet på ejendomsmarkedet, for at holde gang i økonomien. Denne mobilitet er p.t. nærmest ikke-eksisterende, dels på grund af den høje arbejdsløshed, og dels på grund af mangel på finansiering.

Problemet bliver imidlertid yderligere forstærket af, at det i Spanien er meget dyrt at skifte bolig. Man har tilrettelagt skattesystemet således, at de store skatteindtægter kommer ved ansøgning af byggetilladelse (ca. fem procent af opførelsesprisen) og ved ejerskifte (ca. otte procent af salgsprisen, minimum , plus ca. en procent til banken ved låneoptagning). Den årlige ejendomsskat (I.B.I.) er derimod relativ beskeden.

I Danmark er det omvendt: Der er det forholdsvis rimeligt at opnå byggetilladelse, og heller ikke så kostbart skattemæssigt at anskaffe sig en ny bolig eller oprette lån, mens de årlige ejendomsskatter er væsentlig højere end i Spanien.
Endelig skal sælger, ved ejerskifte i Spanien, betale en kapitalvindingsskat på 18 procent af fortjenesten ved salget, medmindre man er resident i Spanien, har boet i ejendommen i minimum 3 år, og investerer fortjenesten i købet af en anden, principal, bolig i Spanien.
Sidst men ikke mindst er boligerne for dyre for de unge, der i snit bor hjemme hos forældrene til de er 30 år gamle.

Ny boligpolitik undervejs
Disse forhold har nu tvunget den spanske regering til at tænke i nye/andre baner, for at reaktivere boligmarkedet – og dermed økonomien.
Kodeordet for regeringen er: “Bæredygtig Økonomi”
I et interview den 7. december med avisen El Pais redegør den spanske boligminister, Beatriz Corredor (født i Madrid, 1968), for den strategi, man vil følge for at reaktivere byggeriet af boliger.
Hovedvægten på de nye lovforslag, der er undervejs, er lagt på at få tømt lagrene af nybyggede boliger samt fremme udlejningsmarkedet og byfornyelsen.
I den forbindelse erkender ministeren, at boligmarkedet altid har bevæget sig som følge af skattemæssige incitamenter.

Realisering af lagerbeholdningen
For det første er der jo det store lager af usolgte nyopførte boliger (ca. 800.000 i Spanien som helhed), der vejer tungt på bankernes hensættelseskonti samt i regnskaberne hos de store byggefirmaer.
I øjeblikket er der et skattemæssigt incitament fra regeringens side til at købe en ny bolig. Dette incitament, i form af et årligt fradrag i skatten på max. 1.350 euro/person eller 2.700 euro, hvis det er et ægtepar der selvangiver individuelt, påtænker man nu at fastlægge et ophørstidspunkt for, således at støtten bortfalder i 2011.
Tanken er, at dette skulle få flere til at anskaffe sig en bolig nu, og dermed medvirke til at nedbringe lageret af nye, usolgte boliger. Effekten af denne strategi anfægtes naturligvis med stor iver af oppositionen, selvom man i øvrigt er enig i, at incitamentet bør fjernes. Men at det i befolkningen vil være et upopulært forslag er der vist ingen tvivl om.
Ser man imidlertid dette initiativ i sammenhæng med den kraftigt faldende rente, og bankernes langsomme genopvågning i forbindelse med boligfinansiering, skal det dog nok give anledning til en vis oprydning på lagrene – også på kort sigt.
Men først og fremmest er det de lavere priser, der nu udbydes til, der vil forstærke udsalget.
Gennemsnitlig har en spansk familie i de senere år anvendt ca. 30 procent af den disponible indkomst til boligen, og det er, efter eksperternes mening, for meget.

Udlejningsboliger og byfornyelse
Det næste og måske nok så vigtige forslag, er, at man vil gøre op med den traditionelle spanske holdning, at det er bedre at eje end at leje. Man vil altså animere folk til at leje boligen frem for at købe.
Der er ingen tvivl om, at det ville medvirke til en reaktivering af boligmarkedet, hvis det kunne gøres “over night”.
Beatriz Corredor siger i interviewet, at udlejningsmarkedet er alt for spredt og tilfældigt (eller “atomiseret” – som hun kalder det), at det skal organiseres, at lovgivningen skal forbedres, og der skal gives skattemæssige incitamenter både til lejere og udlejere. Man vil kort og godt flytte fokus fra købeboliger til udlejningsboliger og lægge vægt på at gøre dette marked mere transparent.
På samme måde vil man forbedre skatteforholdene i forbindelse med renovering og byfornyelse, bl.a. ved opkrævning af en lavere moms samt animere kommuner og regioner til igangsættelse af nye projekter m.v. I den forbindelse vil de lokale administrationer få myndighed til at kræve visse renoverings – og byfornyelsesarbejder igangsat.
Ideerne bliver mødt med voldsom kritik fra alle sider i oppositionen, med ord som “tom luft”, “flugt tilbage til fremtiden”, “propagandamaskine” osv.. Udtrykkene er mange og maleriske.
Men sikkert er det, som en iagttager giver udtryk for: Retningen er god nok, men der er tale om et langsigtet projekt, som ikke kan gennemføres på kort tid.
Vi taler jo bl.a. om en regulær mentalitetsændring i den spanske befolkning, hvor det altid har været god latin at eje – og ikke at leje.
Boligministeren bliver i interviewet bedt om at forholde sig til den usikkerhed som to analyser med vidt forskellige resultater er udtryk for.
Den ene analyse er fra Aguirre Newman, der forventer at boligpriserne falder yderligere 27 procent, mens La Caixa Catalunia mener, at prisjusteringerne nu er gennemført.
Beatriz Corredor siger til dette: “Det er to meget forskellige virkeligheder, der tales om. En køber vil ikke interesse sig for gennemsnitsstatistiker, men derimod for, hvor meget den konkrete bolig, som han/hun gerne vil have, er steget eller faldet. Det forklarer forskellen på de kriterier som nævnes”.
Ministeren mener i øvrigt at have kunnet konstatere en moderat tendens hen imod en stabilisering af boligmarkedet allerede for nogle måneder siden og forventer, at denne tendens vil blive yderligere bekræftet af de data, der kommer i løbet af første kvartal 2010.

Er der lys for enden af tunnelen?
Ja, det er der jo, medmindre tunnelen er styrtet sammen, og det er der trods alt ikke noget, der tyder på. Vi ved blot ikke helt, hvor lang tunnelen er, eller hvilken hastighed vort tog kan forventes at køre med, men bakken er allerede mindre stejl end for et år siden.
Der er dog ikke megen tvivl om, at Spanien på sigt bliver nødt til at gennemføre en arbejdsmarkedsreform til fordel for et mere fleksibelt system end det nuværende. Det ville lette på tilpasningen til skiftende konjunkturer.
Så mens vi udstyrer os med lidt tålmodighed, så lad os igen glæde os over vort dejlige klima og de mange smukke naturrigdomme vi har adgang til blot nogle få minutter kørsel fra kysten.