Når du køber en ejendom, skal du være opmærksom på en situation, der berører hundredtusinder af huse i Spanien. Det drejer sig om ejendomme, der anses for boliger “udenfor byplanlægningens administration” – på spansk “Viviendas fuera de ordenación”.
Der er to mulige årsager til, at ejendommene befinder sig i denne kategori:
1) Ejendommen blev oprindeligt bygget med en lovlig byggetilladelse, men senere på grund af en ny planlægning for byområder eller landdistrikter er anvendelsesbetingelserne blevet ændret. Der kan også være tale om byggeri eller andre parametre, der gør, at ejendommen ikke overholder de nye regler. Et eksempel kan være et enkelt hus, der er bygget i et område, der senere bliver erklæret som naturpark (nybygninger er ikke tilladt i naturparker).
2) Ejendommen blev bygget uden en lovlig byggetilladelse, men den lokale administration indledte ingen disciplinærsager inden for den juridiske tidsramme og forhindrer derfor enhver efterfølgende straf. Et eksempel kan være et hus, der er bygget ulovligt uden licens på jord i et landområde, og hvor der er gået mere end seks år siden, at huset blev færdigbygget. Indenfor de første seks år kan de lokale myndigheder eventuelt indlede disciplinære foranstaltninger og sandsynligvis også give en nedrivningsordre.
I ovenstående to situationer kan ejendommen være delvist eller helt udenfor byplanlægningen. Hvis ejendommen er delvist udenfor byplanlægningen, betyder det, at kun en undersektion af ejendommen bryder reglerne. Det gælder for eksempel, hvis byplanen kun tillader toetagers bygninger i en sag, hvor ejendommen har tre etager. I det tilfælde vil det kun være den “sidste” etage, der er uden for planlægning, og derfor er ejendommen delvis uden for forvaltningsplanen.
Hvad betyder “udenfor byplanlægningen” rent praktisk
Lokale forvaltninger vil i praksis have fjernet disse konstruktioner. Derfor er der et stort antal begrænsninger, der kan variere alt efter området, hvor bygningen er placeret.
Generelt:
1) Ejeren af ejendommen kan kun udføre vedligeholdelse, ændringer i forbindelse med hygiejnekrav eller i udsmykning. Det er strengt forbudt at modernisere, forbedre eller udvide bygningen.
2) I tilfælde hvor bygningen er ødelagt af brand eller falder sammen, skal ethvert reparationsarbejde overholde den nye forordning. Nogle gange vil det betyde, at huset ikke længere kan bruges.
Det er muligt at købe eller sælge en ejendom udenfor forvaltningsplanen, men denne tilstand vil markant påvirke markedsværdien. Derudover er der sandsynligvis intet pengeinstitut, der vil give et realkreditlån.
Af María Teresa Velasco, Velasco Lawyers
