Ændringer i bygningsreglementet

Dekret nr. 60/2010 af d. 16. marts godkender byplanlægningens disciplinære bestemmelser i Andalusien. Artikel 92.2a i de andalusiske vedtægter siger, at det kommunale råd er ansvarligt for byområdets disciplin samt overfor Junta de Andalucía (provinsregeringen) Vægten af disse nye vedtægter er lagt på den restriktive del af loven, det vil sige bøder og nedrivningspåbud.

Artikel 27 fastsætter hvilke krav, der skal opfyldes for, at en ejendom kan indskrives i Landregistret (tinglyses). Man skal have en beboelseslicens fra rådhuset og et certifikat på færdiggørelse af byggeriet (fin de obra). Disse certifikater angiver, at arbejdet, som er lavet på ejendommen, hvad enten det er en tilbygning eller en swimmingpool, svarer til de oprindelige tegninger, der blev sendt til rådhuset. Certifikatet for afslutningen af byggeriet bliver givet, når arkitekten fremlægger en kopi af byggetilladelsen, og det certifikat der er blevet godkendt af arkitektkollegiet. Fuldførelsen af det nye byggeri skal skrives på ejendommens skøde hos en notar. Det andet krav for at blive indskrevet i Landregisteret er, at der bliver givet en kopi til fortegnelsen over bygningen ”Libro del Edificio”. Hvis en ejendom ikke er opført i Landregistret i dens nuværende tilstand, vil det være meget svært at sælge den.

For at få tilførsel (tilslutning) af vand og elektricitet til ejendommen er man nødt til at have en beboelseslicens. Imens byggeriet eller restaureringen (istandsættelsen) bliver udført, vil vand- og elforsyningsselskaberne normalt give en midlertidig kontrakt, indtil byggetilladelsen udløber.

Dekret nr. 60/2010 af d. 16. marts regulerer procedurer bl.a. for suspendering af byggeri og revision af licenser, byggeri der ikke har de relevante tilladelser, ordrer om at tilbageføre ejendomme eller land til den oprindelige status herunder ordre om nedrivning og genopbygning. Rådhuset kan påbegynde procedure for overtrædelse af byplanlægningen og udstede sanktioner. Registratoren på Landregistret skal underrette det ansvarlige byplanlægningsråd om ejendomme med eller uden tilladelse, hvis de kan være i strid med byplanlægningsreglerne eller territoriale forordninger. Overtrædelserne klassificeres som:

• Mindre overtrædelser er dem, hvor udbyder af lys og vand ikke har bedt om en licens.
• Mere alvorlige overtrædelser er, hvor der er bygget uden tilladelse, eller hvor jorden er anvendt til andet end det, der er foreskrevet i byplanlægningsbestemmelserne.
• Og meget alvorlige overtrædelser omfatter underopdelinger af byområder, der ikke er beregnet til udstykning, og de der ikke har den nødvendige byggetilladelse, som kan legaliseres senere. Dette er specielt, hvor jord betegnes som beskyttede ubebyggede arealer, kyststrækninger, parker og anførte bygninger.

Sanktionerne for at begå disse krænkelser findes i kapitel III i afsnit VII i lov nr. 7/2002 af d. 17. december, eller i artikel 207 og 208.3 i samme lov. Medmindre lovovertrædelsen er specielt angivet i omtalte lov, vil de byplanmæssige overtrædelser blive straffet som følger:
• Mindre forseelser straffes med bøder fra 600 – 2.999 euros.
• Alvorlige forseelser straffes med bøder fra 3.000 – 5.999 euros.
• Meget alvorlige forseelser straffes med bøder fra 6.000 – 120.000 euros.

Yderligere regler om sanktioner kan findes i artikel 216, 217 og 221 i lov 7/2002 af d. 17. december, som kan forhøje sanktionen til det beløb, personen der har begået overtrædelsen, har tjent, i henhold til artikel 72. De nye forordninger lægger særlig vægt på, at tegninger godkendt fra arkitektkollegiet også skal kontrolleres for, om de også overholder byplanlægningen. Dette er angivet i artikel 6 i forordningen, og det omfatter beliggenheden af bygningen indenfor grunden, hvor den ligger, hvor langt væk fra skellene, og hvor langt der er mellem bygningerne. Anvendelse af jorden, hvilken slags bygning det er, bygningens højde, og hvor stor en del af jorden bygningen fylder. De dokumenter, der skal bruges til byudviklingskontrollen, er de, der omfatter opbygning, nedrivning og opdeling af ejendomme. Godkendelsen er et stempel, som sættes på tegninger, der kræver kommunal byggetilladelse i henhold til artikel 8 i forordningerne. Hvis man skønner, at der ikke er særlige ting, der går imod byplanlægningen, bliver godkendelsen stemplet på tegningerne i henhold til artikel nr. 14 i byområdets disciplinære forordninger. Men hvis der er ting imod byplanlægningen, og arkitekten nægter at rette det, gives tilladelsen ikke. De faglige organisationer så som arkitektkollegiet, vil nægte godkendelse, hvis tegningerne ikke indeholder det, der kræves i den pågældende forordning, og de vil kontakte de lokale myndigheder, hvis de mener, at der er begået nogle alvorlige planlægningskrænkelser. Byplanlægningsrådet vil herefter tage de relevante aktioner overfor sådanne forseelser.

Hvis du har en ejendom i Andalusien, anbefaler vi, at du undersøger, om beskrivelsen i certifikatet fra landregistret (nota simple) svarer til den virkelige ejendom. Vi ser ofte, at vore klienter har problemer med at sælge en ejendom pga. at en ombygning, de har lavet, eller at swimmingpoolen, de byggede, ikke er indskrevet. Hvis du er i tvivl, så spørg din advokat.