Tilbagebetaling af a conto betalinger ved ejendomskøb

Hver dag modtager vi nye sager fra boligkøbere, der i sin tid underskrev en privat købekontrakt ud fra plantegninger, hvor de forpligtede sig til at foretage en a conto betaling af den totale købspris og restbeløbet, når boligen var færdigbygget, og skødet skulle underskrives.

Køb af bolig direkte fra bygherren
Ved en gennemlæsning af disse private kontrakter er det åbenlyst, at de generelt er underskrevet uden, at der er angivet nogen garanti for det beløb køberen har betalt a conto, og som skal tilbagebetales til køberen, hvis bygherren ikke opfylder sin part af kontrakten i perioden, indtil boligen er færdigbygget, og skødet er underskrevet. I øjeblikket er der et stigende antal af disse sager, specielt krisen på ejendomsmarkedet taget i betragtning. I øjeblikket er der nemlig chance for, at byggeriet aldrig påbegyndes eller aldrig færdiggøres. Desværre er det almindeligt, at køber accepterer de betingelser, som bygherren har stillet i kontrakten. Med andre ord underskriver køberen en kontrakt, der kun tilgodeser bygherrens interesser, og som kan komme til at koste køberen dyrt. I nævnte kontrakter er der sjældent stillet en bankgaranti eller tegnet en forsikring, der sikrer, at de a conto beløb, der er betalt af køber, tilbagebetales i tilfælde af at kontrakten ikke opfyldes.

Vi råder derfor vores klienter til at kræve, at der stilles en bankgaranti, eller at der tegnes en forsikring i henhold til lov nr. 57/1968 samt lovgivningen om byggeri ”Ley de Ordenación de la Edificación”. I henhold til nævnte lov har bygherren en ufravigelig forpligtelse til at give køberen en bankgaranti eller en forsikring, der garanterer, at de beløb køberen har betalt a conto ved underskrivelse af den private købekontrakt eller under byggeriet, tilbagebetales til køberen

Køb og salg af bolig mellem to privatpersoner
En lignende situation finder man, når køber forudbetaler et acontobeløb til en privatperson for en bolig, der allerede er færdigbygget. I en sådan situation findes der i den spanske lovgivning ikke en bestemmelse, der garanterer tilbagebetalingen af det forudbetalte beløb, hvis sælger bryder kontrakten. Årsagen til at den private købekontrakt ikke indeholder betingelser om tilbagebetaling af a conto betalinger er, at boligen allerede er færdigbygget, og det derfor ikke er nødvendigt at stille en bankgaranti eller tegne en forsikring. Derudover findes der heller ikke en norm, der beskytter forbrugeren ved disse boligkøb, hvorfor det er den spanske civillov, der anvendes ved stridigheder ved boligsalg mellem 2 privatpersoner.

Her finder vi, at den garanti, køber har, er begrænset til det, der er forhandlet på lige fod med sælger, og at det er sælgers totale ejendele, der garanterer det betalte a conto beløb Desværre er der undertiden mangel på tillid, og der er ikke usædvanligt at finde forekomster af dobbelt salg til forskellige købere, og dette kan forårsage, at sælgeren bliver insolvent eller direkte til kriminelt svig.

I en sådan situation har den aftale, der er indgået i kontrakten om erstatning ingen relevans, eftersom sælgeren hverken ønsker eller kan opfylde sine forpligtelser, da han ikke besidder værdier, der kan anvendes til at tilbagebetale købers a conto betalinger, og heller ikke ønsker at tilbagebetale dobbelt eller tre gange så meget tilbage til køberen, selvom det står i den underskrevne kontrakt.

Netop derfor og for at køberen kan være sikker på, at det betalte a conto beløb bliver tilbagebetalt, anbefaler vi vores klienter at anvende eksterne garantier, der dækker de forudbetalte beløb i tilfælde af, at sælger ikke er i stand til det. Der kan enten være tale om en kaution, der garanterer en tilbagebetaling, hvis kontrakten ikke opfyldes, eller en bankgaranti stillet af en solvent person, der også vil have muligheden for at underskrive skødet på boligen med den betingelse, at garantien ophæves, hvis ikke køber betaler restbeløbet, inden skødet underskrives.

Disse alternative garantier koster ekstra, men der er jo aldrig nogen, der har sagt, at fred i sindet er gratis. Vi råder derfor læserne til at søge rådgivning hos en advokat før underskrivelse af en købekontrakt for dermed at forbedre køberens betingelser, så denne kan føle sig mere tryg med sit boligkøb i Spanien.