Statistikkerne lyver - eller gør de?

Fup og fakta om ejendomsmarkedet
2010 var året, hvor Danmark kunne bryste sig af at være nr. 1 på listen over verdens mindst korrupte lande – Spanien kom ind som nr. 30, mens Somalia blev nr. 178 – sidst på listen. 2010 var også året hvor Spanien vandt verdensmesterskabet i fodbold – og i det hele taget havde, måske, det største sportsår nogensinde, målt på internationale triumfer.
Men 2010 var også året, hvor Spanien måtte lide den tort, at store dele af omverdenen såede tvivl om landets evne til selv at kæmpe sig ud af den økonomiske krise, der nu har hærget et par år.
Regeringen har taget nogle drastiske initiativer, som f.eks. at reducere de offentligt ansattes løn med 5%, hæve momsen med 2% osv., men nogle af landets mere grundlæggende problemer, som behovet for større fleksibilitet på arbejdsmarkedet og større mobilitet på boligmarkedet, er ikke blevet løst i tilstrækkelig grad.
Det er fortsat meget dyrt for firmaer at reducere medarbejderstaben, hvilket medfører, at når man så endelig har gjort det, fordi det var uomgængeligt, så tøver man meget længe med at nyansætte igen, og det fastholder arbejdsløsheden på et meget højt niveau (ca. 20% generelt, og ca. 28% i Andalusien) hvilket hæmmer krisebekæmpelsen.
Ligeledes er det fortsat ekstremt kostbart at skifte bolig, især på grund af ejendomsskifteskatten, der før var på 7 %, og nu er blevet hævet til 8%. I samme forbindelse blev momsen hævet fra 16 til 18%. Samtidig har man fra indeværende år afskaffet en stor del af de skattemæssige lettelser, der var i forbindelse med køb – og finansiering af en bolig.
Det sætter en effektiv bremse på mulighederne for en normalisering af ejendomsmarkedet indenfor en overskuelig fremtid.

Boligsalget
Effekten er da også slået direkte igennem på de offentlige statistikker over boligsalget.

Statistik – fup eller fakta ?
I Spanien sker den officielle opfølgning på salget af boliger via tre statistikker:

1. Fra Boligministeriet, der kommer kvartalsvis.

2. Fra foreningen af ejendomsregistratorer (ejendomsregistrene) – også kvartalsvis.

3. Det nationale institut for statistik (INE), der kommer månedsvis.

Det giver ofte anledning til polemik.
F.eks. var overskriften på en artikel for nylig: “Hvorfor siger Ministeriet, at boligsalget stiger, mens ejendomsregistratorene siger, at det falder?”
Årsagen er, at tallene fra de tre kilder fremkommer på forskellig måde og til forskellig tid.
Boligministeriets tal er hentet fra landets notarkontorer, mens de to andre kilder henter tallene fra ejendomsregistrene.
Alle, der har været igennem et ejendomskøb/-salg i Spanien, ved nok, at den første offentlige registrering af salget sker på notarkontoret, når skødet (escrituraen) underskrives.
Derefter sendes sagen videre til det lokale ejendomsregister, hvor den så bliver endeligt registreret. Der vil typisk gå 1-3 måneder fra handelen registreres hos notaren og til den er indskrevet i registret.
Hvis man forskyder INE’s og Registratorenes oplysninger 1 kvartal baglæns (se nedenfor), ser man, at nu falder rytmen i de tre grafer næsten sammen, især for brugte ejendomme. For nye ejendomme er sagen mere kompliceret, fordi det, f.eks. her spiller ind, at mange banker i dag overtager ejendomme fra nødlidende developere, som tilbagebetaling af lån. Disse “salg” er eksempelvis ikke medtaget i statistikkerne fra INE.
Man kan derfor formentlig tillade sig at sige, at dataene fra ministeriet er de mest “friske” i publikationsøjeblikket, mens de to øvrige statistiker hænger et halvt til et helt kvartal efter. Effekten fra momsforhøjelsen pr. 1/7 2010 slog klart igennem på INE’s statistikker over boligsalget for oktober. Da INE baserer sig på ejendomsregistret, skal vi huske, at de fleste af disse salg formentlig er gennemført i juli-august. Af grafen herunder fremgår det, at i samtlige af de områder, vi følger, er månedssalget registreret i oktober, markeret med rødt, (reelt juli/august) det klart laveste i året til og med november.
Kigger vi nærmere på tallene, kan vi se, at salget i Spanien som helhed er steget med 7,1% sammenlignet med november 2009. For Andalusien er der derimod tale om et fald på 3,3 % i forhold til 2009. Málaga provinsen må ligeledes notere et fald på 4,6%, Almería et fald på hele 10,2%, Cádiz en stigning på 5,1% og Granada et fald på 8,5%.
For Málaga er faldet sket på salget af nye boliger (-10,7%), mens salget af brugte boliger faktisk er steget 2,9%. I Almería’s tilfælde er faldet stort set ligeligt fordelt på nye og brugte boliger (henholdsvis -10,5% og -9,5%).

Prisudviklingen
Udviklingen i prisniveauet følges også på flere måder. Dels er der boligministeriets boligprisindex, som baserer sig på de officielle ejendomsvaluarers indberetninger af vurderingspriser. Dels er der internet-boligportalen Idealista.com, der følger op på udbudspriserne, altså den pris sælger ønsker for sin ejendom. Det er de kilder, vi bruger her. Begge dele kan ligge ret langt fra de faktiske salgspriser, der typisk ligger over vurderingspriserne, men under udbudspriserne.Tager vi udbudspriserne først, kan vi se udviklingen i nedenstående tabel (Tabeller kan kun ses i magasinet).
Vi kigger her på Andalusien, og de for os vigtigste områder i bl.a. Málaga provinsen, Cádiz provinsen samt Ronda. Det er jo især de kystnære områder, der befolkes af udlændinge, ikke mindst når det gælder ferieboliger.
Som det fremgår af tabellen, er der stort set røde tal over det hele. Det er et udtryk for, at der stadig foregår en tilnærmelse mellem sælgers forventninger og den pris, køberne er parate til at betale. Flere og flere sælgere indser nødvendigheden af at komme markedet i møde, hvis de reelt ønsker at sælge. Derfor ser vi fortsatte fald i udbudspriserne.
Samtidig ses da også, at sælgere, der har reguleret deres pris til markedsniveauet, står mere og mere fast på denne pris i handelssituationen, og ikke ønsker at gå yderligere ned. Det er fortsat købers marked, og det vil det være en rum tid endnu.
Sammenligner man imidlertid den kvartalsvise ændring med årsændringen, står det klart, at udbudsprisernes fald er i færd med at stabilisere sig, ja faktisk er der tale om stigninger eller stagnation i det seneste kvartal i 7 ud af de 18 kommuner vi følger. Vi ser da også, at udbudspriserne er faldet mellem 13 og 28% fra det maximale niveau i 2007.
Vi skal her huske på, at en meget stor del af de ejendomme, der udbydes på Idealista.com er typiske helårsboliger i hvad vi kan kalde for “spanske” lokalområder, mens de områder, der typisk er efterspurgt blandt udlændinge, udgør en mindre del. Tendensen, vurderer vi, er imidlertid den samme.
Vi vurderer også, at de endelige handelspriser, der opnås enighed om, generelt ligger på samme niveau som i 2003-2004, og at dette har været stabilt i det seneste års tid.

Boligministeriets prisindex
De seneste tal fra boligministeriet viser, at priserne på ikke-statsstøttede boliger i Spanien faldt 0,4% i 4. kvartal sammenlignet med 3. kvartal 2010. På årsbasis var faldet 3,5% i forhold til 4. kvartal 2009.
Siden indeksets historiske højdepunkt i 1. kvartal 2008, er priserne i gennemsnit faldet 13,1%. Dette tal dækker over store variationer fra sted til sted. De største fald er sket i Madrid (-18%), Alicante (-20,2%), Málaga (-19,9%) og Murcia (-18%).
De mindste fald har man set i Ourense (0%), Caceres (-2%), Soria (-2,5%) og Ceuta (-3,7%).
Basis for 4. kvartal var de i alt ca. 137.000 vurderinger udført i perioden af de autoriserede valuarer.

Udsigter for 2011
Mange af de analytikere, der løbende vurderer markedet, forventer, at 2011 bliver endnu et barskt år for det spanske ejendomsmarked.
De fleste mener, at fortsat støtte fra statens side er nødvendig for at reaktivere markedet. Her peges specielt på en lettere adgang til at opnå boliglån som en betingelse for at komme videre. I samme åndedrag siges det dog, at staten ikke bør støtte bankerne uden modydelser som større gennemsigtighed og krav om en højere etisk adfærd overfor skyldnere.
Derimod er mange uenige i, at det er prisen på boligerne, der er den største hindring for reaktivering. Disse eksperter mener først og fremmest, at problemet ligger i de enorme lagre af uproduktiv byggejord, som banker og sparekasser ligger inde med.
Som altid er der masser af meninger, og Spanien adskiller sig vist ikke så meget fra resten af Europa i den retning.
Et lille lyspunkt for Spanien kom der dog primo februar, hvor man kunne oplyse, at prisen på Spaniens refinansiering af landets gæld nu var tilbage på det niveau, den var på, inden det gik galt i Irland.