Dette spørgsmål melder sig uværgerligt, når man ser på de seneste statistikker fra de forskellige udbydere.
Det er på mange måde et noget broget billede, der tegner sig. Man må derfor dykke lidt mere ned i tallene for at skabe sig et overblik over, hvad der foregår.
Det kigger vi på lidt længere nede i artiklen.
Først vil vi imidlertid se nærmere på det, vi kalder ‘udlændingemarkedet’ – altså der, hvor de fleste udlændinge foretrækker at bo.
Udlændinges køb af bolig i Spanien
I de seneste par år har tendensen været klar; udlandet vurderer, at boligmarkedet i Spanien er ved at være stabiliseret prismæssigt – i udlændingenes interesseområder. Bunden er nået. Resultatet er, at udenlandske købere melder sig i stigende antal for at købe bolig i Spanien. Især i de kystnære områder.
Vi kigger lidt nærmere på, hvordan det hænger sammen – og hvad udsigterne er fremadrettet. Vi begynder med de skandinaviske købere (excl. Finland – som vi ikke har tal for).
Hvor bliver danskerne af?
Vi bliver hele tiden fodret med et hav af procenter; stigninger og fald fra år til år, fra kvartal til kvartal og fra måned til måned.
Det virker lidt forvirrende, men er typisk for det hurtige overblik, statistikmagerne præsenterer i deres pressemeddelelser, og dermed også det, som vi ser i medierne.
I nedenstående skema (fig.1) har vi imidlertid vist de absolutte tal for skandinaviske købere i de seneste 10 kvartaler (vi har ingen tal for Finland).
Tallene stammer fra de spanske notarkontorer, og er de mest aktuelle vi har.
Indsæt tabel her!!!
Kilde: spanske notarkontorer WissGar Estates
Egentlig er det lidt overraskende, at danskerne er noget efter svenskerne og nordmændene pt., når det gælder køb af fast ejendom i Spanien. Vi danskere har jo ord for at være nordens ‘latinere’, så man kunne måske have forventet en større andel af købere fra Danmark. Det skyldes måske, at danskere straffes med en hårdere beskatning af deres spanske feriebolig, end svenskere og nordmænd.
Kendsgerningen er, at nordmænd og svenskere pt. køber mere end fire gange så mange spanske boliger som danskerne. Især svenskerne er meget aktive med en stigning fra 2012 til 2013 på hele 45%! Det er nok tal, der vil overraske en del danskere.
Det ser dog ud, som om stigningen af norske købere er ved at stagnere, med en stigning på 7,6% fra 2012 til 2013, og et fald på -2,3 % i første kvartal af 2014 samt uændret 0% i andet kvartal. Hos WissGar Estates er det indtrykket, at tendensen fortsætter resten af 2014.
Udlændinges køb vejer tungt i regnskabet
Kigger vi på det samlede antal udenlandske købere af spanske boliger, steg antallet fra 83.535 i 2012 til 88.922 i 2013. Det er en årlig stigning på knap 7%.
I 2014 er tendensen derimod ikke helt entydig. I 1kvt. 2014 steg antallet med 18% i forhold til samme periode i 2013. I 2. kvt. 2014 steg det med lidt mindre: 11,9%.
I nedenstående skema (fig.2) har vi til venstre vist tallene for samtlige udlændinges køb i Spanien, og til højre tallene for de vigtigste lande – udover Skandinavien (som ses i skemaet ovenfor).
Indsæt tabel her!!!
Kilde: spanske notarkontorer WissGar Estates
Vi ser i skemaet, at briterne indtager førerstillingen efterfulgt af Frankrig. På 3. pladsen har vi Rusland, skarpt forfulgt af Tyskland og Belgien. På 6. pladsen har vi Italien. Samler vi imidlertid de tre skandinaviske lande (SV, NO og DK), kommer de ind på en klar 2. plads i både 2012 (5.294) og 2013 (6.548). Måler vi i forhold til køb pr. indbygger, ligger Skandinaverne endda på en suveræn førsteplads.
Opsummerer vi de seks lande og Skandinavien, lander vi i 2. kvt. 2014 på ialt 11.662 køb for denne gruppe. Det svarer til 63,2% af de samlede køb for udlændinge i Spanien i dette kvartal. Altså langt over halvdelen.
Udenlandske købere dominerer salget af boliger – i kystegnene
På kortet nedenfor (fig.3) ser vi, hvor stor en andel af de samlede boligsalg, der er gået til udlændinge i de forskellige spanske regioner i 2. kvartal 2014. I Andalusien er 21% af boligerne solgt til udlændinge, i Murcia 25,1%, i Valencia 39,60% og i Katalonien 21,6%.
Udlændinges køb i Spanien som helhed udgjorde i 2. kvartal ikke mindre end 19,4% af de samlede boligkøb. Samtidig er andelen af ikke-herboende udlændinges køb nu oppe på 54,3 % af de samlede udlændingekøb.
Dette forhold er således blevet en vigtig faktor i fastholdelsen af de gode takter for salget af boliger for Spanien som helhed.
Boligsalget i Spanien som helhed – august 2014
I skemaet nedenfor, fig. 4, ser vi en af årsagerne til forvirringen omkring de mange fortolkninger af markedets udvikling.
Tallene er fra det spanske Nationale Statistiske Institut (INE). De får deres tal fra ejendomsregistrene, og disse tal ankommer 2-3 måneder forsinket i forhold til den faktiske dato for handlerne – nemlig ved underskrift af skødet (Escritura), der foregår på notarkontorene.
Notarerne oprettede for få år siden deres eget statistiske kontor, der dagligt modtager oplysninger fra alle notarkontorer over hele landet. Deres statistikker er derfor de mest aktuelle vi har, og det er dem, vi har benyttet i skemaerne ovenfor vedrørende udlændinges køb af boliger.
Imidlertid tyr vi til INE, når vi viser salgstal på provinsniveau.
Altså, tallene vist nedenfor for august 2014, er reelt handler fra maj-juni 2014.
Vi ser, at på årsbasis er salgstallene ikke alt for gode. Vi ser dog samtidig, at der er en stigende tendens fra december 2013 til juli 2014, hvor vi har de højeste tal (blå markering). Men i august (reelt fra handler i maj-juni) er der så pludselig et fald. Dette fald kan vi så heldigvis se fra notarernes statistikker, bliver rettet op.
En anden tendens vi kan se af skemaet, og som er en tendens, der ser ud til at fortsætte – også på landsplan, er at i Málaga-provinsen falder salget af nye boliger med 32% på årsbasis, mens salget af brugte boliger stiger 32%. I denne forbindelse er Almería-tallene atypiske.
Indsæt tabel her!!!
Det kunne tyde på, at lageret af usolgte nye boliger i områder hvor der kan sælges, er ved at klinge ud. Samtidig er det erfaringen i WissGar Estates, at de banker, der har rigtig gode ejendomme på lager, holder på dem i det omfang, de kan – og venter til markedet har rettet sig. Se fig.5 nedenfor.
Udbudspriser på kommuneniveauNedenfor ses data for de aktuelle udbudspriser (pris pr. m2) fra Idealista.com, Spaniens største boligportal.
Her ser vi, at priserne fortsat falder over en bred kam. Værst ser det ud i Antequera, -16% på et år og -1,7% på kvartalet. Af de kystnære kommuner er det Nerja der må holde for med det største fald på kvartalsbasis -4,2%. Som så ofte før, udmærker Marbella sig ved at præstere en stigning på hele 5,9% på årsbasis, og 0,4 % på kvartalsbasis. ‘Sidst ind i krisen – først ud’ – sådan plejer det at være i Marbella.
Indsæt tabel her!!!
Kilde: Idealista.com ÅRSVARIATION: mindste fald største fald stigning WissGar Estates
Fremtiden?
Fremtiden ser vi i dag, som vi så den i foråret.
Den spanske økonomi er på ret kurs – men det går langsomt, og det vil tage tid, før vi ser en afgørende forbedring i produktionen, og dermed beskæftigelsen. Turistindustrien har det godt, og mange spanske eksportvirksomheder har fremgang. Uafhængige analytikere forventer en pæn stigning i den spanske økonomi til næste år, ja faktisk højere end i Tyskland.
Udlændinges investeringer i spanske boliger har været stigende gennem hele året, og vi tror, det fortsætter året ud. Der er pæn stigning i antal boliglån givet til spanske købere i det seneste halve år, og det er et tegn på, at en del af det spanske boligmarked så småt er ved at starte op igen.
Så alt i alt et godt efterår.
Finn Wissenberg /
www.wissgarestates.com Finn Wissenberg har en baggrund som bygningsingeniør, og har arbejdet med opførelse – samt køb og salg af boliger på Costa del Sol siden 1987. Han driver mæglerfirmaet WissGar Estates sammen med sin hustru, Ana Garcia.
