Netop nu, da byggeriet er blevet fuldstændig genaktiveret efter 2008-krakket, frister reklamerne og agenterne atter med fantastisk gode projektkøb – det vil sige køb af boliger, der ikke er færdigbyggede. Ja, der er flere bygherrer og agenter, som melder ”næsten” alt udsolgt, uden der overhovedet er taget så meget som et spadestik til fundamenteringen. Som altid, når man køber fast ejendom, skal man se sig godt for og bruge sin sunde fornuft.
Her følger nogle gode råd, når du overvejer et projektkøb
Ønsker man at gøre et projektkøb, skal man naturligvis være opmærksom på, risikoen er større end ved køb af en eksisterende ejendom. Det er derfor ekstra vigtigt at søge juridisk rådgivning i sådanne situationer.
En interesseret køber til en ikke-eksisterende eller ufærdigbygget ejerlejlighed skal være specielt opmærksom på følgende, inden vedkommende underskriver en reservationskontrakt og indbetaler et reservationsdepositum:
Bygherren skal have adkomstretten til jorden
Det er vigtigt, man sikrer sig, at bygherren ejer den matrikel, hvorpå lejlighederne skal opføres/er under opførelse. Kontrollér endvidere, om de relevante byggetilladelser foreligger. Forlang garanti for alle indbetalte beløb og stil krav om, at byggeprojekt og kvalitetsrapport vedhæftes kontrakten.
Det første, der skal ske, er, at advokaten efterprøver adkomstretten til det stykke jord, hvorpå bygherren agter at opføre ejendommen. Der er mange eksempler på, bygherren ikke har købt jorden, men kun fået en købsoption af den egentlige ejer.
Dette indebærer følgende risici: Hvis bygherren ikke får solgt det nødvendige antal lejligheder kvikt nok, kommer han sandsynligvis ikke i besiddelse af tilstrækkelige midler til at købe jorden af ejeren, og han vil således ikke kunne gennemføre projektet.
Da der ved et upåbegyndt eller uafsluttet byggeri ikke er fysisk mulighed for at se de af bygherren og agenten lovede slutresultater, er det vigtigt, køber sikrer sig en kopi af hele byggeprojektet.
Advokaten vil ganske givet anbefale projektkøberen at rådføre sig med en arkitekt desangående for således at sikre sig, de tilhørende projekt- og kvalitetsrapporter vedhæftes reservationskontrakten.
Forpligtet til tilbagebetaing
Bygherren er ved salg af lejlighederne forpligtet til at garantere projektkøberne, der har erlagt reservationsdeposita, fuld og omgående tilbagebetaling, hvis projektet kuldsejler eller trækker ud. Det er dog vigtigt at bemærke, bygherren først er forpligtet hertil, når byggetilladelsen foreligger!
Derfor bør man ikke betale bygherren eller agenten noget som helst i reservationsdepositum, før byggetilladelsen dokumenteres! Med mindre projektkøberen er indstillet på i givet fald at miste sit depositum.
Garanti for indbetaling
Inden den interesserede projektkøber erlægger beløb til bygherren, skal denne give garanti for hver enkelt indbetaling.
Garantien stilles gennem et pengeinstitut, der sikrer tilbagelevering af alle forventede betalinger under byggeriet, herunder også afgifter og skatter, omkostninger til juridisk og anden professionel mellemkomst samt eventuelle restomkostninger frem til den fastsatte leveringsdato.
Hvis de beløb, den interesserede projektkøber forlods har indbetalt som deposita, ikke er korrekt garanteret gennem bank eller gennem forsikring, er faren for at miste pengene overhængende. Vi har gennem årene set alt for mange eksempler på, at køber i sådanne tilfælde hverken får den ønskede ejerlejlighed eller pengene retur.
Forsikring
Hvis bygherren i stedet tilbyder at forsikre de indbetalte beløb, skal der tegnes en forsikring til hver af de implicerede projektkøbere. Forsikringen skal omfatte såvel byggeriet som afgifter og skatter, juridisk og anden professionel mellemkomst samt eventuelle retsomkostninger frem til den fastsatte leveringsdato.
Tager du alt dette i betragtning, minimerer du risikoen betragteligt ved et projektkøb i Spanien.
