Det spanske boligmarked - Fup & Fakta

Så kom de første tal for salgsudviklingen på det spanske boligmarked efter Brexit-afstemningen.
De seneste tal fra Ejendomsregistrenes statistikker viser boligsalg registreret i 4. kvartal 2016. Der er derfor tale om salgsaftaler, der faktisk er indgået i 3. kvartal 2016 – og altså efter Brexit-afstemningen.
Hvordan er det så gået – hvad er Fup og hvad er Fakta?

De mest aktuelle tal får vi fra notarernes statistikkontor, fordi de kommer månedsvis.
De seneste tal er fra februar 2017, og indeholder tal for handler, hvor endeligt skøde blev underskrevet inden udgangen af december 2016. Da en handel i realiteten er indgået, når den private købskontrakt (slutseddel) er underskrevet, er de seneste handler i statistikkerne offentliggjort i februar 2017 reelt indgået i november 2016 – vi mangler altså december.

Tallene fra notarerne viser, at boligsalget på årsbasis er steget med 13,5% (14,8% i sæsonkorrigerede tal) i 2016 sammenlignet med 2015.
Prisen pr. m2 bolig solgt i 2016 var 1.309 €, svarende til en stigning på 2,4% på årsbasis.
Antallet af nye realkreditlån viste for hele året en stigning på 7,1% og den gennemsnitlige størrelse var 163.253 €, svarende til en stigning på 5,1%.

Der er altså godt gang i det spanske boligmarked, og det ser ud til at fortsætte ind i 2017.

Fra ejendomsregistrene har vi nu tallene for ejendomshandler registreret i 4. kvt. 2016.
Købsaftalerne for disse handler blev imidlertid indgået i 3. kvt 2016 – altså i månederne lige efter afstemningen. Det er de første kvartalstal for handler indgået umiddelbart efter Brexit-afstemningen.

Salget til udenlandske købere i Spanien, registreret i 4. kvt., steg 5,1% til 12.678 køb – fortsat med briterne som den største gruppe (2.074 salg registreret i kvartalet), efterfulgt af Tyskland (1.158) og Frankrig (1.084). Så selv efter Brexit, er UK stadig det største udenlandske marked – endda med en pæn stor margin på hele 56% i forhold til Tyskland på andenpladsen.

 

Mht. andelen af det udenlandske købermarked (procentdel af udenlandske købere), stiller sagen sig anderledes. Her ses briternes andel falde til 16% (ned fra 24% i 4. kvartal 2015), efterfulgt af Tyskland og Frankrig med 9%, og dernæst Sverige, Belgien og Italien med hver 6% af udlændingemarkedet. Norge ligger nu helt nede på 3% og Danmark på bare 0,97%.

Ser man på den registrerede efterspørgsel fra de enkelte nationaliteter, steg den i de fleste tilfælde, anført af købere fra Holland, der steg med ikke mindre end 58%, og selv den russiske efterspørgsel udviste en mindre stigning for første gang i år. Men i tilfældet UK – det største marked af alle – styrtdykkede den med hele 28% i 4. kvartal i forhold til samme periode året før.
Faldet i UK’s efterspørgsel blev i vid udstrækning drevet af faldet i pundet, forårsaget af Brexit.

For hele året steg registrerede salg til udenlandske købere med 15% til omkring 53.500, stadig med briterne langt foran med 10.156 indkøb, delvis på grund af et stærkt 1. kvartal, der reelt afspejler salget i slutningen af ​​2015.

 

I løbet af året øgedes efterspørgslen på de fleste vigtige markeder, med undtagelse af Norge (-11%), Rusland (-14%) og Danmark (-19%). UK var op 2% for året, men kun fordi britiske indkøb registreret i 1. kvartal sidste år var steget næsten 50% baseret på salg, der reelt fandt sted i 4. kvartal 2015, hvor pundet lå højt før Brexit-bekymringerne tog over. Hvis man sammenligner britiske indkøb for 2016 og 2015 i kvartalerne 2, 3 og 4, faldt den britiske efterspørgsel samlet 18% i denne periode, og dette takket være Brexit.

Samlet set var 2016 et godt år for markedet, med en stigning i udenlandsk efterspørgsel, men Brexit var den store historie, af hvilken den fulde effekt endnu ikke viser sig i statistikerne. Erfarne analytikere, som Mark Stücklin (Spanish Property Insight), tror, vi vil se et stejlere fald i britisk efterspørgsel i tallene for 1. kvartal, når de kommer ud.
“Mellem 40% og 50% ned, måske endda mere, og som jeg formoder vil føre til et samlet fald i udenlandske køb indskrevet i ejendomsregistret i 2017 (sammenlignet med 2016, red.)”, mener Mark Stücklin.

 

Hos WissGar Estates er vi nu knapt så pessimistiske. Vi mærker pt. god interesse fra udenlandske købere, skandinaviske købere, inklusiv finske, men også hollandske, belgiske, schweiziske, franske og italienske osv. hører vi fra kolleger i branchen. Vi taler her kun om Costa del Sol. Det er muligt, at det britiske marked er udfordret pt., men det vil vi nu se, før vi tror det, og i givet fald tror vi, det bliver kortvarigt. Om det er anderledes på landsplan, ved vi mere om i juni og juli, når der kommer friske statistikker igen.

Risici for boligmarkedet i Spanien: Husholdningernes indkomst og domstolsafgørelser.
Lad os kigge lidt på de usikkerhedsmomenter – eller risici, det spanske boligmarked står overfor i den kommende tid.

 

Kreditvurderingsbureauet Fitch forventer, at boligmarkedet fortsætter den stigende tendens, takket være styrken af økonomien, løbetiden på realkreditlån og øget boligkøb af ikke-residente udlændinge. Ikke desto mindre advares der mod de to risici, markedet står over for: Det ene økonomisk, på grund af høj arbejdsløshed og kun langsom bedring i husholdningernes indkomst, og det andet lovgivningsmæssigt på grund af retsusikkerheder, som vil kunne påvirke optagelse /udbydelse af boliglån – ‘Hipotecas’.

 

Boligmarkedet går med to hastigheder: Genopretning, der ses i boliger af god kvalitet og godt beliggende. Fitch siger, at en eventuel genopretning af efterspørgslen på mindre attraktive boliger altid vil være forsinket.
“Husk, at prisen på boliger i vores land i tredje kvartal af 2016 endte med en stigning på 4%, takket være forbedret økonomi og et gradvist fald i ledigheden, der kom under 19% for første gang siden 2009.”

 

Men på trods af disse klare tegn på bedring af boligmarkedet understreger Fitch, at salgsprisen på boliger overtaget af bankerne er faldet med hele 65% i forhold til værdiansættelsen i første halvdel af 2016. For kreditvurderingsbureauet bekræfter dette, at de bedste ejendomme overtaget af bankerne var de første til at blive solgt, og de resterende på lager er dem af ringeste kvalitet.

 

Firmaet ser også to risici, der forfølger boligmarkedet. På den ene side er der den økonomiske risiko, som er “relateret til den høje arbejdsløshed og det faktum, at den gennemsnitlige husstandsindkomst ikke kommer sig i samme tempo som huspriserne, især for nydannede familier og købet af deres primære bopæl”, forklarer Christian Gomez, associeret direktør for Fitch Ratings Spanien.

 

Derfor forventer bureauet, at adgangen til køb af primær bolig bliver forværret, fordi “en vis bedring i indtjeningen ikke vil kunne følge med stigningen i priserne”, hedder det i rapporten.

 

Den anden risiko er reguleringsmæssig: Realkreditmarkedet står over for flere juridiske usikkerheder, der stiller spørgsmålstegn ved gyldigheden af nogle fælles praksis’er og långivernes appetit. Nogle af disse usikkerheder er dommen fra Den Europæiske Unions Domstol (EU-Domstolen), som pålægger bankerne at returnere det for meget opkrævede på grund af ‘gulv’- klausuler eller endog tilbagelevering af en del af omkostningerne ved at oprette pant.
“Alt dette har lukket lidt ned for realkreditfinansieringen, og det er logisk at tro, at hvis der er mindre adgang til kredit, vil der blive underskrevet færre realkreditlån,” siger Gomez.

 

Disse retslige tilbageslag for bankerne er endnu ikke synlige i de officielle data for realkreditlån, skønt, som Juan Villen, ansvarlig for realkreditlån i Idealista (Spaniens største ejendomsportal) siger: “Vi skal være opmærksomme på realkreditmarkedets reaktion i de kommende måneder”.
Dette kan påvirke rytmen i væksten – og prisen på realkreditlån, som mange banker allerede nu er begyndt at fordyre, især dem med fast rente.

– eller ‘merværdi’ på dansk – navnet på skatten, der er forhadt blandt sælgere af fast ejendom i Spanien.

 

“Forfatningsdomstolens afgørelse vedrørende kapitalgevinster kan påvirke ca. 35.000 boliger i Málaga”
Dette er overskriften på en nylig artikel bragt i Diario SUR, omhandlende den seneste store forfatningssag i Spanien – nemlig skattevæsenets opkrævning af skat på kapitalgevinster ved afhændelse af fast ejendom – kendt som Plusvalía.
Sagen drejer sig om den gængse opkrævningsform, der medfører, at selv ejere som afhænder sin ejendom til en pris, der er lavere end anskaffelsesprisen bliver afkrævet en skat på værdi’forøgelsen’ af jorden, som den pågældende ejendom er bygget på.
Denne fremgangsmåde er blevet erklæret forfatningsstridig af forfatningsdomstolen i en sag ført i Baskerlandet.
Mange advokatfirmaer mener, at denne sag er at ligne med sagen om bankernes lånebestemmelser, hvori var indskrevet en minimumsrente på hypotekslån med variable rente, uanset hvor meget den officielle rente måtte falde til. Sagen er kendt under navnet: Clausula Suelo (‘Gulvklausulen’). Denne klausul blev sidste år kendt forfatningsstridig af den spanske forfatningsdomstol, og medfører nu kæmpekrav fra mange tusinde forurettede låntagere mod de banker, der har brugt klausulen i låneaftalen.
Man mener, det kun er et spørgsmål om tid, før Plusvalía-sagen bliver taget op af forfatningsdomstolen på nationalt plan, hvilket vil give anledning til en ny bølge af tilbagebetalingskrav fra forurettede ejere af ejendomme, de har afhændet med tab indenfor de seneste fire år – som er det længste, man efter spansk ret kan gå tilbage.
F.eks. har skattemyndighederne i Málaga taget konsekvensen, og udarbejdet en formular, som borgerne kan bruge ved ansøgning om tilbagebetaling af den for meget opkrævede skat.
Der er allerede lavet et skøn over, hvor mange skatteydere, der vil kunne kræve tilbagebetaling af skat i provinsen Málaga: 35.000. Beregningen, udført af vurderingsselskabet Tinsa, omfatter ejere, der har afhændet ejendomme under anskaffelsesprisen i de sidste fire år – altså 2013-2016.

 

På landsplan anslår Tinsa, at antallet af boliger, grunde og andre bymæssige ejendomme, som der kunne gøres krav på tilbagebetaling af Plusvalía for, ville være omkring 550.000. I denne ‘sæk’ er inkluderet både salgstransaktioner og donationer, bytte og arv, som også beskattes af ‘Stigning i Værdi af Urban Land’ (IIVTNU). Málaga ville være provinsen med den fjerdestørste effekt af dommen, efter Madrid, Barcelona og Alicante.

 

Så vi kan vel afrunde med at konstatere, at pt. ser vi klar fremgang i salgene på det spanske ejendomsmarked, både til spaniere og udlændinge, men ingen roser uden torne, for der ligger nogle udfordringer foran os, som vi først vil kunne vurdere effekten af sidst på året.

 

I mellemtiden kan vi atter glæde os over, at sommeren er på vej her i skønne Andalusien – og turismetallene er der ikke noget i vejen med; de stiger og stiger.
Så, rigtig god sommer til jer alle!