Sidste år var det Brexit – i år er det Catalonien og det Spanske demokrati der stjæler overskrifterne.
Der er som vanligt ingen grænser for de dommedagsprofetier, der udgår fra et hav af medier, og rammer os arme almindelige mennesker som en tsunami – ved et ellers så fredeligt morgenbord, eller under aftenkaffen, hvor roen forventedes at sænke sig over familiesofaen ovenpå atter en hektisk hverdag.
Indtil videre kan vi dog heldigvis slå fast, at det spanske ejendomsmarked har det ganske godt i 2017. Dettte bekræftes i den senest offentliggjorte situationsrapport fra BBVA (Banco Bilbao Vizcaya Argentaria) Research.
Så, hvad er Fup – og hvad er Fakta i den jungle, som er det spanske ejendomsmarked?
Vi kigger nærmere på årsag og virkninger nedenfor.
Spanske ejendomsinvesteringer tager fart i 2017
BBVA Research offentliggjorde for nylig en rapport om det spanske ejendomsmarkeds ‘gode humør’ i første halvdel af dette år; iøvrigt i overensstemmelse med bankens tidligere prognoser. Research-afdelingen i BBVA, Spaniens næststørste bank – forventer omkring 500.000 boligsalg i år, hvilket i givet fald vil være en tocifret stigning i forhold til sidste år. Prognosen bliver gentaget i den seneste udgave af den
Ifølge data fra den spanske Notarforening, der bliver citeret af BBVA Research, blev der solgt næsten 265.000 ejendomme i første halvdel af dette år, hvilket svarer til en stigning på 15,5% på årsbasis – som følge af det økonomiske opsving og de lave realkreditrenter. Markedet har således retning mod at ramme – eller slå – BBVA’s prognose på 500.000 boliger solgt i år.
De seneste markedsdata er alle positive, påpeger rapporten. I juni blev omkring 51.477 ejendomme solgt, en stigning på 17,4% på årsbasis og 5,4% på månedsbasis (sæsonkorrigeret). Salget var månedsvis på vej ned i april og maj, men juni førtes trenden tilbage til vækst på alle fronter.
BBVA Research påpeger, at opsvinget på det spanske ejendomsmarked går hånd i hånd med det bredere økonomiske opsving. Spaniens BNP steg med 0,9% mellem januar og juni, og der blev skabt næsten 377.000 jobs i årets første syv måneder.
Andre indikatorer, som forbrugertillid, eller industriens tillid, forbliver på historiske højder – uden at indregne yderligere økonomisk vækst i de kommende kvartaler.
Den anden søjle i boligmarkedets opsving er lavere renter, siger rapporten, og disse er faldet til endnu et rekordlavt niveau. Gennemsnitlige nye realkreditlånsrenter var kun 2,2% i juli.
Investeringsniveauet i spanske ejendomme hidtil i år har næsten overhalet det investerede beløb i hele 2016, afslører ny research fra de internationale ejendomskonsulenter JLL (Jones Lang LaSalle Incorporated) – rapporteret af den spanske avis El Mundo.
I årets første ni måneder er 8.679 milliarder Euro blevet pløjet ind i spansk fast ejendom af både lokale og internationale investorer, et tal, der ligger tæt på total’en i 2016 (9.508 mio. €).
Med tre måneder af året tilbage er år-til-dato investeringerne allerede på 91,46% af sidste års total, med kun 811 millioner euro mellem de to. Dataene kommer fra JLL for direkte investeringer i både kommercielle ejendomme og boligmarkedet.
Tallene omfatter ikke indirekte investeringer eller virksomhedstransaktioner til dato. De afspejler imidlertid to af de tendenser, der markerer genopretningen af det spanske ejendomsmarked: stigningen i detailhandelen og den fornyede interesse for boliger. Investeringer i begge sektorer i september er allerede på niveau med sidste års samlede.
I detailhandelen er transaktioner, der er værd at fremhæve, salget af San Miguel-markedet i Madrid for 70 mio. EUR og Fuencarral-markedet for 50 mio. EUR. De har bidraget til i alt € 3.267 mio. I investeringer i slutningen af 3. kvartal, sammenlignet med € 2.977 mio. For hele 2016.
JLL anslår, at investeringerne i alt vil udgøre € 4.000 mio. ved årets udgang og forudsiger, at dette vil “blive et rekordår i sektoren på grund af antallet og størrelsen af salg, der har fundet sted eller er undervejs”.
Boliginvesteringer udgør i alt 1.188 mio. € hidtil i år mod 802 mio. EUR for hele 2016. Tallene understreger den positive tendens for andre indikatorer såsom ejendomspriserne, der steg med 5,6% i 2. kvartal i forhold til året før; salget steg med 14,7% i samme periode; og antallet af boliglånsgodkendelser – en stigning på 32,9% i året indtil juli.
“Alt dette afspejler helt sikkert tanken om, at markedet begynder at accellere efter år i skyggen,” konkluderer artiklen i El Mundo.
Se FIG.1
Udenlandsk efterspørgsel op i andet kvartal hvor EU – og globale købere opvejer britisk nedgang
Udenlandsk efterspørgsel efter ejendomme i Spanien steg 8,1% i 2. kvartal i forhold til samme periode sidste år, viser de seneste tal fra de spanske Ejendomregistre.
I andet kvartal var 15.595 udenlandske købere involveret i spanske boligsalg – en stigning fra 14.429 på samme tid sidste år.
FIG. 2 viser udenlandske køb hvert kvartal siden 2. kvartal 2013, hvor den udenlandske efterspørgsel efter boliger i Spanien næsten er fordoblet.
Den lokale efterspørgsel steg også i 2. kvartal – med 11,1% til 103.813 – første gang kvartalsvise boligkøb fra spanske statsborgere er steget over 100.000 siden ejendomsmarkedet styrtede sammen for et årti siden. Så genopretningen er nu drevet af både lokal og udenlandsk efterspørgsel.
Mens den lokale efterspørgsel er steget hurtigere end den udenlandske efterspørgsel, faldt udenlandske køberes andel til 13,1% af boligmarkedet, fra 13,4% for et år siden, men stadig relativt nær de seneste højder.
Se FIG.3
Udenlandsk efterspørgsel og markedsandel efter nationalitet
Efterspørgslen registreret af Ejendomsregistratorerne (baseret på salg afsluttet i løbet af de seneste måneder) opdeles efter nationalitet (hovedmarkeder) som følger:
Med hensyn til markedsandel efter nationalitet (andel af den samlede udenlandske efterspørgsel) er Briterne stadig den største gruppe med 15% af markedsandelen (ned fra over 20% før Brexit), efterfulgt af franskmændene med 9% og Tyskland med 8% (stort set koncentreret på Mallorca).
Lande, der ikke er specificeret (‘øvrige’), vinder markedsandel da efterspørgslen efter spanske ejendomme globaliseres og diversificerer i et mønster svarende til andre vestlige lande. Dette vil være godt for markedet på lang sigt, da det reducerer afhængigheden af dominerende markeder som Storbritannien.
De to største udenlandske markeder for spansk ejendom går i forskellige retninger. Den franske efterspørgsel steg 30,8% i kvartalet, mens det britiske marked faldt 18,2%, selv om det stadig er det største marked med en stor margin (75% større end det franske marked). Efterspørgslen fra næsten alle markeder steg, de eneste undtagelser er Storbritannien (-18,2%), Sverige (-3,6%) og Rusland (-0,3%).
Se FIG.4
Britisk efterspørgsel ramt af Brexit
Nedgangen i den britiske efterspørgsel efter spansk ejendom er et klart resultat af Brexit og det svagere pund.
Den britiske efterspørgsel er faldet med to-cifrede procentandele i fire på hinanden følgende kvartaler, men var dog overraskende robust i 2. kvartal, hvor der blev opnået en stigning, der fortsat efterlader den 5% højere end for to år siden – i 2. kvartal 2015 og stadig med den klart største udenlandske markedsandel .
Mark Stücklin, ‘Spanish Property Insight’ siger: “Jeg havde forventet at se et større fald i britisk efterspørgsel efter Brexit, men det er for tidligt at erklære Brexit-skaden ovre. Efter at være kommet en smule igen i 1. kvartal har pundet været på glidetur igen i 2. kvartal, som følge af Brexit-usikkerhed, og Briters køb af spanske boliger har tendens til at gå i samme retning som pundet, blot med en forsinkelse på et eller to kvartaler. Så jeg forventer at se kvartalsvis og årlig nedgang i britisk efterspørgsel efter boliger i Spanien, da tallene i 3. kvartal offentliggøres senere på året.
Bortset fra den britiske efterspørgsel, er det overordnede billede en voksende international efterspørgsel på spanske ejendomme, der skubber priserne op i ‘hotspots’ som Barcelona, Marbella, Mallorca og Ibiza. Jeg forventer, at denne tendens fortsætter i det mindste de næste kvartaler” – slutter Mark Stücklin.
Se FIG.5
Så kom den Catalanske afstemning om frigørelse fra Spanien…..!
Virkningerne af den ulovlige folkeafstemning, der blev afholdt af den regionale regering i Catalonien den 1. oktober, og som foreslår en ensidig adskillelse fra Spanien, begynder at tynge den spanske ejendomssektor, ikke kun boligmarkedet i Catalonien.
Hvordan vil Cataloniens løsrivelsesønske påvirke udviklingen på ejendomsmarkedet resten af året ?
Finansmarkederne
(Oversættelse og tilpasning af artikel offentliggjort i det spanske finansielle dagblad Expansión):
Real Estate Investment Trusts (kendt som SOCIMIs i Spanien) er blevet ramt særligt hårdt, og virkningen er let at måle, da de er offentligt handlede. Merlin Properties, med 14% af sin ejendomsportefølje i Catalonien, fik 720 mio. EUR af markedsværdien udslettet i dagene efter folkeafstemningen, mens ejendomsvirksomhederne Colonial og Hispania tabte henholdsvis 827 mio. EUR og 255 mio. EUR. Colonial er baseret i Barcelona, men har siden folkeafstemningen meddelt, at man flytter sit hjemsted til Madrid.
Stigende beskæftigelse og en voksende økonomi har gjort Madrid og Barcelona til de foretrukne destinationer for internationale investorer de sidste par år.
Men den politiske storm udløst i Catalonien af den regionale regerings forsøg på at bryde væk fra Spanien har ført til at emblematiske selskaber som CaixaBank og Banco Sabadell nu flytter ud, og har afkølet ejendomsmarkedet ved at forårsage udenlandske investorer til at vente og se, hvad der sker. Kapitalmarkedet er altid meget følsom for politiske og økonomiske usikkerheder.
Notarerne og Ejendomsregistratorerne i Catalonien er overvældet af lavinen af begæringer om hovedkvartersflytninger, der er behandlet i de seneste uger. Udover Ibex-selskaber og andre store virksomheder flytter også hundredvis af små og mellemstore virksomheder.
Dette bekræftes af deres respektive foreninger, samt notarer og registre, som EXPANSIÓN har kontaktet, der påpeger, at ud over firmaerne i Ibex og andre store virksomheder flytter hundredvis af små og mellemstore virksomheder. Faktisk advarede de catalanske arbejdsgivere, Foment del Treball, om, at der kunne gå “tusinder” af små og mellemstore virksomheder tabt (red.: for Catalonien).
Allerede offentliggjort er flytning af hovedkvartererne for Sabadell, CaixaBank, Oryzon Genomics, Abertis, Cellnex, Colonial, Gas Natural Fenosa, Criteria, San Miguel, MRW eller Bimbo, blandt mange andre. Men hvad de forespurgte notarer og registratorer siger er, at der er en voldsom bevægelse igang for at flytte mellemstore og små virksomheder.
Ifølge en foreløbig rapport fra den spanske registratorforening har mindst 531 virksomheder forladt Catalonien og flyttet til andre dele af Spanien siden den ulovlige folkeafstemning, de fleste af dem -524 virksomheder – mellem den 9. og 11.10.2017.
Så, altså -“ingen roser uden torne”
Det bliver spændende at følge udviklingen i Spanien i den kommende tid. Vi mener dog stadigvæk, at det spanske boligmarked, såvel hvad angår indenlandske købere og købere udefra vil fortsætte den positive trend – bortset fra Catalunien, hvor kun tiden kan vise hvad der sker.
I mellemtiden kan regntrætte skandinaver og andre nordboer glæde sig over en fantastisk sommer og et vidunderligt oktobervejr hernede i skønne Andalusien.
Så, fortsat rigtig god sommer til jer alle.
Finn Wissenberg har en baggrund som bygningsingeniør, og har arbejdet med opførelse – samt køb og salg af boliger på Costa del Sol siden 1987. Han driver mæglerfirmaet WissGar Estates sammen med sin hustru, Ana García.
Af Finn Wissenberg, www.wissgarestates.com
