Det spanske boligmarked - Fup eller Fakta

 

Opførelse af nye boliger på Costa del Sol begynder igen at interesse både store landsdækkende – og mindre lokale developere. Efter år med krise i boligbyggeriet, der begyndte i 2007, tog fart i 2008 og resulterede i et stort lager af usolgte boliger, begynder byggevirksomhederne igen at satse på dette forretningsområde, især takket være den udenlandske efterspørgsel. Men i modsætning til den tidligere ekspansive cyklus siger virksomhederne nu, at markedet studeres meget nøje før man går i gang med et projekt.

 

“Ferieboligen (den sekundære bolig) fortsætter med at være placeret i kystområder, hovedsageligt i syd, hvor Costa del Sol oplever fortsat øget efterspørgsel ikke mindst som følge af det ekstra skub fra de udenlandske købere”, siger Victor Perez, administrerende direktør for ASG Real Estate Homes. “Både områderne Costa del Sol, Valencia samt Alicante vækker stor interesse hos virksomheden på grund af reaktiveringen af ejendomsmarkedet og de attraktive omgivelser disse  destinationer byder på. Vi værdsætter dog også andre områder, såsom den catalanske kyst og Balearerne”, tilføjer han.

 

Dette ejendomsselskab, drevet af ActivumSG Fonden, er een af de store spillere på ejendomsmarkedet, der har en hovedrolle under den nye landsdækkende ejendoms-cyklus, og som også satser på kystområderne. Til klubben hører også Aedas, Neinor, Metrovacesa, Kronos og Vía Célere. Det skal dog understreges at en stor del af markedet fortsat er kontrolleret af mindre, lokale developere med stor erfaring på dette område, og som nu er tilbage efter krisen med nye byggerier på jord, de har haft liggende i deres portefølje gennem alle (krise)årene.

 

“På Costa del Sol opererer de største landsdækkende developere, som Neinor Homes, Metrovacesa, Aelca, Aedas, Kronos og Acciona, sammen med lokale developere,” siger Samuel Población, boligchef for konsulentbureau’et CBRE. “I Alicante skiller firmaer, med mange års erfaring i området, sig ud – som TM, Marjal, Masa, Mahersol eller Taylor Wimpey”, fremhæver han.

 

“Basalt set udvikler alle de store byggefirmaer nye projekter på feriemarkeder – eller søger jord til at gøre det”, bekræfter Pelayo Barroso, direktør for research hos ejendomsrådgiverne Savills Aguirre Newman. “Vi bør heller ikke glemme visse lokale developere, som er superspecialister på deres respektive markeder, og hvor de i nogle tilfælde har øget aktiviteten. De er meget vidende om de områder, der er deres hjemmebane, og sidder på en stor del af udbuddet der”, siger han. 

 

“Hvis vi ser bort fra hovedstæderne og fokuserer på ferieboliger, er de områder, vi ser mest aktive, øerne, både Balearerne og De Kanariske Øer, Costa del Sol, nord og syd for Alicante, Maresme og Barcelona”, forklarer Pedro Soria, salgsdirektør (director comercial) for valuar firmaet Tinsa. “Der er også aktivitet på Cadiz kysten, specielt i Sotogrande og Tarifa, og i Gipuzkoa, selv om sidstnævnte marked er mere forbundet med den ‘primære’ bolig. Desuden er efterspørgslen genaktiveret i dette sidste år i nogle områder af Pontevedra og på Huelva-kysten”, tilføjer han.

 

“Vi observerede en meget kraftig reaktivering i Alicante provinsen, det første ferieboligmarked hvor det begyndte at gå fremad i en stabil rytme fra 2014 og 2015. Developeraktiviteten blev senere udvidet til Costa del Sol, hvor vi i øjeblikket ser bevægelse i næsten alle de relevante kommuner mellem Malaga og Sotogrande”, siger Barroso, fra Savills Aguirre Newman. “Der er en stor interesse hos bygherrer og investeringsfonde for at erhverve byggeklar jord på markeder som Torremolinos, Fuengirola, Benalmádena, Mijas, Marbella, Estepona, Casares og Manilva”, forsikrer denne ekspert. Han forklarer, at Valencias kyst og visse områder af den catalanske kyst også har øget aktiviteten i de sidste 24 måneder, udover De Kanariske Øer og Balearerne.

 

“Den største aktivitet er på den andalusiske kyst, hovedsagelig i området, der går fra Mijas til Estepona, med særligt fokus på Marbella. Vi skal også fremhæve andre områder, som f.eks. Costa del Sol-bugten, med steder som Benalmádena, Benahavís og Casares”, siger Ignacio Peinado, områdedirektør for Øst Andalusien hos Neinor Homes, der blev børsnoteret sidste år. “Den udenlandske efterspørgsel er særdeles velkonsolideret og vokser takket være de fordele, der er forbundet med disse områder: godt vejr, subsidier og infrastruktur, golf og strand. Desuden udvikles projekterne med dine behov og ønsker i baghovedet”, fremhæver han.

 

“Vi oplever en stor aktivering af markedet på Costa del Sol, hvor vi har flere projekter, og hvor vi vil fremhæve provinsen Malaga som et af de områder, hvor mest vækst finder sted”, siger Manuel
Holgado, partner i Kronos Homes.

 

“Visse kystområder indtager en præferenceplads i vores aktivitet og i vores forretningsplan. Af de fem regionale kontorer i Aedas Homes, er to relateret meget direkte til kysten (Levante og Balearerne og Costa del Sol) og en tredje (Catalonien), delvist”, siger Alvaro Marcos, direktør for Marketing i Aedas Homes, der generelt tror på kystnære boliger som et forretningsområde med stort potentiale. “For nogle år siden oplevede vi et skarpt opsving, der begyndte via bankerne, men hvor vi developere, i dag, er de førende initiativtagere. Det har også et plus: den udenlandske efterspørgsel, hvilket er en meget vigtig merværdi for fast ejendom langs kysten. I nogle af vores projekter udgør denne efterspørgsel 90% af køberne”, siger han. “Den væsentligste forskel, på markedet i dag, i forhold til for ti år siden, er, at i dag bliver alle projekter nøje undersøgt og får kun lov at realisere sig i gode områder med efterspørgsel. Med hensyn til selve produktet hersker kvalitetsboligerne. Den ‘sekundære’ (ferie)bolig tæt på stranden har intet at misunde den ‘primære’ bolig”, tilføjer han.

 

“Vi har set en generel stigning i efterspørgslen efter ferieboliger (sekundær bolig), som vi blandt andet tilskriver investeringslyst hos den udenlandske køber og sammenhængen med lave renter, der favoriserer familier med overskydende kapital, der er deponeret i pengeinstitutter, og som ser dette som et gunstigt tidspunkt at investere”, siger Sandra Daza, generaldirektør for konsulent – og vurderingsfirmaet Gesvalt.

En anden af de vigtigste hovedpersoner i den nye cyklus, Metrovacesa, som vendte tilbage til aktiemarkedet i februar efter fem års sanering ved banker, har også jord i kystområdet blandt sine porteføljer, for næsten 38.000 boliger i hele Spanien. “Metrovacesa er til stede med projekter i de vigtigste kystområder i hele Spanien. Nærmere bestemt er Costa del Sol stedet, hvor vi i øjeblikket har flest projekter. For os er det altid en sikker satsning, da den er præget af et område med stor mangfoldighed og et udbud af høj kvalitet”, siger José Ignacio Carrión, chef for Øst Andalusien.

 

Vía Célere, som ligeledes er en af de største spillere i denne nye cyklus, har, med Värde Partnersfonden som hovedaktionær, valgt at genaktivere virksomheden på steder som Mijas, Casares (Málaga), Ibiza og De Kanariske Øer. “Den ‘sekundære’ bolig (feriebolig) har altid været meget vigtig i vores land. Med det økonomiske opsving oplever vi en ‘rebound’ på dette marked og et større engagement i kvalitetsprodukter og materialer. Selv om markedet for nogle år siden hovedageligt bestod af indenlandske købere, er det den udenlandske investor først og fremmest, der er interesseret i at erhverve boliger med disse karakteristika “, forklarer Cristina Ontoso, handels – og marketingdirektør for dette firma.

 

Det fremgår af samtlige udsagn fra de mange eksperter ovenfor, at det kystnære ferieboligbyggeri er i kraftig fremmach. Ekspertpanelet er bredt sammensat af de parter der er aktive spillere i denne udvikling p.t. Og det er ikke hvemsomhelst der spørges, det er højtstående folk fra de vigtigste boligudviklere i Spanien.

 

Af udsagnene, der er bemærkelsesværdig enslydende, fremgår det endvidere (og det understøttes af statistikerne) at en stor drivkraft i denne nye udvikling kan tilskrives de udenlandske købere.

 

Boliger på kysten. “Generelt bemærker vi, at priserne stiger mere i Middelhavsområdet end i Biscayabugten (undtagen San Sebastian) eller Atlanterhavet (undtagen De Kanariske Øer)”, siger Sandra Daza, Gesvalt. “De største værdiforøgelser finder sted i ‘ø-områderne’, Barcelonas kyst, kommuner som Torrevieja, Guardamar eller Santa Pola, Alicante og kommuner i Cádiz som Conil, Barbate eller Zahara. San Sebastian, Mallorca, Ibiza og kommunerne på Costa del Sol har de højeste priser i Spanien”, fremhæver hun.

 

Toppen. “På nogle meget specifikke markeder observeres boligprojekter med priser over dem, der sås på toppen af den foregående cyklus. Det er projekter, der udmærket sig ved en fremragende beliggenhed samt kvaliteter, infrastruktur og design, der retfærdiggør priserne”, forsikrer Pelayo Barroso, fra Savills Aguirre Newman.

 

Udbuddet. “Hvad angår boligprisen, selvom der stadig er nogle områder, der ligger under toppene i 2006 og 2007, har de mest eftertragtede områder på Costa del Sol allerede overhalet udbuddet (fra dengang)”, siger Ignacio Carrión, Metrovacesa.

 

Málaga. “For Costa del Sol’s vedkommende er priserne i løbet af 2015-2017 steget med ca. 20%, ca. 7% om året. I 2018 ser vi en vis stabilitet i priserne, og vi forventer ikke en så høj stigning”,
påpeges det fra Vía Célere.

 

Mere end 3% “For nylig har Tinsa i sin månedlige rapport rapporteret, at prisen på færdige boliger (nye og brugte) på Middelhavskysten stiger med 3% og på Balearerne og De Kanariske Øer, 2%. I nybyggeriet kan disse procenter pege lidt mere opad “, minder Alvaro Marcos fra Aedas om.

 

Prisen på boliger i Spanien stiger mere end det europæiske gennemsnit og de skyder i vejret i Irland og Portugal. (kilde: El Pais). Det spanske marked er den af de store europæiske økonomier, hvor prisen på boliger steg
mest på årsbasis i andet kvartal af året.

 

Boligpriserne i Spanien stiger over gennemsnittet for EU og euro-området, men stigningen er lavere end i andre nabolande. Det er hovedkonklusionen af de data, der er offentliggjort fornylig af EU’s statistiske kontor, Eurostat. Ifølge denne statistik placerer den årlige stigning på 6,8%, som Spanien har registreret i andet kvartal af året, landet i 12. position blandt 27 medlemslande (listen indeholder ikke data for Grækenland). Priserne steg i gennemsnit 2,5 procentpoint mindre end i Spanien, 4,3%. Tallet er identisk med euroområdets gennemsnit. Spanien var det land, hvor boligerne steg mest blandt Unionens fem største økonomier. Den nærmeste efter er Tyskland (4,7%) og noget længere væk, og under det europæiske gennemsnit, var Storbritannien (3,4%) og Frankrig (2,8%). Italiens situation er enestående, da det, sammen med Sverige, er det eneste sted, hvor priserne faldt, selvom de gjorde det i det mest moderate tempo (-0,2%), siden boliger begyndte at falde der, i sidste kvartal af 2016.

 

I de fleste tilfælde var Østeuropa foran Spanien, ledet af Slovenien, hvor den årlige stigning nåede 13,4%. Ikke desto mindre steg priserne dog også mere end i Spanien i tre vesteuropæiske lande. Af disse skiller Irland sig ud, idet årstallet for væksten har været over to cifre siden midten af 2017 og viser rekord hvert kvartal i forhold til det foregående. I de seneste tilgængelige data når stigningen 12,6% i forhold til samme periode året før. Portugal er også indehaver af vækst over 10% (11,2% i de seneste Eurostat-data), mens Nederlandene nærmer sig mere og mere (9,3%).

 

Ved sammenligning af væksten i andet kvartal af året med det første kvartal, ser vi en større acceleration i Spanien. I dette tilfælde viser tallet en stigning på 2,6%, mere end ét procentpoint over gennemsnittet for EU og euro-området (1,4% i begge tilfælde). Derudover er Spanien det syvende land, hvor boligprisen har udviklet sig mest i andet kvartal af året, og det gjorde det i dette tilfælde mere end de store europæiske økonomier og alle de vestlige europæiske lande. Der blev kun registreret højere vækst i Slovenien (som dermed vender tilbage til at føre listen med 4,2%), Malta, Letland, Rumænien, Bulgarien og Litauen.

 

Følgende boligprisindekser blev opdateret i 3. kvartal 2018 (alle tal viser seneste procentvise ændring i forhold til 3. Kvartal sidste år):

 

• Ministeriet for Offentlige Arbejder (Fomento) + 3,8% i andet kvartal, baseret på officielle
værdiansættelser
• Statens Institut for Statistikker (INE) indeks + 6,8% i andet kvartal
• Den spanske landregistratorforening +10,68 i andet kvartal
• Foreningen af spanske notarer indeks -4,5% i juli
• Idealista.com (ejendoms portal) videresalg-udbudsprisindeks + 9,2% i august
• Tinsa-indekset baseret på ejendomsvurderinger udført af virksomheden + 5,6% i august

 

“Som jeg altid påpeger”, siger Mark Stücker (Grundlægger og indehaver af Spanish Property Insight – Barcelona) “fortæller disse nationale indekser ikke noget om lokale markeder, men de giver os en ide om, hvor vi er i ejendomsmarkedet. Med undtagelse af det volatile indeks udgivet af notarerne, som synes at gå op og ned som en yoyo, viser alle de vigtigste indeks nu spanske huspriser som stigende i det, der ligner et veletableret opsving”.

 

For de nærmeste år forudser vi en fortsat positiv salgsudvikling med moderat stigende priser og en stigende andel af nybyggeri på markedet. Disse byggerier er karakteriseret ved nytænkning og høj kvalitet, og sælges derfor også til en højere pris end gensalgsboligerne.

 

Finn Wissenberg@wissgarestates.com
Finn Wissenberg har en baggrund som bygningsingeniør, og har arbejdet med opførelse – samt
køb og salg af boliger på Costa del Sol siden 1987. Han driver mæglerfirmaet WissGar Estates
sammen med sin hustru, Ana García.