Fup og fakta om Costa del Sols ejendomsmarked

I overskriften til denne artikel bruger jeg ordet “fup”, og selv om det dækker ganske godt for mange af de oplysninger, der bliver kastet i hovedet på os af alverdens “eksperter”, vil jeg alligevel bløde det lidt op og sige, at det meste af det, der vil blive omtalt i denne artikel i “fup-kategorien”, nærmere vil være af typen “mangelfuld” information.
Et godt eksempel: “I Marbella er der mere end 18.000 ulovlige boliger!” Jamen det er da rigtig nok, men der er så sandelig meget stor forskel på “graden” af ulovlighed.
I langt de fleste tilfælde er der tale om boliger, som er opført på jord, der ifølge den gældende byplan (fra 1986) stadig var klassificeret som landzone, men som bliver inddraget i byzone i den nye generalplan.
De tilbageværende, mere alvorlige tilfælde, er byggerier opført på jord, der var udlagt til offentlige formål, som f.eks. skoler, hospitaler og grønne områder. Men her taler vi altså om hundreder og ikke om tusinder.
Dette ændrer imidlertid ikke på, at man som vordende køber bliver forskrækket, og man bør naturligvis holde sig fra at købe en ejendom, der ikke er lovlig i henhold til gældende byplan.

Flere, meget forskellige markeder
Det første, man skal forstå, når man taler om ejendomsmarkedet på Costa del Sol, er, at der i virkeligheden er flere, meget forskellige markeder. F.eks. er der stor forskel på det marked, der især tiltrækker spanske købere, og det marked, der overvejende tiltrækker internationale købere. Det er derfor farligt at drage konklusioner ud fra generelle tal.
Men lad os alligevel kigge på de seneste analyser:
Ifølge det spanske boligministerium er boligprisindekset på landsbasis faldet med otte procent i tredje kvartal 2009 i forhold til tredje kvartal 2008, og med 0,9 procent i forhold til andet kvartal 2009.
I Andalusien er priserne faldet med 8,2 procent siden tredje kvartal 2008, mens de i Málaga-provinsen er faldet med 12,8 procent i samme periode.
Der er tale om en udfladning af prisfaldene sammenlignet med de foregående 2 kvartaler.
(Priserne er baseret på oplysninger fra foreningen af spanske valuarer (Tasadores Oficiales)
Den seneste analyse er kommet fra internetportalen “idealista.com”. I Andalusien er analysen baseret på udbudsprisen på 15.405 udbudte boliger (eks. villaer) fra 60 kommuner. Vi nøjes med tallene fra kystkommunerne.
I de fleste kommuner toppede udbudspriserne i begyndelsen af 2007. Som det fremgår, er det største fald i udbudspriserne sket i Mijas, mens Estepona faktisk ikke har bevæget sig meget. Det skal dog igen understreges, at priserne er udbudspriser, så de aktuelle tal viser i virkeligheden blot i hvilke områder, sælgerne har været mest motiveret til at sænke udbudsprisen.

Salgspriserne pr. m2 (som udbudt af sælger) har ændret sig som følger:

 Vi mangler aktuelle data på faktiske salgspriser i perioden. De officielle statistiker kommer desværre med stor forsinkelse, og kan derfor ikke bruges. For at fuldstændiggøre vurderingen af markedet er vi derfor nødt til også at støtte os til de oplevelser, vi har i markedet. Fra vores kontakt med et stort antal mæglere i vore forskellige netværk, er det helt klart, at i første halvdel af 2009 er der gennemført væsentlig flere handler end i anden halvdel af 2008. Det er også klart, at denne tendens fortsætter, men at køberne forventer nedslag i prisen – typisk mellem 15 og 30 procent i forhold til da markedet var i top, og helt afhængigt af udgangspunktet på den enkelte ejendom. Nogle er på jagt efter et røverkøb og forventer måske 50 procent.
Det skal nævnes, at de sælgere, der har sænket deres pris betragteligt, i den senere tid er blevet mindre villige til at gå yderligere ned. Med andre ord, der er en del sælgere som endnu ikke har tilpasset sig det aktuelle marked, men der er en generel tendens til, at køber og sælger er ved at nå hinanden.

Røverkøb – eller hvad?
Lad det være sagt med det samme: Jo, der findes røverkøb i det nuværende marked. Men hvis vi skal forstå ordet positivt, er det jo ikke nok, at prisen er sænket betydeligt, det skal også være en attraktiv ejendom. Ellers kan det være svært at afgøre, hvem der er blevet “røvet” – køber eller sælger.
De attraktive ejendomme med voldsomme prisnedslag er hurtigt væk. De er altså ikke for den almindelige køber, der gerne vil have god tid til at se sig om, og som måske ikke bor her i forvejen, hvorfor der skal planlægges rejse osv.
Hvis man tænker på at købe på tvangsauktion, skal man huske, at man på forhånd skal deponere 30 procent af udgangsprisen for overhovedet at kunne byde. Det kræver også en del forarbejde med at sætte sig ind i ejendommens situation, og man skal normalt være til rådighed hurtigt, når lejligheden byder sig. Meget ofte bliver ejendommen ikke solgt på første auktion, da der her er en nedre grænse for prisen. Det er derfor primært et marked for professionelle, lokale investorer med stor likviditet og erfaring i den type investering.
Det er vort råd, at man ikke skal stirre sig alt for blind på prisnedslaget, men gå efter den ejendom, man har ønsket sig, og så sikre sig, at man får den til en pris, der er i harmoni med markedet. Det er det, man har sin lokale mægler til at hjælpe sig med.

Udviklingen i den nærmeste fremtid
Ud fra de data vi har, og de meldinger vi får fra vore kolleger, ser det ud, som om prisfaldene har stabiliseret sig, og at bunden er ved at være nået for de faktiske salgspriser. Der er dog stadigvæk et stykke vej, før sælgerne generelt har accepteret, at de reelle salgspriser er faldet betydeligt siden toppen i første halvdel af 2007.
Det er vores vurdering, at det prisniveau, vi nu har nået på de faktiske salgspriser, er et sundt niveau for alle parter, og at vi herefter vil se en rolig, positiv udvikling begyndende i andet halvår af 2010. De bedste ejendomme går selvfølgelig først, som vi ser i øjeblikket.
Kysten har Europas mildeste klima og en grundlæggende god og moderne infrastruktur, ikke mindst hvad angår transport til og fra Nordeuropa. Derfor vil det altid være et attraktivt sted at bo for både unge familier med en fleksibel arbejdssituation, og ældre der gerne vil leve en sund og aktiv udendørstilværelse hele året rundt.