Der har været meget snak og forvirring omkring den nye lov for udlejning af ferieboliger i Andalusien. Der stilles en række krav til boligejerne for at opnå et lovpligtigt certifikat. Men måske er det hele slet ikke så forvirrende endda.
”Man skal lade sig informere. Ikke skræmme!” er rådgiver Mette Skovbys første kommentar til sagen. Det gør vi så i det efterfølgende.
I 00’erne oplevede Costa del Sol historiens måske største byggeboom.
Spanierne havde en masse ”gemte” pesetas, som skulle bruges, inden euroen kom, og soltrængende udlændinge nærmest faldt over hinanden for at få fingrene i en bolig, inden prisen steg yderligere. Kunne man ikke betale kontant, var viften af lånemuligheder bred. Det samme var den for landets byggematadorer, som stod i kø for at få fingre i de mange jordstykker som centralregeringen, via en ny lov fra ’98, havde gjort byggemodne.
Det var et byggeboom og en fest uden sidestykke. Det gav imidlertid Costa del Sol og det øvrige Spanien nogle tømmermænd, det tog næsten ti år at komme af med. Men nu boomer det igen. Ikke i byggeriet. Men udlejning af ferieboliger.
Varm vind over boligudlejning
La Danesa har talt med tre af branchens fagfolk med forskellig baggrund og indgangsvinkel for at give et alsidigt indblik i en forretningsmulighed, som flere og flere får et godt øje til. Enten som lejer eller udlejer – eller som investor på det ”nye” marked.
Michael Kolodnicki og Joan Hansen fra Rincon Rent fejrer i år ti års jubilæum i branchen. Da de etablerede deres firma, var der stort set ingen specialiserede bureauer for udlejning. Alle ville være mæglere og have fingrede i de store og hurtige salgskommissioner.
”Vi så et stort hul i det skandinaviske lejemarked og tog imod udfordringen at skabe et firma, som bygger en troværdig bro mellem lejer og udlejer,” forklarer det danske ægtepar, som startede øst for Málaga, men i dag arbejder over hele kysten, hvor de står for udlejningen af 140 boliger.
”Markedet har det rigtigt godt. Det er ikke længere et must at købe og have sit eget, hvis man i stedet kan leje noget super lækkert. Det giver stor frihed, intet besvær og ingen faste omkostninger,” fortæller det danske iværksætterpar og påpeger, at attituden i dag er tilsvarende positiv blandt udlejerne.
”Der er en stærk tendens til, at boligejerne kan se fornuften i at udleje, for publikum betaler i dag glædeligt en god pris for en god feriebolig. Den rigtige bolig udlejes i dag for en højere pris end nogensinde. Det er et sprog, de fleste forstår.”
Samme positive toner kommer fra Spain-Holiday.com’s hovedkontor i Málaga, hvor 25 medarbejdere fordelt på 13 nationaliteter servicerer, udvikler og markedsfører den portal, som har opnået en lederposition for udlejning af ferieboliger i Spanien. Spain-holiday.com har 7.800 boliger annonceret, hvoraf de 2.300 ligger i Málaga-provinsen.
”Vi er i konstant vækst og det gælder både på mængden lejere, som finder feriebolig hos os, og på antallet af udlejere, der annoncerer en bolig på vores portal,” fortæller Jannich Friis Petersen, som er daglig leder i firmaet. Han påpeger, at selvom Spanien altid har været et attraktivt rejsemål, har de mange problemer, som andre populære ferielande slås med, givet Spanien ekstra god medvind i år.
”Vi ser tydeligt, hvordan private såvel som virksomheder nu investerer markant i lejeboliger i Málaga-provinsen. Eneste bump på vejen var i den periode, den nye lov for udlejningsboliger blevet vedtaget.”
Den nye lov
Tiden skulle vise, at det blot var et lille bump.
”Loven skabte tvivl og usikkerhed hos mange boligejere, men det er helt uden grund,” mener Mette Skovby Jensen, som har været skatterådgiver i 20 år, de sidste otte som selvstændig. Hun indrømmer, at det næsten altid er irriterende med lovændringer, men fastslår, at den ny lov har sin berettigelse og kun omfatter boliger, som udlejes i op til 60 dage per lejemål.
”Det er sund fornuft, at en udlejningsbolig skal registreres og ejeren beskattes af fortjenesten, for det er en indkomst som alt andet,” siger Mette Skovby, som har adskillige klienter med udlejningsboliger.
”Folk forstår, at tingene går efter bogen i dagens Spanien og jeg kender ingen, som vil have sin nattesøvn ødelagt for at spare lidt i skat,” fortæller den danske skatterådgiver, inden hun kommer til det ømme punkt; skatten. ”For ikke-residenter er skatten i år faldet til 19 procent af overskuddet på boliger, der udlejes. Udgifter som ejendomsskatter, forsikring, reparationer og vedligeholdelse, rengøring, fællesudgifter og markedsføring kan fratrækkes.
Trækprocenten ligger fast og er uafhængig af udlejers øvrige indkomst,” forklarer Mette Skovby.
Regnestykket er lige så simpelt for residenter.
”Overskuddet på din udleje indgår i den årlige selvangivelse og skatten udregnes ud fra det samlede indkomstgrundlag. Det er smal sag for ethvert gestoria, som ikke engang skal lave momsregnskab, da den nye lov fastslår, at boligudlejning primært foregår mellem to privatpersoner og dermed er en momsfritaget aktivitet. Man skal blot huske at opgive sin fulde lejeindtægt,” siger skatterådgiveren og bliver lidt alvorlig i tonen.
”Skattevæsenet kan gå fire til fem år tilbage og kræve skat af ikke deklarerede indtægter og tilføje et bødetillæg på 50 procent. Og det er let at fange folk i dag, fordi næsten alle benytter sig af netannoncering.”
Hos Rincon Rent ser man også positivt på den nye lov. ”Loven sætter nogle minimumskrav til boligejerne, men det er med til at bringe boligudlejning op på et helt andet niveau, for det sikrer kvalitet for lejerne og Costa del Sol som varemærke,” mener Michael Kolodnicki.
Blandt de krav, udlejer skal opfylde, nævner han ibrugtagningstilladelse, energibevis, aircondition i alle rum, vinduer i soveværelserne, førstehjælpskasse, klagebog og infomappe med vigtige telefonnumre, regler for husdyr og ejendommen samt anbefalinger af attraktioner og restauranter.
”Det kan tage lidt tid og være besværligt at få ordnet disse ting, men udlejer man via det rigtige bureau, tilbyder de at ordne dette plus den generelle vedligeholdelse af boligen,” fortæller Rincon Rent, som i dag har otte servicemedarbejdere ansat til at klare alt det praktiske omkring udlejning af ferieboliger.
Hos Spain-Holiday.com har man også gjort alt for at hjælpe boligudlejerne igennem en tid med forandringer.
”Alle vores kunder har fået en klar guide til, hvad der kræves af deres bolig, og hvordan det løses. Vi har et stort forum på vores portal, som bruges flittigt, og vi holder løbende lejere og udlejere orienterede om ændringer i lovgivningen og nyheder i branchen.”
Netop ordet branche er et vigtigt begreb for Spain-Holiday.com, som er gået forrest i bestræbelserne på, at de erhvervsdrivende bag ferieboligudlejning samles og accepteres som en branche.
”Vi er jo et forholdsvis nyt erhverv, som får flere og flere aktører. Derfor skal vi høres, når der skal udformes love, der angår boligudlejning. Det skal ikke kun være hotelbranchen, der får taletid.”
Hørt blev Spain-Holiday.com i sidste måned, hvor det danskejede firma samlede små 100 fremtrædende politikere, ferieboligejere, fagfolk og organisationsfolk til en briefing om deres syn på fremtiden i branchen.
Tips til nye udlejere
Lejer du med tanken om at udleje din bolig – eller måske investere i en bolig til udlejning, tøver La Danesas interviewpersoner ikke med at komme med gode råd. Beliggenheden er selvsagt vigtig.
”Køb en bolig tæt på havet, med udsigt og med altan eller terrasse. Den skal ligge tæt på restauranter og indkøbsmuligheder og have mindst fire sovepladser. Markedet vælter i boliger med to til fire sovepladser, så køb gerne noget, der er lidt større eller gør plads til ekstra sovepladser. I den sidste ende får det prisen og beliggenhedsprocenten op,” mener Michael Kolodnicki, som også fokuserer meget på indretningen.
”Gør det hyggeligt men enkelt. Skandinavisk stil holder altid, men det er et must med internet og gode fotos af boligen.”
Rincon Rents ejerpar overrasker sikkert mange, men mener helt alvorligt, at det ikke spiller den store rolle, om ferieboligen ligger i Marbella, Torremolinos eller Nerja blot den opfylder ovenstående og ligger indenfor en times kørsel fra lufthavnen.
”1-times-reglen til lufthavnen er utrolig vigtig. Vi har for eksempel flere super lækre boliger i Estepona, som er svære at udleje grundet afstanden til lufthavnen. Det samme gælder golfboliger. Det lyder fint, men de sælger ikke, for ofte ligger de langt væk fra alting.”
Uanset hvor og hvilken type bolig man udlejer, skal den markedsføres ordentligt for at gøres rentabel. Og tiderne hvor man hængte et opslag op i medarbejderkantinen, og så ellers ventede på telefonen ringede, er forbi.
”Et velfungerende udlejningsbureau er aktivt i markedet og har et stort fast kundekartotek med kunder, som kommer tilbage. Som bureau samarbejder vi med andre bureauer, for at få ugerne i vores boliger fyldt ud. Det er yderst effektivt,” slutter Michael Kolodnicki, som også er flittig bruger af de bedste portaler. Blandt andet Spain-Holiday.com. Udlejningsportalen er en imponerende historie om iværksætteren Claus Sørensen, der næsten uden budget fra sin dele-lejlighed i Málaga centrum i 2001 udviklede og lancerede Spain-Holiday.com. I dag har portalen en kundegruppe og en kontaktflade, som næsten ikke er til at forstå.
”Vi er rigtig gode til disciplinen online markedsføring og ligger øverst i google-søgninger. Dertil sender vi ca. 350.000 nyhedsbreve ud til potentielle lejere 60 gange om året. De to elementer giver god respons til vores annoncører, som i snit får 55 årlige forespørgsler på deres feriebolig,” forklarer Jannich Friis Petersen og giver et par tips til, hvordan man let kan se, hvilke portaler, der virker.
”Få referencer hos andre boligudlejere og søg selv efter bolig på nettet for at se hvilke sites, der kommer frem. De gode sites tøver heller ikke med at give en money back guarantee, hvis du ikke opnår en tilfredsstillende respons,” er de næstsidste ord fra den daglige leder af Spain-Holiday.com, som beroliger publikummet, der ikke er så vant til tidens nye online medier.
”På Spain-Holiday.com er det let selv at annoncere sin feriebolig. Designet er brugervenligt og man får en enkel vejledning. Dertil en kalender, så man selv kan holde styr på sin udlejning.”
Tiderne skifter og nye muligheder dukker op. I dag er markedet for udlejning af ferieboliger mulighedernes verden.
Billedtekst: (Rincon Rent)
”Det kan være besværligt selv at skulle fremskaffe et energibevis og andre dokumenter for at kunne udleje sin bolig. Men et godt bureau kan hjælpe dig med alt det praktiske,” siger Michael Kolodnicki fra Rincon Rent, som i dag arbejder på at få 40 boliger igennem den administrative ”mølle” og ud på markedet. Processen kan tage fra få uger til flere måneder.
Billedtekst: (Mette Skovby)
”Det er tydeligt, at de spanske myndigheder retter blikket mod nord i deres bestræbelser på at forbedre skatteopkrævningen. Og det, synes jeg, kun er i orden. Tilsvarende må vi huske på, at Spanien, Andalusien og Málaga markedsføres på bedste vis i store dele af verden, Det koster, så det er kun fair, at boligudlejerne betaler lidt tilbage i form af skatter.”
Billedtekst: (Spain-Holiday.com)
”Loven er ny her i Andalusien, men faktisk har den i flere år eksisteret i andre dele i Spanien, blandt andet Catalonien. Dér fungerer den fint ud, så det kommer den også til her,” er Jannich Friis Petersen fra Spain-Holiday.com sikker på.
