Det spanske boligmarked - fup & fakta: Brexit - og hvad så?

Imod forventning stemte et flertal af briter sidst i juni måned for et farvel til deres EU-medlemsskab.
Bliver potentielle britiske købere nu væk? Kaster horder af lamslåede britiske ejere af boliger i Spanien nu drømmehuset på markedet – og springer på første fly til UK?
Det korte svar er: Det vides ikke – endnu. Hvorfor ikke? Det kigger vi nærmere på nedenfor.

Hvad er Fup og hvad er Fakta?
Analyse og vurderinger fra BBVA
BBVA Research (spansk storbanks forskningstjeneste) vurderer, at investering i boliger i Spanien “vil vise en vækst på 3,4% i 2016 og 3,3% i 2017.” En udvikling der bekræfter, at “genopretningen af boligmarkedet
vil fortsætte“ de kommende to år.
Således konkluderer banken i sin seneste rapport: “Situation Spanien”, hvor den hæver prognosen for boliginvesteringer i 2016 med seks tiendedele (tidligere var prognosen 2,8%), mens snittet for 2017 sænkes med mere end et point (tidligere var den 4,4%).
Ifølge banken “vil den positive overraskelse i boliginvesteringerne i første halvdel af året ‘fade ud’ i de kommende kvartaler.” BBVA forudser, at “den interne usikkerhed og de nye fronter af skepsis, som følge af briternes udtræden af EU, også kan påvirke ejendomssektoren i de næste to år”.
Banken minder om, at UK til dato er den vigtigste leverandør af udenlandske købere til Spanien.
“Nedskrivningen af pundet over for euroen og den økonomiske nedgang i UK, vil have en negativ indvirkning på indkomst og formue i britiske husstande, som kan føre til en reduktion af deres efterspørgsel på boliger i Spanien,” understreges det. Banken forventer dog alt i alt, at salget “fortsætter med at vokse, støttet af gunstige finansieringsvilkår”. Desuden bemærkes det, at den “gradvise stigning i efterspørgslen i et miljø med faldende udbud vil favorisere ny byggeaktivitet og fremkomsten af nye boligprojekter.”
Ovenstående er vurderinger og konklusioner, der bygger på analyser af statistikker indeholdende markedsdata op til – men før – Brexit-afstemningen i UK. Der er altså tale om forventninger og ikke fakta.

Hvor aktuelle er de tilgængelige statistikker?
Der er mange bud på statistisk information om det spanske boligmarked. Fælles for dem er imidlertid, at de er en hel del forsinkede i forhold til det faktiske tidspunkt for en handels indgåelse.
Handlen, og dermed købers og sælgers enighed om gennemførelsen af denne, sker i virkeligheden på det tidspunkt, hvor parterne underskriver det vi i daglig tale kalder ‘Private Purchasing Contract’ – den Private
Købskontrakt. Den minder om en dansk slutseddel, men er reelt en købsoption, som køber typisk betaler sælger 10% af salgsprisen for. Fra dette tidspunkt har parterne normalt 3-4 uger til at underskrive skøde – og altså endelig overdragelse.
Hvis køber springer fra handlen i denne periode, mister han de 10%. Hvis sælger springer fra handlen, skal han betale de 10% tilbage og oveni betale køber 10% i erstatning. Derfor betragter man handlen som ‘i praksis’ indgået, da begge parter kan føle sig ret sikre på at endeligt skøde vil blive
underskrevet senest på optionens udløbsdato – det giver ‘ro på bagsmækken’.
På nedenstående figur kan man følge processen undervejs indtil salgets offentliggørelse i de mest brugte statistikker: Notarernes statistikker, Ejendomsregistrenes statistikker og Boligministeriets statistikker.

FIG.1 viser en handel, hvor PPC – Private Purchasing Contract (den ‘Private Købskontrakt’) underskrives i december.
På figuren ser vi hvor (lidt) aktuelle tallene fra de forskellige statistikker er, når de når frem til forbrugerne.

Notarernes statistikker
En handel, som i praksis er indgået ved underskrift af den ‘Private Købskontrakt’ i f.eks. december 2015, bliver af notarernes statistikkontor lagt ud til offentligheden i marts måned 2016. Notarerne oplyser i deres statistik, at denne handel er fra januar, fordi skødet er underskrevet i januar 2016. Men beslutningen om handlen er jo faktisk truffet tilbage i december 2015. Ikke desto mindre er det faktisk notarkontorerne, der leverer de mest aktuelle data.

Ejendomsregistrenes statistikker
Den samme handel, som altså blev besluttet i december 2015, vil først være indskrevet i ejendomsregistret ca. halvanden til to måneder efter underskrift af endeligt skøde hos notaren – altså i marts måned. Den optræder derfor først i ejendomsregistrenes statistikker i maj måned, hvor statistikkerne for 1. kvartal 2016 offentliggøres. Derfor er handler, der registreres i løbet af 1. kvartal 2016, i virkeligheden allerede besluttet i løbet af 4. kvartal 2015, men bliver altså først offentliggjort i maj 2016.
På samme måde kan vi konstatere, at handler, der indgår i ejendomsregistrets statistikker for 2. kvartal 2016 og rent faktisk er besluttet allerede i 1. kvartal 201, først bliver offentliggjort i august 2016.
Handler, der besluttes i 2. kvartal, registreres i 3. kvartal og offentligøres i november 2016.
Så for at nå frem til handler, der er besluttet efter Brexit-afstemningen, skal vi vente til offentliggørelsen af 4. kvartals statistikker, der altså sker i februar 2017.
Derfor er det, vi siger i indledningen til artiklen, at faktisk viden om, hvorledes Brexit-afstemningen’s udfald påvirker markedet, først begynder at blive synligt fra februar 2017 i forbindelse med offentliggørelsen af salget i 4. kvartal 2016.
Indtil da er der tale om gisninger, når man udtaler sig om konsekvenserne for boligsalget i Spanien som følge af briternes beslutning om at forlade EU.

INE’s statistikker
Statistikkerne fra INE (Instituto National de Estadísticas), de offentlige statistikker, baserer sig også på data fra ejendomsregistrene. INE har dog den fordel, at de også udsender statistikker hver måned, og ikke
kun kvartalsvis.

Hvorfor nu bruge så megen plads på at analysere statistikkernes aktualitetsværdi?
Det gør vi, fordi den er nødvendig at kende, når man skal vurdere påvirkningen af køberadfærd i forhold til en konkret hændelse som Brexit-afstemningen. Der har det jo ingen relevans at bruge omsætningstal, som stammer fra køberbeslutninger taget før afstemningen.
Mange kommentatorer tager det ikke desto mindre for pålydende, når statistikken siger “boligsalget i 2. kvartal” og vurderer ud fra det, selvom købernes beslutning er taget længe inden 1. kvartal.
Når det derimod drejer sig om at vurdere den løbende udvikling af det spanske boligmarked, har forsinkelsen knap så stor betydning, da de data, der sammenlignes med, også er forsinkede – man skal blot forstå, at konklusionerne, der bliver draget, også er forsinkede.

Nationalbanken presser bankerne til hurtigere salg af problemaktiver
Den spanske centralbank kræver nu, at de spanske finansielle institutioner fremskynder salget af deres ejendomsporteføljer, “og frigør sig for denne tunge rygsæk af giftige aktiver”.
Kravet er et led i banksektorens løbende restrukturering, der iøvrigt er et krav fra EU.
Nationalbanken afviser bankernes anmodning om en opblødning af visse fortolkninger af regnskabscirkulære 4/2016, der træder i kraft oktober 2016. De omhandlede bestemmelser vedrører flere tilsidesættelser, yderligere dannelse af reservefonde, for ejendomsaktiver. Bankerne har pt. tilsammen
mere end 84.000 millioner euro stående i overtagne (ejendoms)aktiver.
Nationalbanken, under ledelse af Luis María Linde har strammet bestemmelserne for disse overtagne aktiver. Denne seneste stramning af tommelskruen har tvunget flere banker til yderligere tilsidesættelser
(reserver) og dermed nedskrivninger i resultatopgørelsen. Men det lader til, “at den nationale tilsynsmyndighed er ligeglad med bankernes anmodning om fleksibilitet”, påpeger kilder i finanssektoren.
Nationalbanken har da også god grund til at være bekymret for udviklingen pt., da de seneste statistikker viser, at omfanget af overtagne aktiver modsat en reduktion nu er stigende, idet der indgår flere nye problemaktiver, end der afvikles. Det er naturligvis ikke holdbart.
Boligsalget i juni steg 7,1% på årsbasis i forhold til juni sidste år.
De seneste tal fra de spanske notarkontorer viser salgene af boliger i juni 2016. Disse tal er de mest aktuelle, idet de stammer fra salg, der rent faktisk er skrevet skøde på i juni måned.

Juni-stigningen afspejler den fortsatte underliggende tendens til bedring af boligmarkedet. Stigningen er dog noget mindre end i de foregående måneder, hvor især januar og februar markerede sig med stigninger på henholdsvis 32,6% og 24,0% i forhold til samme måned året før. Tallene dækker endvidere over store forskelle på de enkelte typer, idet salget af brugte lejligheder steg 1 %, mens salget af nye lejligheder faldt med 33,4%, og salget af enfamiliehuse steg 17,4% i forhold til juni 2015.
Realkreditlån til køb af bolig er ligeledes steget med 13,3% på årsbasis i juni, til 18.904 nye lån.
Den gennemsnitlige størrelse af lånene udviser en mindre stigning på 0,4% på årsbasis til 128.480 €.
Sammenligninger vi stigningen i boligsalget (7,1%) med stigningen i antal boliglån (13,3%) ser vi at antallet af boliglån er steget markant mere end stigningen i salget. Det anses af visse analytikere for at være et
tegn på, at vi fortsat befinder os i vækstfasen af boligmarkedets cyklus.

FIG. 2 viser boligsalget i perioden 2. kvt. 2015 – 2. kvt. 2016 fordelt på de spanske regioner.
Det er tal fra de spanske ejendomsregistre, som er forsinket halvanden til to måneder i forhold til tallene fra notarkontorene. Tallene er her fordelt på nye og brugte boliger (‘nueva’ og ‘usada’).

FIG. 3 viser udviklingen af salget til udlændinge i 2. kvartal 2016 i forhold til 2. kvartal 2015.
Det er igen tal fra de spanske ejendomsregistre, som er forsinket 1 halvanden til to måneder i forhold til tallene fra notarkontorene.

I forhold til udlandske køberes andel af de samlede spanske bolighandler i 2. kvartal, ligger denne nogenlunde på samme niveau som i 1. kvartal – 13.38%. Briternes andel af de udenlandske køb er faldet fra 22,35% i 1. kvartal til 19,73% i 2. kvartal. Svenske køberes andel er fortsat stigende til nu 6,09%,
mens nordmændenes andel formindskes til nu 2,80%. Danskerne ligger under 1% og er ikke specificeret i tabellen.

FIG. 4 viser den månedlige udvikling i salget af boliger fra 2007 til juli 2016.
Tallene er fra INE (det nationale statistiske institut) og er forsinket halvanden til to måneder i forhold til notarkontorerne. Tallene er dog exkl. støttet byggeri, som udgør en beskeden del af det samlede salg.

I juli måned er der ingen ændring i forhold til juli 2015. Det skyldes formentlig en nylig højesteretsdom angående bankernes ulovlige kontraktbestemmelser for regulering af boliglånsrenter, der fik registrene til at udsætte registrering af bolighandler knyttet til disse lånebestemmelser. Dette vil blive bragt på plads i de kommende måneder, når disse klausuler er blevet ændret i henhold til dommen.

Hvad kan vi forvente resten af året
I juni måned forventede vi, at stigninger i salg og pris på boliger ville fortsætte resten af året. Foreløbig har det vist sig at være tilfældet, og vi mener, det vil fortsætte – også ind i 2017.
Der har været relativ høj aktivitet på ejendomsmarkedet henover sommeren, og det synes at fortsætte.
De kystnære områder, hvor udlændinge er mest aktive, har set store stigninger måned efter måned med få undtagelser. Senest har det set lidt svagere ud i Málaga, med en stigning på godt 7%, hvor flere andre kystnære provinser har haft 2-cifrede stigninger.
Som helhed forventer vi, at stigningshastigheden i boligsalget bliver svækket, bl.a. på grund af den politiske stilstand i Spanien, der influerer negativt på de økonomiske udsigter.

Spaniernes mentale rejse fra krisens start i 2007 og til nu
For få uger siden blev der lavet en undersøgelse af, hvorledes spaniernes prioritering af deres største bekymringer har udviklet sig fra 2007 til 2016.
Resultatet kan ses på FIG 5.

Det er her interessant at konstatere, at hvor terrorisme, bolig og arbejdsløshed i 2007 indtog de tre første pladser på spaniernes bekymringsliste, så er det i dag arbejdsløshed, med hele 75,6%, korruption og
svindel med 43,4% og økonomiske problemer med 22,4%, der ligger øverst. Bolig ligger langt nede med blot 1,4% af de adspurgte.
Selvom priserne er stigende, befinder det spanske boligmarked sig stadigvæk på et særdeles attraktivt niveau, hvilket ikke blot nordeuropæiske købere, men også Spaniens nærmeste naboer, som Frankrig, Italien og Tyskland har opdaget.
En eventuel negativ Brexit-effekt, tror vi, vil lade vente på sig.
I mellemtiden kan vi glæde os over det skønne andalusiske efterår, der nu, i skrivende stund, ser ud til at folde sig ud, med lidt hårdt tiltrængt nedbør og lidt lavere temperaturer.

Finn Wissenberg har en baggrund som bygningsingeniør, og har arbejdet med opførelse – samt køb og salg af boliger på Costa del Sol siden 1987. Han driver mæglerfirmaet WissGar Estates sammen med sin hustru, Ana Garcia.