Det begyndte så godt men endte med 3.000 ejere, som aldrig fik deres bolig. Heriblandt flere skandinaver. Mens der fortsat stødes kapitler til den kedelige Aifos-sag, er byggekranerne kommet tilbage til Costa del Sol, og spørgsmålet, om historien kan gentage sig, dukker op. Det kan den sagtens, mener La Danesas adspurgte eksperter. Men som kommende boligejer kan man gøre sit for ikke at komme i klemme.
Aifos er det bedste eksempel på, hvor godt og hurtigt det kunne gå i byggebranchen i starten af 00’erne. Og tilsvarende hvor grueligt galt det kunne gå, da skuden vendte i 2007/08. På elleve år fik firmaet opført næsten 30.000 boliger fordelt over Andalusien, Murcia, Valencia, Aragón og Madrid. Det blev til ”næsten”, for det var kun første spadestik, der blev taget til de sidste 3.000 boliger, inden firmaet gik i betalingsstandsning i juli 2009. Den ambitiøse promotor havde da en gæld på ca. 1.000 millioner euro, 2.600 ansatte og 3.000 nye ”boligejere”, der godt kunne skyde en hvid pind efter de 20 – 80.000 euro, de havde forudbetalt for at sikre sig en bolig, der fortsat lå på tegnebrættet.
En bolig på et tegnebræt
Der er gået snart otte år siden første retsmøde i Aifos-sagen. Og vi er langt fra enden. Den lange proces skyldes ikke vanskeligheder ved at opgøre konkursboet. Det skyldes derimod, at Aifos i 2009 indgik en såkaldt frivillig teknisk betalingsstandsning for at redde så mange af stumperne som muligt, og dermed sikre de 5.000 kreditorer mest muligt af deres udestående. Det lyder alt sammen fint. Det er bare ikke let at få 51 procent af kreditorerne til at blive enige om, hvornår og hvordan Aifos’ aktiver skal afvikles. Og det er slet ikke let at være blandt de 3.000 ”boligejere”, for loven dikterer klart, at de kommer sidst i rækken, når kageresterne skal deles.
Først skal skattevæsenet, Seguridad Social og bankerne nemlig have deres udestående. Realistisk set får de ramte boligkøbere intet af deres indskud igen. Og de får heller aldrig deres bolig.
Dette faktum trækker unægteligt sorte skyer over Costa del Sols boligmarked, hvor solen ellers atter skinner, og hvor man konstant hører om øget retssikkerhed.
”Spanien er i dag juridisk sikkert at handle i, men ingen er perfekte. Al handel er risikabel,” er Javier García Leóns (fra Advokatkontoret i Fuengirola) første kommentar. Han mener, de mange forurettede købere i Aifos-sagen næppe er blevet ordentligt rådgivet, inden de betalte deres indskud. Hvad de burde have gjort, og hvad kommende boligkøbere bør gøre, vender vi tilbage til om lidt.
Først lytter vi til den garvede ejendomsmægler Finn Wissenberg, som gennem årtier har set flere købere komme i klemme, når der købes på tegnebrættet. ”Generelt skal man passe på med at købe en bolig, der ikke er færdigbygget. Man bør have en god mægler eller anden rådgiver med sig, som kan gennemskue, om der ligger kapital nok bag det givne projekt, for det er let for en koncern, at skyde et projekt ud i et datterselskab for ikke at skade moderselskabet, hvis det går galt. Og der kommer konstant nye bygherrer på markedet, så det er svært at gennemskue, hvem der er stærke nok,” forklarer Finn Wissenberg, som aldrig har solgt en Aifos-bolig. Han mener bestemt ikke det gør spor, at man som potentiel boligejer vælger rådgiver, der har lidt næse for tingene.
”Jeg undrede mig fra starten over deres meget lave priser og tilsvarende, at et så ungt firma kunne slå så store brød op,” fortæller han om Aifos, som var hurtig til at sælge mange boliger på tegnebrættet, for at holde skuden i gang. Det gik fint – så længe der var medvind på markedet.
Gode råd er ikke dyre
I de bedste år gik salget så godt og hurtigt, at flere købere og deres rådgivere i farten ikke fik tjekket, at deres indskud var sikret via en bank- eller forsikringsgaranti.
”Man skal virkelig være om sig, når man køber en bolig under opførelse. Og faktisk mere i dag end tidligere,” advarer advokat Javier García León, som har specialiseret sig i ejendomshandel.
”Loven blev reguleret i januar 2016, således at alle købers indskud skal være garanteret via en bank- eller forsikringsgaranti, men fra det tidspunkt byggelicensen er udstedt. Og problemet er netop, at nogle indskud på projekter under opførelse betales, inden promotor får sin byggetilladelse.”
Javier García León understreger, at det er advokatens arbejde at sikre, at entreprenøren har sine garantier og dernæst sikre, at hans klient først udbetaler store afdrag på boligen, når promotor har fået sin byggelicens.
”Den første store udbetaling ligger typisk på 20 procent af boligens slutpris. Inden da har køber betalt et reservationsgebyr, for at den valgte bolig tages af markedet, som normalt ligger på mellem 6.000 og 10.000 euro. Dette reservationsgebyr betales så tidligt i processen, at promoter næppe har fået sine tilladelser, og derfor kan beløbet ikke garanteres. Den risiko må man som køber løbe, hvis man ønsker en given bolig,” forklarer advokaten, som glædeligt fortæller om de ting, han fokuserer på, når han på vegne af sine klienter forhandler indholdet af købekontrakterne.
Javier García León hæfter sig meget i måden, udbetalingerne sker på en bolig under opførelse.
”Indbetalingerne skal ske via bankoverførsel og til den konto, der refererer direkte til det givne byggeri. Det er en vigtig detalje, hvis byggeriet skulle gå i stå, at det tydeligt fremgår, hvad man har betalt til. Mange betaler fortsat med bankchecks. Men denne check kan promoter indsætte på den konto, han ønsker.”
Advokatkontorets stifter fastslår på ny, at retssikkerheden i Spanien ikke fejler noget. Alle skal blot gøre sit arbejde ordentligt – og aldrig forsøge at haste et boligsalg igennem.
Ikke stresse
Netop hastværk, mener både Javier García León og Finn Wissenberg, er den største risiko for et fejlslagent boligkøb.
”I praksis sker der det, at køber kommer ind på et salgskontor med travle mennesker og fart på. Man bliver budt velkommen og får hurtigt at vide, at der samme morgen har været to andre forespørgsler på den enhed, man ønsker,” fortæller Finn Wissenberg. ”I sådan en situation kan selv sunde og intelligente mennesker miste fornuften, og gøre et lynkøb. Og det nytter ikke, for ingen rådgiver kan på 24 timer følge op på de ting, han skal, inden der skrives under og betales.”
Det er heller ikke uvant, at Javier Garcia León skal bruge tid på at få sine klienters puls ned i normal hastighed.
”Folk ringer eller kommer uanmeldt på kontoret, fordi de vil købe en bolig nu. Her må jeg forklare, at jeg, og alle andre advokater, har brug for nogle dage eller uger for at kunne gøre vores arbejde ordentligt. Det er handel med store værdier og hvis ikke det sker efter bogen, kan det blive en dyr fornøjelse,” slutter Javier García León.
Både han og Finn Wissenberg er enige om, at Aifos-skandalen sagtens kan gentage sig. Men de er også enige om, at den enkelte boligkøber i dag har rigtig gode muligheder for at sikre sig mod ubehagelige overraskelser.
