Det spanske ejendomsmarked - fup og fakta - 6

Denne artikel handler om boligmarkedet i Spanien. Ikke desto mindre er det på sin plads først at knytte et par kommentarer til de financielle markeder.
Vi sidder jo efterhånden allesammen og bider negle, og tænker på, hvad bliver mon det næste?
Der er tilsyneladende ingen ende på elendigheden – hvis man skal tro eksperterne, analytikerne og alle de andre, der har en uforgribelig mening om økonomi og finans. Senest, i begyndelsen af august, er så aktiemarkederne gået grassat – igen – igen.
Mange af de kloge, begynder nu at mene, hvad vi andre har ment hele tiden, nemlig at det måske var lidt for tidligt at begynde med rentestigninger, som det nu er sket to gange fra den Europæiske Centralbanks side i indeværende år. Man er så inflationsfikseret, at man tilsyneladende helt glemmer at overveje, hvordan de stakkels forbrugere – som gerne skulle spendere flere penge – vil reagere på udsigten til rentestigninger. Den umiddelbare reaktion er nok ikke at bruge penge.
Men ok, der er jo ikke noget, der er så skidt, at det ikke er godt for noget, hvilket en lille historie, som vi her hos WissGar Estates oplevede for et par år siden, kan illustrere.

En kunde havde haft sin villa i Marbella til salg et godt stykke tid, da det endelig lykkedes at få et skriftligt tilbud fra en køber. Kunden var ikke tilfreds med buddet, og efter intense forhandlinger faldt handlen til jorden på grund af en, i denne sammenhæng, meget beskeden prisuenighed (vi taler om en villa til omkring 3 mio. €). Dette skete i 2008, inden aktienedturen tog rigtig fart.
Først i 2010 fik kunden et nyt tilbud, denne gang en del lavere (ca. 10%), og nu slog han til.
Nu er denne kunde god til at søge de positive aspekter af tingene, så da jeg over en kop kaffe nogen tid efter spurgte ham, hvordan han egentlig havde det med at have mistet så mange penge pga. en lille prisuenighed på sin Marbellavilla, og yderligere to års liggetid, var hans svar egentlig meget tankevækkende. Han sagde: “Hør nu her, forestil dig at jeg havde accepteret det første tilbud. Hvad tror du så, jeg havde gjort med alle de penge, jeg fik fri (millioner af kroner)? – Rigtigt! Investeret i aktier. Well, hvis det var sket, havde mit tab jo været langt større.”
Set i bakspejlet ganske vist – men fuldstændig rigtigt.
Hvad kan vi bruge det til?
Ja, fakta er jo altså, at selv om priserne på boliger i Spanien har fået nogle ordentlige gok i nødden, så har det trods alt igen vist sig, at en fornuftig ejendomsinvestering er langt mere stabil end en investering på finansmarkederne.
Med den tilpasning af ejendomspriserne, der er sket hen over de sidste fire år, er der derfor rigtig god grund til at vælge en ejendomsinvestering nu, hvor vi har et helt unikt købers marked.
Det underbygges af de seneste statistiker, som vi gennemgår nedenfor.

Boligsalget i Spanien
De seneste tal er fra maj måned, udsendt af det spanske boligministerium.
Man vil se relativt store stigninger i ejendomshandlen på månedsbasis. April brillerede med et meget lavt boligsalg sammenlignet med de foregående måneder. Det skyldes formentlig i nogen grad, at påsken i år faldt i anden halvdel af april. I påskeugen (semana santa), sker der ikke så meget på notarkontorene.
Som det fremgår af tabellen nedenfor er salget for Spanien som helhed steget kraftigt i forhold til måneden før, ca. 28%. Tallet er dog stadigvæk væsentligt under salgene i januar og februar, og på årsbasis er der tale om et fald på 18,5%.
For Andalusien er der ligeledes tale om en kraftig stigning på månedsbasis – nemlig ca. 24% men igen væsentligt lavere end tallene for januar og februar samt et fald på årsbasis på 17,4%.
Går vi til provinserne, gælder det for boligerne i Málaga, at situationen er noget anderledes. Stigningen i salget på månedsbasis er på hele næsten 57%, mens tallet ligger på linje med tallene fra januar, februar og marts. Også på årsbasis er der tale om en stigning dog “kun” på knap 8%.
Vi skal lige huske, at tallene stammer fra notarkontorene, og dermed fra den dato hvor skøderne blev underskrevet, altså da handelen blev endeligt indgået og nøglerne udleveret. Det betyder i realiteten, at tallene er 1-2 måneder forsinkede i forhold til da køber og sælger blev enige om prisen, altså “slutseddeltidspunktet”.
Pointen i det er, at de høje tal for januar og februar i virkeligheden i de fleste tilfælde stammer fra handler, der reelt er indgået før årsskiftet. Mens maj måneds tal reflekterer handler indgået i marts/april. Vi tror derfor på at, vi vil se højere tal for juni og juli, da de reelt dækker handler, der er indgået i april/maj/juni, som normalt er gode salgsmåneder. Der er dog fortsat tale om en utilfredsstillende udvikling af handelsaktiviteten i Spanien.

Boliglån i Spanien
Ifølge den spanske nationalbank, er omfanget af boliglån, der er givet af bankerne i juni måned steget 11% i forhold til måneden før, og androg 3,8 milliarder euro (ca. 28,5 milliarder kr.). Dette tal er samtidig det højeste månedstal i år, hvor de tidligere måneder har ligget omkring 3 milliarder euro.
Dermed er der tale om stigninger tre måneder i træk, selvom de ydede lån stadig ligger langt under det, der samlet blev bevilget i 2010. I 2010 var den største måned december, hvor der blev bevilget næsten 10 milliarder Euro (ca. 75 milliarder kr.). Det skal dog også nævnes, at dette netop faldt
sammen med afskaffelsen af skattelettelserne ved køb af bolig, hvorfor der var særlig meget tryk på, for at nå at få skattelettelsen med.

Udbudspriserne på boliger i Spanien
Udbudspriserne har vi igen hentet på internetportalen Idealista.com. Pt. er der godt 880.000 boliger til salg på portalen, der dækker hele Spanien.
Der er altså tale om udbudspriser, og ikke de endelige handelspriser, der ligger lavere, men hvor statistikkerne er meget forsinkede, og derfor mindre
interessante for det øjeblikkelige billede. Udviklingen i m2-priserne på boliger annonceret på portalen fremgår af skemaet nedenfor.
I Andalusien som helhed er den kvartalsvise ændring på udbudspriserne et fald på 1,2 %, mens faldet på årsbasis er 3,5%.
For boliger i Málaga provinsen er tallene henholdsvis et fald på 0,3% i kvartalet og 3,7% på årsbasis.
Disse tal dækker over ret store udsving fra område til område.
Som det fremgår af tabellen, er priserne siden sidste kvartal faldet 2,7% i såvel Benalmádena som Manilva, mens der på årsbasis er tale om fald på hele 8,1% begge steder. Pudsigt nok er priserne i Antequera i sidste kvartal steget med 3%, mens faldet i forhold til sidste år på samme tid var på 9,3%.
Nerja, Fuengirola og Marbella, har alle oplevet prisstigninger i sidste kvartal på henholdsvis 4,2%, 1,4% og 0,6%. Tallene på årsbasis (Nerja har vi ikke) er for boliger i Fuengirola et fald på 3,4% og for boliger i Marbella 2,6%.
Sammenlignet med priserne på max-tidspunktet i 2007 varierer resultatet forholdsvis meget fra område til område. De største prisfald i perioden finder vi på boliger i Manilva og Mijas, der er faldet henholdsvis 30,9% og 29,7%. De mindste prisfald finder vi i Rincón de La Victoria og i Marbella, hvor udbudspriserne er reduceret med henholdsvis 15,2% og 16,3%. Vi taler altså om næsten det halve prisfald for boliger i disse to områder sammenlignet med de største fald i Manilva og i Mijas.

Røverkøb – fup eller fakta!?
Dette med priserne bringer os ind på en af vore kæpheste, nemlig de såkaldte “røverkøb”, “konkursboliger” eller “tvangssalg”, der flittigt bliver markedsført
på et utal af hjemmesider og internetportaler. Hos WissGar Estates forsøger vi at undgå at bruge disse luftige begreber, der langtfra altid dækker sandheden om prisen. Afslag i prisen er noget meget relativt – det afhænger jo af, hvor realistisk sælgeren startede med sin prissætning.
Vi ser rigtig mange nyere projekter fra 2005-2007, hvor developerʼen (og banken) har været alt for optimistiske med, hvilke priser de kunne sælge til, selv på svære beliggenheder.
At vurdere et “supertilbud” kræver, at man med sine egne øjne ser rigtig mange ejendomme løbende, og kender de forskellige områders indbyrdes status særdeles godt. I Danmark ved vi jo nogenlunde, hvad der anses for attraktive områder, og der hvor det er knapt så “high profile”.

I Spanien er det noget mere kompliceret, fordi to nabobebyggelser (urbanisationer) meget vel kan have helt forskellig status i folks bevidsthed, og det smitter af på beboersammensætningen. Det ser man ikke ved et overfladisk besøg. Det kræver års erfaring og lokalkendskab at vide det.
Det er således ikke noget man finder ud af bare ved at se fotos på internettet og læse ord som bargain, bank repossession, super investment o.s.v.
Det er netop det (bl.a.), man har sin lokale, professionelle ejendomsmægler til at rådgive sig om.
Mange udenlandske købere ved jo f.eks. slet ikke, at når banken “beslaglægger” en misligholdt ejendom, er der nogle klare regler for, hvor meget de mindst skal forlange for ejendommen, når de sætter den til salg – det står faktisk i låneskødet, og det vil meget ofte være en pris, der ligger væsentligt over det, ejerne allerede har forsøgt at sælge til for at undgå et tvangssalg. Reglerne er lavet få at begrænse mulighederne for, at banken efterlader den trængte ejer med en håbløs gæld.
Det er derfor først, når man kommer til tvangsauktion – og altså 2. tvangsauktion, at man måske kan gøre et kup. Men det kræver, at man er til stede og deponerer en stor procentdel af vurderingsummen på forhånd – og kontant! – før man overhovedet kan byde -hvorefter det i nogle tilfælde kan tage meget lang tid at få de penge tilbage, man har deponeret, hvis man ikke får ejendommen.
I samme forbindelse er der dog pr. 1. juli vedtaget et nyt regeringsdekret, der har gjort det lettere for flere at byde på tvangsauktionerne, netop ved at sænke det depositum, der skal indbetales for at kunne byde.
Det marked er i almindelighed kun for professionelle opkøbere, der er tilstede lokalt. I samme dekret hæves den mindstepris, en bank må overtage en beslaglagt ejendom til, i forhold til en uafhængig, aktuel ejendomvurdering (tasación). Dette bliver aktuelt, hvis ejendommen ikke bliver solgt på nogen af de to tvangsauktioner. Før var mindsteprisen 50% af vurderingen. Nu er den 60%.
Det nuværende marked er i højeste grad et købers marked, og der er masser af rigtig gode tilbud. Det gode tilbud skal imidlertid ikke blot bestå i prisreduktionen, men også i beliggenhed, kvalitet i udførelsen, materialevalget, vedligeholdelsestandard, gensalgsværdi, osv.

Fremtiden for ejendomsmarkedet på Costa del Sol
På kort sigt er der ikke megen trøst at hente for boligsælgerne. Det vil vare længe, før vi ser afgørende prisstigninger. 2-4 år gætter vi på.
Omvendt mener vi dog, at de faktiske handelspriser på gensalgsboliger i de kystnære områder fortsat ligger i ro på et niveau, der svarer til handelspriserne i 2004/2005, afhængig af det enkelte område. Dette har været tilfældet siden begyndelsen af 2010. I de store byer og ikke-kystnære områder vurderer eksperterne, at priserne nærmere ligger på niveauet fra 2002. For nyopførte boliger gælder det, at der stadigvæk ligger et lager af usolgte boliger i Spanien på godt 800.000 på landsplan. Det bliver dog stille og roligt mindre, idet der kun opføres meget lidt nybyggeri.
I de første fem måneder af 2011 blev der blot godkendt ca. 34.000 boliger til opførelse på landsplan. Det står i skærende kontrast til de 336.000, der blev godkendt i de første 5 måneder af 2007. Et fald på 90%!
Dette medfører selvfølgelig, at lageret hurtigere bliver opbrugt – selvom der fortsat vil være en del “håbløse” projekter, med pt. helt uattraktive beliggenheder, som det vil tage mange år at få realiseret.