Det spanske boligmarked – fup eller fakta

Det spanske boligmarked ramt af orkanagtig coronavirus

Coronavirus-situationen i Spanien er blevet ekstremt alvorlig med en af de hurtigst stigende smittesatser i verden, hvilket den 15. marts tvang regeringen til at indføre en landsdækkende ‘undtagelsestilstand’, varende 15 dage fra 16. marts – 31.marts. Denne periode er nu blevet udvidet med yderligere 2 uger – til den 15. april, og det vil formentlig ske igen. Dette var begyndelsen på et chok, som man kan forvente vil lamme det spanske boligmarked, især måske gensalgsmarkedet, i mindst de næste tre måneder.

Ifølge en nylig artikel i New York Times er Spanien blevet det seneste epicenter af coronavirus efter en tøvende respons i starten. “Personligt tror jeg, at USA vil være det største problem inden længe, og det bør bekymre os alle,” bemærker Mark Stücklin (Engelsk analytiker af det spanske boligmarked gennem mange år, og bosiddende i Barcelona).

“En særlig bommert fra den spanske regering tillod massive stævner som International Women’s Day-rally i Madrid så sent som søndag den 8. marts, med over 120.000 deltagere, (noget tilsvarende fandt sted mange andre steder i Spanien) og det på et tidspunkt, hvor coronavirus rasede i Italien, og der var allerede 589 bekræftede tilfælde i Spanien. Delvis som et resultat eksploderede smitten i Madrid”, fortsætter Mark Stücklin.

Siden har udbredelsen af coronasmitten i Spanien sprintet afsted i et rasende tempo

I skrivende stund (22. marts) er regnskabet for Spanien:

Smittede: 28.600, døde: 1.756, raskmeldte: 2.975. Og disse tal forventes at vokse yderligere i de nærmeste uger.

Boligsalget i januar 2020: Skrøbelige start på året, før coronavirus-chok

Det spanske ejendomsmarked var allerede skrøbeligt med svag efterspørgsel, før stormen af coronavirus ramte Spanien hårdere end næsten ethvert andet land i Europa, afslører de seneste tal. Se FIG.1

Forstå de officielle datakilder for spanske boligsalgstal:

Spanske boligsalgstal kommer fra to officielle kilder: 1) Association of Spanish Notaries (den spanske notarforening) baseret på salg, som de har berigtiget i måneden, og 2) Institute of National Statistics (INE), der er baseret på salg, der er optaget i ejendomsregistret af foreningen af spanske ejendomsregistratorer.

Salgstallene fra notarer er mere rettidige, da de fortæller os, hvor mange transaktioner der faktisk er afsluttet med underskrift af skøde og betaling i måneden, men de giver ikke mange detaljer udover antallet af salg, og de er tilbøjelige til at blive revideret markant i måneder derpå, så man kan ikke være sikker på de antal, der oprindeligt blev offentliggjort.

Salgstal fra INE giver flere detaljer som f.eks. en fordeling af salget efter region, men er forsinket i forhold til markedet med en periode på flere måneder (3-6 måneder), fordi det tager tid at gennemføre den bureaukratiske proces med at indskrive et skøde i det spanske ejendomsregister. Så salgstallene fra INE fortæller os næsten intet om antallet af salg i den måned, de refererer til, men fortæller os kun, hvor mange salg – afsluttet meget tidligere – der blev indskrevet den måned.

Så når tallene fra notarerne går op eller ned, kan man forvente, at en lignende ændring dukker op i INE’s tal et par måneder senere.

Ingen af ​​kilderne fortæller os noget om antallet af salg, der er aftalt mellem købere og sælgere i private kontrakter, som den ‘private købekontrakt’, eller om off-plan-salgsaftaler, som alle vil tage måneder, eller endda et år eller mere i tilfælde af off-plan-salg, før de dukker op i de officielle kilder (statistiker).

Spanske boligsalg ifølge notarkontorerne – januar 2020

Der var 39.366 boligsalg berigtiget af notarer i januar, et fald fra år til år på 5,9% siger notarerne (-6,2% ifølge deres reviderede tal), for alt boligsalg, inklusive subsidierede boliger, kendt som VPO. Hvilket betyder, at markedet startede året i en skrøbelig tilstand, med en svag efterspørgsel, der afspejler en ændring i tendensen efter år med vækst, der sluttede omkring februar 2019. Siden da har salget kun været positivt i fem af de sidste tolv måneder.

Og hvis man ser på det 12-måneders rullende gennemsnit år for år for at få en bedre fornemmelse af den underliggende tendens, er markedskrisen tydelig at se. Salgstallene fra notarerne viser, at det spanske ejendomsmarked er kølet ned og skrumpet efter en genopretning og expansion, der varede i fem år, fra 2014 til 2019.

Ifølge notarerne steg huspriserne med 1,5% i januar til et landsgennemsnit på 1.474 € / m2, og lejligheder op 2,9% til 1.685.Spansk hjemmesalg i henhold til INE – januar 2020. Se FIG.2.

Tallene fra INE (Spaniens nationale statistik kontor)

Tal fra INE, der er baseret på salg, der er registreret af Sammenslutningen af Spanske ejendomsregistratorer, ligger inskriptioner i ejendomsregistret uændret på 42.876, inklusive subsidierede boliger, kendt som VPO. Eksklusive VPO var det frie marked faldet med 2 % til 46.927. Skøderegistreringer har været næsten uændret i tre år i træk omkring 42.500, som man kan se fra det næste diagram. Se FIG.3

Men endnu en gang, hvis man ser på ændringen fra år til år i det rullende gennemsnit på 12 måneder, ser man tydeligt den nedadgående tendens (næste diagram). Se FIG.4

Det viser sig, at faldet på 2 % i januar var drevet af et fald på 8 % i salget af nye boliger, mens videresalg var uændret. Se FIG.5

Spansk boligsalg efter region – januar 2020

Et diagram af salg i udvalgte regioner af interesse for udenlandske investorer – nemlig provinserne og regionerne på kysten plus Madrid og øerne – afslører, at De Kanariske Øer fik et dramatisk løft i salget efter mange måneders fald, og Almería og Murcia nød også stærk salgsvækst, men de fleste regioner var negative, især Barcelona og Alicante, begge ned 11 %. Se FIG.6

Konklusion på spansk boligsalg – januar 2020

Begge sæt af tal viser, at markedet begyndte året med skrøbelig efterspørgsel, mens tallene fra notarerne viser markedet i faktisk tilbagegang, skønt reviderede tal i måneder fremover kan vælte denne konklusion, så det er for tidligt at sige med sikkerhed.

Men nu betyder det ikke rigtig noget, hvad der skete i januar, fordi coronavirus-pandemien har vendt alt på hovedet. Alle tidligere tendenser vil blive massivt afbrudt i de kommende måneder. Men det er værd at bemærke, at det spanske boligmarked allerede var skrøbeligt i lyset af et voksende antal modvinde, hvilket efterlader det med endnu større risiko for fald i lyset af et eksternt chok som coronavirus.

Hvad sker der med den svenske efterspørgsel efter spansk ejendom?

Se FIG.7 

Hvis man vil forstå udviklingen i skandinavernes lyst til at købe spanske ejendomme, er det en god idé at kigge på det svenske marked.

Svenske købere er en af de vigtigste grupper af udenlandske købere på det spanske ejendomsmarked.

2.806 spanske boligsalg, der blev indskrevet i det spanske ejendomsregister i 2019, involverede en svensk køber, ifølge data fra den seneste markedsrapport fra den spanske ejendomsregisterforening.

År til år faldt de svenske køb med 25,7 % i 2019, det største fald på et af de største europæiske markeder. Dette fald repræsenterer et drop i gearet på den svenske efterspørgsel, der voksede sig stærkere mellem 2013 og 2017, før den faldt lidt i 2018. Se FIG.8

Ser man dog på ændringen i efterspørgsel efter kvartal, er billedet mere optimistisk. Det ser ud til, at faldene bundede ud i første kvartal af 2019 og blev mindre med hvert efterfølgende kvartal. Hvis denne tendens fortsætter uden eksterne chok, kunne man forvente, at den svenske efterspørgsel ville være flad eller endda vokse igen i 2020. Se FIG.9

Som et resultat af det store fald i 2019 faldt svenske købere til sjettepladsen efter Italien med 4 % markedsandel. Se FIG.10

Hvis vi antager, at den svenske efterspørgsel ikke har ændret sig væsentligt med hensyn til regionale præferencer siden 2015 (en rimelig antagelse baseret på pålidelige data), ville fordelingen af svenske købere efter provins så være cirka følgende i 2020. Se FIG.11

Den svenske markedsekspert Daniel Nilsson, administrerende direktør for Fastighetsbyrån Overseas, den internationale afdeling af Sveriges største ejendomsmæglervirksomhed, forklarer, hvad der foregår på det svenske marked for spanske ejendomme:

“Væksten i den svenske efterspørgsel gennem de sidste ti år har været baseret på nye segmenter, der kommer ind på markedet. Mens den typiske svenske køber for 10-15 år siden var en mere eller mindre velhavende 55+, kom ”mindre velhavende” nye segmenter i aldersområdet 35-45 år ind på markedet, da ejendomspriserne var relativt lave og med billig og stadig hyppigere luftkommunikation, det sidste tillader endda unge familier at besøge Spanien ofte i kortere perioder.

I de sidste par år er ejendomspriserne i Spanien steget, hvilket efter min mening kunne være den største drivkraft bag den generelle nordeuropæiske tilbagegang. Dertil kommer, at den svenske krone er faldet over for euro, en svækkelse af den svenske købekraft som fører til lavere efterspørgsel. Som en yderligere ingrediens er der også en løbende offentlig debat i Sverige om CO2-emissionerne fra lufttransport og deres indflydelse på klimaændringer, hvilket også kan have spillet en rolle.

Husk dog, at vi har set omkring 700 registrerede svenske transaktioner pr. kvartal siden 4. kvartal 2018, og at tilbagegangen nu ser ud til at være bundet ud. Som reference var der tilbage i kriseårene 2008-2009 400-500 svenske transaktioner pr. ÅR, så vi er stadig langt fra disse tal.

“For dette år har vi hidtil set en dramatisk positiv ændring, indtægterne er steget med 20 % og forespørgsler (kundeemner) fra Sverige med 35 %, YTD sammenlignet med 2018. Der er ikke noget godt svar på hvorfor, bortset fra at vores klienter ikke længere synes at være bekymret for den svage svenske krone. De sammenligner ikke dagens valutakurs med niveauerne 8,5 eller endda det historiske gennemsnit på 9,6 men ser ud til at acceptere 10,5-niveauet.

Fra midten af ​​februar og fremefter oplever vi imidlertid en vis bekymring over coronavirus og en tøven fra vores klienter m.h.t at rejse, resulterende i annullering af bestilte fremvisninger. Afhængigt af hvordan tingene udvikler sig, kunne et worst case-scenario på kort sigt sammenlignes med, da Eyjafjallajökull (islandsk vulkan) brød ud i marts-april 2010, og det europæiske luftrum blev lukket ned en tid, hvilket resulterede i nul fremvisninger i den periode”. Slutter Daniel Nilsson.

Hvad byder den nærmeste fremtid på? Det er årets store spørgsmål

Én ting kan vi slå fast – navnet CORONAVIRUS har brændt sig ind i vores hukommelse og vores verden har ændret sig radikalt, efter vi har fået øjnene op for, hvad dette nye bekendtskab betyder for vores liv og hverdag. Jeg tror, meget vil ændre sig for altid i takt med, at vi fordøjer følgerne af dens indtrængen i vort liv, og drager vores erfaringer – på ondt – men måske også på godt.

Boligmarkedet her i Spanien vil i bedste fald opleve en stagnation i de kommende 3-6 måneder, men det kommer i gang igen. Spanien har nogle værdier, som altid vil være efterspurgt af vi nordboer. Priser og salgstal kan gå op og ned – det ved vi, men markedet vil bestå – komme Brexit, finanskriser og coronavirus’er – et fantastisk klima, smuk natur og venlige mennesker skal nok sørge for det.

Wissenberg@wissgarestates.com

Finn Wissenberg har en baggrund som bygningsingeniør, og har arbejdet med opførelse – samt køb og salg af boliger på Costa del Sol siden 1987. Han driver mæglerfirmaet WissGar Estates sammen med sin hustru, Ana García.