Det spanske ejendomsmarked var stabilt i januar – men genopretningen flader ud.
Antallet af spanske boliger, der blev solgt og indskrevet i ejendomsregistret, var næsten uændret i januar 2019 i forhold til samme måned året før, som det fremgår af FIG. 1, der viser salgstal hver januar siden 2007.
Der blev indskrevet 42.850 boligsalg i Ejendomsregistret i januar 2019 ifølge de seneste tal fra ‘National Institute of Statistics’ (INE) baseret på data fra det spanske ‘Land Registrars Association’.
De seneste tal fra Ejendomsregistrene bekræfter mistanken om, at markedsgenopbygningen, der startede i 2014, risikerer at løbe tør for brændstof. Selvom det endnu ikke er faldende, vokser salget mindre og mindre for hver måned. Ganske vist er tallene volatile, men det er første gang, at væksten har været i de lave enkeltcifre i tre på hinanden følgende måneder siden ekspansionen begyndte.
FIG.2 illustrerer, hvordan væksten har været konsekvent lavere siden omkring maj sidste år sammenlignet med den foregående periode.
Det er kun takket være salget af nye boliger, at markedet ikke gik i negativ retning i januar. Nye boligsalg steg med 12%, mens videresalg var på 2%. Det er her værd at huske på, at salg af nye boliger afspejler købsbeslutninger foretaget af ‘off-plan-købere’ mange måneder før de optræder i statistikkerne. Det vil senere vise sig ved den (stigende) procentdel nybyggeriet æder af det samlede boligsalg i Spanien, når der skrives skøde ved færdiggørelsen af byggerierne.
På regions-niveau var salget i januar stærkt stigende på små markeder der er mindre søgt af udenlandske investorer, som Extremadura, Huelva og Teruel, og det faldt voldsomt i turistdestinationer som De Kanariske Øer og Balearerne. Det var heller ikke en god måned for de mest populære destinationer for ejendomsinvesteringer på Costa del Sol og Costa Blanca, der begge faldt i januar i forhold til sidste år. Salget var dog stigende i de catalanske provinser, herunder Barcelona, Costa Brava og Costa Dorada, måske fordi de politiske problemer i Catalonien ikke længere skræmmer investorerne.
For at forstå hvad der sker lige netop nu, tager vi som eksempel priserne i Marbella og Benehavis. Her er situationen netop stigende priser (især på nybyggeriet), en lille reduktion i antallet af transaktioner og et stigende antal ejendomme til salg på markedet. Markedet er derfor forsåvidt stadig i god gænge.
Men det scenario der nu viser sig minder på nogle punkter om det vi så i løbet af boomet fra midten af 80’erne til begyndelsen af 90’erne: I starten var der (stadig) god gang i salget af brugte boliger, men da nybyggeriet begyndte at tage fart, med mange forskellige projekter og beliggenheder trak det noget af opmærksomheden væk fra gensalgsmarkedet.
Bortset fra nyhedsværdien, skal man imidlertid heller ikke underkende effekten af, at set med mæglerøjne er nybyggeriet langt mere attraktivt.
For at promovere salget af en gensalgsbolig effektivt, er det ikke nok at tilbyde de boliger man selv har på bogen, man skal også samarbejde (netværkssamarbejde) med sine kollegaer i markedet, så man kan tilbyde sine udenlandske kunder et tilstrækkeligt bredt udvalg af boliger – det koster typisk halvdelen af salæret til ham. Man skal selv afholde alle markedsføringsudgifter, og aftalen i forhold til sælger er “no cure no pay”. Da en sælger samtidig kan engagere lige så mange mæglere det passer ham – eksklusivitet er en undtagelse her – er risikoen for ikke at opnå et salg høj. Dertil skal lægges, at besigtigelser skal planlægges meget nøje, og – hvis sælger ikke har ønsket at udstyre sin(e) mægler(e) med et sæt nøgler og/eller koden til alarmsystemet – at man ofte er afhængig af hvornår sælger, eller en af ham udpeget ‘nøgleholder’ (typisk en nabo eller ven) kan/vil åbne døren. Er der lejere i perioder eller er det jul eller påske, hvor mange ejere ikke ønsker fremvisning – men hvor mange køber gerne vil besigtige ? Der kan ofte være tale om hunde eller katte, der skal tages vare på, og ejendommen skal klargøreres til besigtigelse hver gang. Gardiner trækkes til side sikkerhedsgitre åbnes, strøm slås til, køleskab lukkes, lys tændes etc. – og vise versa når man forlader ejendommen.
Det kan derfor ikke undre, at mæglerne, når der er gode og spændende nybyggerier under opførelse, nemt fristes til at fokusere på salg af disse. Developere betaler en væsentlig højere kommission end private sælgere i almindelighed er villige til, man skal ikke dele den med nogen, salgskontoret på byggepladsen har åbent hele dagen – ofte 7/365, man ringer lige i forvejen så de er forberedte. De har stillet al markedsføringsmaterialet til rådighed for mægleren, og forestår præsentationen af projektet og ejendommen.
Det er normalt let og ubesværet for mægleren, forudsat at vi har at gøre med en professionel developer med solid finansiering af projektet og stor erfaring – og det er det altid når WissGar Estates viser frem – vi har set rigtig meget (alt for meget) af hvad der kan gå galt ved Off Plan projekter gennem vore 30 år på markedet hernede.
Effekterne af ovennævnte ser vi nu begyndelsen af i denne markedscyklus:
• Ejere af gensalgsejendomme kan allerede mærke en vis stagnation af priserne. Dette marked må forvente yderligere stigende konkurrence fra nybyggeriet. Vi ser ikke umiddelbart en generel prisnedgang, men en prisstabilisering er igang. Der kan altid være individuelle forhold der påvirker den enkelte ejendom positivt eller negativt i markedet – men korrekt prissætning i det aktuelle marked, og god præsentation af ejendommen er både fornuftig og nødvendig.
• Hvor developere indtil nu har kunnet øge salgspriserne løbende, på grund af en ophobet efterspørgsel, og i takt med byggeriets fysiske påbegyndelse, så det hver dag bliver mere synligt, mærker mange boligudviklere nu et pres på behovet for mere velkvalificeret arbejdskraft, og effekten af nye købere, der ikke længere kan være med i det stigende prisniveau. Det vil øge konkurrencen og kræve tilpasninger hen ad vejen. Ikke desto mindre ser vi en sund køberinteresse, og en fortsat positiv, men rimelig udvikling i antallet af ny- igangsatte projekter. Vi mener derfor at markedet nok skal finde sin balance i den kommende tid.
• Finansieringsbehovet for køberne ser også ud til p.t at blive dækket i fornuftigt omfang af banker og andre långivere – i Andalusien med en finansieringsprocent på omkring 70 % og en månedlig låneudgift på omkring 30 % af købernes månedlige indtægt. Dette anses af eksperter for at være et passende niveau i et stabilt marked. I boomet fra 2002-2008 nåede man på et tidspunkt helt op på at “beslaglægge” 50% af låntagernes købekraft – og det holder naturligvis ikke på nogen måde vand i en længere periode – hvilket vi jo desværre også så demonstreret til fulde i de følgende år.
Prisindekset for boligsalget i 2018
Nedenfor er gengivet (frit oversat af red.) dele af Ejendoms Registratorernes analyse af den øjeblikkelige situation og den nærmeste tids udvikling.
“Boligprisen fortsatte med at vokse i fjerde kvartal af 2018 og afsluttede et år med en markant intensivering af den opadgående tendens, der begyndte i 2015. Helt konkret leverede 2018 en årlig prisstigning stigning på 8,22%. Vækstraten for huspriserne der er opnået i det sidste år har været den højeste i de sidste ti år, hvor man skal tilbage til den forrige opadgående cyklus for at finde vækstniveauer af denne kaliber, selvom vækstraterne i den dengang opadgående cyklus overhalede disse beløb, endda mere end rigeligt.
På trods af dette er der i den nuværende økonomiske situation andre vækstrater, der viser en bemærkelsesværdig intensitet, som markedet allerede er begyndt at lide under, sådan som det afspejles i faldet af salget i fjerde kvartal, hvilket vil blive analyseret i det følgende afsnit.
Kvartalsmæssigt var væksten i prisindekset 2,13 %, hvilket således har givet mulighed for at nå en år-til-år vækst på over 8%. Derfor repræsenterer fjerde kvartal en kontinuitet i boligprisernes adfærd kvartalsvis i 2018.
Det nuværende niveau af Prisindekset, som er lidt over 110 point, betyder, at priserne nås i beløb svarende til dem, der blev nået i 2011 og i 2005. Faktisk betyder det i forhold til de maksimale priser, der blev nået i 2007, at der nu er akkumuleret et mindre fald på lidt over -16%, hvilket er mindre end halvdelen af den maksimale nedjustering, der blev opnået i 2014, hvor boligprisen akkumulerede et fald i forhold til maksimumspriserne på over -35%.
Ligeledes bemærkelsesværdigt er det, at boligpriserne i øjeblikket akkumulerer en stigning på næsten 30%, specifikt på 29,78%, i forhold til 2014’s minimum, hvilket klart bekræfter processen med genopretningen af boligpriserne i løbet af de sidste fire år.
Den nuværende BNP-vækst, sammen med estimater på gradvis afmatning af økonomien, tempoet i jobskabelsen og lønudviklingen, fører til forventninger om, at disse niveauer for boligprisstigning vil være tilbøjelige til at falde på mellemlang sigt, hvis man fremover vil fastholde antallet af salg som i de seneste kvartaler.
Formentlig vil man i de kommende kvartaler kunne fastholde positive niveauer for boligprisvæksten, men i en takt der er meget mere moderat end de opnåede i de seneste kvartaler. Grundlaget for den nuværende vækst i boligpriserne har meget lidt at gøre med de grundlæggende elementer i boligboblen tilbage i 00’erne, selvom nogle med mellemrum forsøger at drage paralleller.”
Så januar bringer ikke dårlige nyheder, men det var ikke en særskilt god start på året for ejendomsmarkedet. Genopretningen har været i gang i flere år, men markedsaktiviteten ser stadig lidt lille ud for et land så stort som Spanien. Boligsalg er i princippet godt for økonomien – i afpasset omfang, så vi kan kun håbe, at genopretningen af markedet ikke løber tør for brændstof foreløbig.
Vi siger nu goddag til sol og sommer, og fra WissGar Estates ønskes alle et skønt og mildt forår og en dejlig sommer 2019 med et fortsat sprudlende boligmarked i skønne Andalusien.
Finn Wissenberg har en baggrund som bygningsingeniør, og har arbejdet med opførelse – samt køb og salg af boliger på Costa del Sol siden 1987. Han driver mæglerfirmaet WissGar Estates sammen med sin hustru, Ana García.
Af Finn Wissenberg, www.wissgarestates.com.
