Købsprocessen i Spanien – en kort guide til et sikkert boligkøb

Held og lykke med købet!

For at handle med boliger i Danmark kræves en dansk mæglereksamen samt to års erfaring i Danmark. I Spanien derimod kræves ingen autorisering og hvem som helst kan starte mæglervirksomhed. Det betyder, at du bør være yderst forsigtig med hvem du vælger som mægler forud for dit boligkøb på Costa del Sol. Kontroller at der findes et registreret selskab bag mægleren og tag gerne referencer fra advokater, banker og kunder, som har handlet med din valgte mægler.

Mæglerne arbejder her også anderledes, end du er vant til. Det er ganske normalt, at en sælger sætter sin bolig til salg hos flere mæglere, så søger du efter bolig på nettet, vil du let finde samme bolig udbudt flere steder. Næsten alle seriøse mæglere er i dag tilsluttet et netværk, hvor alle boliger til salg udbydes. For dig som køber er det kun praktisk, at du ved at vælge en mægler, du har tillid til, får adgang til alle kystens salgsobjekter.

Der er to elementære ting, du må have i orden for at kunne blive boligejer i Spanien. Du skal have et spansk personnummer (NIE nummer) og en bankkonto i en spansk bank. Disse to krav gælder alle udlændinge. Din advokat hjælper dig let med dette.

Købsproceduren er ikke kompliceret – blot man gør det rigtigt. Du bør absolut vælge en god advokat, for det er næsten umuligt for en privatperson med begrænsede spanskkundskaber at gennemføre en handel, hvor alle kontrakter er på spansk. At hyre en god advokat er den bedste investering, du kan gøre, og han får dig let igennem processen. Advokaten undersøger om boligen er korrekt registreret i ejendomsregistret, at boligen ikke er belastet af gamle lån eller, at boligen ejes af den person, som sætter den til salg, og at der ikke er ubetalte regninger i boligen. Din advokat sikrer også, du får en ny kontrakt med vand- og elselskabet.

Omkostningerne ved boligkøb afhænger af, om du køber nybyggeri eller gensalg. For gensalg er købsomkostninger ca. 11 procent af købsprisen. Skatten til staten udgør otte procent for boliger op til 400.000 euro. Herefter stiger skatten til ni procent på beløbet fra 400.000 til 700.000 og til ti procent på beløbet over 700.000 euro. Dertil betaler du som køber en-to procent til notar og ejendomsregistret samt cirka en procent til din advokat. Ved nybyggeri kommer de samlede købsomkostninger op på 13 procent fordelt på ti procent i spansk moms plus 1,5 procent i stempelafgift, en-to procent til notaren og ejendomsregistret samt en procent til din advokat.

Selvom du ikke er resident i Spanien, kan du typisk få finansieret 60-70 procent af din nye bolig. Lånebeløbet udregnes ud fra købsprisen og bankens vurdering (den mindste værdi). Er du derimod resident i Spanien kan du låne op til 80 procent. Renter og løbetid varierer mellem bankerne. Der findes i dag flere banker på Costa del Sol med skandinavisk personale.

Første skridt – Reservationskontrakt (Contrato de Reserva)
Når du har fundet din drømmebolig og blevet enig med sælger om pris og dato for overdragelse, udarbejder mægleren en reservationskontrakt og du indbetaler typisk 6.000 euro på en klientkonto eller til din advokat. Boligen fjernes så fra markedet under en reservationsperiode på 10-14 dage.

Herefter kontrollerer din advokat alle retslige aspekter på ejendommen. Han tjekker boligen er registreret korrekt og er fuldt godkendt af myndighederne, at der ikke er gæld i ejendommen samt at sælgeren juridisk er den rette sælger. Finder din advokat uregelmæssigheder på boligen, og derfor ikke anbefaler dig at købe, tilbagebetales reservationsbeløbet.

Din og sælgers advokat udarbejder en købskontrakt. Ved underskrivelsen betales typisk ti procent af købsprisen minus de 6.000 euro som allerede er betalt i reservation. Betalingen sker ofte via din klientkonto hos din advokat. Sælges boligen helt eller delvist møbleret skal der altid tilføjes en inventarliste som bilag til købskontrakten.

Senest på den dato, som blev aftalt i den private købskontrakt, skal handlen afsluttes og underskrives hos notaren. Her er begge parter og deres rådgivere repræsenteret. Der underskrives og betales med spansk bankcheck. Nøglerne overdrages og du kan frit flytte ind i din nye bolig. Hos notaren får du en kopi af skødet (nota simple) og tre-seks måneder senere kommer originalen fra ejendomsregistret (Escritura de compraventa).