Det spanske boligmarked - Fup & Fakta: Det spanske boligmarked viser positive takter

Det tager tid, før det spanske boligmarked er tilbage på sporet. Med “på sporet” menes, at priserne på boliger og de potentielle køberes økonomiske formåen skal have fundet hinanden. Det er langt fra tilfældet på nuværende tidspunkt. De fleste eksperter er enige om, at kursen er lagt – og man er på rette vej. Men samtidig advares der om, at vejen er lang – og ikke uden bump.

Den spanske økonomi, som jo hænger nøje sammen med ejendomsmarkedets tilstand, er langsomt ved at få det bedre.
Det kniber dog stadig med at få ordentlig gang i beskæftigelsen. Eksperter anser en årlig boligudgift (lån) på 30% af familiens årlige bruttoindkomst for passende. Pt. ligger den på ca. 35% – efter at boligpriserne i snit er faldet ca. 40% siden max-stadiet i 2007. Under boomet lå den på 60% (før skattemæssige fradrag – der i dag er afskaffet). Efter fradrag lå den på ca. 46%. Tallene er beregnet af Banco Nacional de España (Nationalbanken).

 

ʻNormaliseringʼ af det spanske boligmarked
Mange taler om ʻnormaliseringʼ af det spanske boligmarked. Men hvad vil det sige? Hvornår sker det? Hvad kan vi forvente?
For nogle år siden, i starten af krisen, udtalte den daværende spanske boligminister, Beatriz Corredor, at et ʻnormaltʼ boligmarked ikke måtte opfattes som tilstandene under boomet fra 2003-2007. Nybyggeriet var dengang langt hinsides det normale. Prisudviklingen og salgstallene ligeså. Man skulle altså ikke forvente en tilbagevenden til disse niveauer de første mange år – muligvis aldrig hvad angår omfanget af det årlige boligbyggeri. Da dette var på sit højeste, udgjorde det 40% af det samlede boligbyggeri i hele den europæiske union. Et sådant omfang er der bestemt heller ikke behov for. Der er brug for et stabilt marked og en rolig, positiv, udvikling, der følger udviklingen i økonomi og beskæftigelse.

 

Boligmarkedet i 2014
De mest aktuelle tal får vi fra Notarerneʼs statistikkontor, og de er ʻdagsaktuelleʼ. Fig. 2 viser tallene for nogle af de vigtigste indikatorer. Her får vi et overblik over udviklingen på det spanske boligmarked fra det sidste boom-år 2007 frem til udgangen af 2014.
Tallene indikerer, at stemningen måske er ved at vende, da 2014 viser pæne stigninger i antal solgte boliger, antal boliglån og endog antal byggelån, der er steget 23,8% i det forgangne år. Derimod er der ingen generelle tegn på prisstigninger, men en opbremsning af prisfaldene og en beskeden stigning på blot 0,1%. Det gælder dog alle stigninger, at de kommer fra et meget lavt niveau i forhold til 2007, som det ses på nederste linie i skemaet.

 

 

Boligsalget fordelt på regioner
I Fig.3 viser vi boligsalget i nogle af de regioner, der er mest relevante for købere fra Nordeuropa.
Tallene, der offentliggøres af INE, Instituto Nacional de Estadísticas (det statslige institut for statistiker) stammer fra ejendomsregistrene. Det betyder, at tallene lander i statistikkerne, når ejerskiftet er noteret i registret. Det sker normalt 2 – 3 måneder senere end det faktiske salg, der jo finder sted ved underskrift af skøde på Notarkontoret. Når der i skemaet er anført, at der blev solgt 25.998 boliger i december, er det derfor i virkeligheden handler, der er underskrevet omkring oktober. De dagsaktuelle tal for Spanien som helhed fremgår af Fig.2 ovenfor.

Det springer i øjnene, at Málaga-provinsen har haft sit højeste månedssalg i nov. 2014 – hele 55% højere end nov. 2013. Det er salget af brugte boliger, der trækker læsset. Málaga har i november haft en stigning på 90% i salget af brugte bruger i forhold til nov. 2013, og Almería 100%. Almería har derimod haft en nedgang på 22% i salget af nye boliger.Det er ikke så overraskende, da der bygges få nye boliger pt., og fordi mange af de mest attraktive boliger fra lageret af usolgte boliger er solgt videre til store (internationale) ejendomsinvestorer, eller overtaget af banker – med henblik på videresalg senere. Disse boliger samt usolgte boliger, der er mere end to år gamle, tæller i statistikkerne som brugte, når de bliver solgt. Der er fortsat et lager af usolgte boliger på ca. 563.908 stk., ifølge boligministeriet. Siden 2009, da salget for alvor begyndte at falde, er lageret blevet reduceret med ca. 13%. I Andalusien er der pt. 91.212 usolgte boliger.

 

Som vanligt er der nogen uenighed blandt eksperterne om, hvad og hvor meget man skal lægge i statistikkerne.

 

Kan køberne betale prisen?
Et af Spaniens største ejendomsvurderingsfirmaer, Tinsa, sætter fingeren på det ømme punkt, når de påpeger, at den merbeskæftigelse, der pt. genereres i Spanien, “er karakteriseret ved lavere lønninger, mere sæsonarbejde og færre timer”. Noget der ikke vil ændre sig ‘over night’. Samtidig gør Banco de España (Nationalbanken) det klart, at højere lønninger nu vil udgøre en risiko for den overordnede positive udvikling af økonomien. “Der er således en meget stor del af den spanske befolkning, for hvem det at købe en bolig forbliver utopi” – siger Enrique Utrera.
Ifølge tal fra Agencia Tributaria (det spanske skattevæsen), tjener mere end en trejdedel af de spaniere, der har arbejde, i gennemsnit blot 645 euro om måneden (12 betalinger + 1 ekstra til sommerferie og 1 til jul), svarende til mindstelønnen. Det er i høj grad de unge, der her er tale om. Det er dem, som skulle absorbere den store pukkel af usolgte ejendomme, der fortsat tynger det spanske ejendomsmarked.

 

BBVAʼs syv grunde for optimisme
Storbanken BBVA, Spanien næststørste bank, argumenter imidlertid for, at 2014 var året, hvor det spanske boligmarked ramte bunden, og har opsummeret syv grunde til, at man tror på en forbedring i 2015 og fremefter:

1. Salget af boliger er stigende: Omsætningen steg i december 2014 til 25.998, 14% mere end for et år siden. I 2014 blev der solgt ialt 319.389 boliger i Spanien (De dagsaktuelle tal fra Notarkontorerne er faktisk endnu bedre).
2. Beskæftigelsen stiger: Ifølge EPA (den nationale beskæftigelsesoversigt) kom der 425.000 flere i arbejde i 2014. I 4. kvartal steg beskæftigelsen 1% uden at medregne sæsonstigninger, sammenlignet med forrige kvartal, mens arbejdsløsheden faldt for syvende kvartal i træk.
3. Stigende forbrugertillid: I december mente et stigende antal forbrugere, at deres økonomiske situation ville forbedre sig henover de næste 12 måneder.
4. Stigende bruttoindkomst: Data fra 3. kvartal 2014 viser for andet kvartal i træk en stigning i spanske familiers husstandsinkomst. Det er der også stærkt behov for – især blandt unge familier (se ovenfor).
5. Faldende boliglånsrenter: Fald i marginerne på boliglån (begyndende konkurrence mellem bankerne om kunderne). I november var boligrenten ved nye køb 2,72%, 0,15% lavere end måneden før, og næsten 1% lavere end ved starten af 2012. Dette, sammen med faldende priser, betyder, at flere får mulighed for at kunne købe.
6. Stigende optimisme i byggebranchen: Boligbyggeriets klimaindeks steg i december 2014 med 17,2% sammenlignet med udgangen af 2013.
7. Stigning i antallet af påbegyndte boligbyggerier: De seneste tal for nye byggetilladelser indikerer at disse i 2014 samlet vil overstige tidligere års antal.

 

Ny tænketank mere forsigtig vedrørende udsigterne for 2015
Her overfor står en nylig undersøgelse offentliggjort ved lanceringen af et nyt ʻObservatorium for Værdiansættelseʼ med deltagelse af spanske ejendomsvaluarer og andre analytikere af ejendomsmarkedet. Undersøgelsen er udarbejdet af Den Spanske Sammenslutning for Værdianalyse (AEV på spansk). Undersøgelsen viser at 83% af de professionelle vurderingsfolk “ikke ser nogen afgørende beviser for en genopretning af boligpriserne i indeværende år – bortset fra særlige, lokalt betingede, mønstre.”
“Usikkerhed angående nye jobs, fald i indtægter og høj ungdomsarbejdsløshed er de væsentligste faktorer, og mens de dominerer, er der ingen grund til at være optimistisk,” mener Observatoriet. “Og selv med visse tegn på forbedring i de makroøkonomiske udsigter, er der ingen garanti for, at dette vil udmønte sig i efterspørgslen på nye boliger i år.”
På udbudssiden, er eksperterne dog enige om én ting – der vil ikke være nogen vej tilbage til før-krise byggeboomet inden for den nærmeste fremtid. Men skulle der bliver en bedring i byggeaktiviteten i år, vil den være drevet af stigende beskæftigelse, realkreditfinansiering, og bygherrer der tilpasser sig de skiftende behov, som køberne har i dag.

 

 

Udlændinges køb af spanske boliger en vigtig faktor for markedet
Det spanske boligmarked har mange facetter, og derfor også flere forskellige markedssituationer. I de seneste par år har udlændinges køb af spanske boliger fået stadig større betydning for udviklingen af markedet. Udlandet vurderer, at boligmarkedet i Spanien er ved at være stabiliseret prismæssigt i udlændingenes interesseområder. Bunden er nået.

På kortet, Fig. 5, ser vi, hvor stor en andel af de samlede boligsalg, der er gået til udlændinge i de forskellige spanske regioner i 2. kvartal 2014. Udlændinges køb i Spanien som helhed udgjorde i 2. kvartal ikke mindre end 19,4% af de samlede boligkøb. Dette forhold er således blevet en vigtig faktor for fortsættelsen af de gode takter for boligsalget i Spanien som helhed.

Fig.6 viser, at skandinaverne køber i stigende omfang, især de svenske købere strømmer til i øjeblikket. Danskerne kommer her ind på en sidsteplads. Det skyldes måske, at danskere straffes med en hårdere beskatning af deres spanske feriebolig, end de øvrige. Kendsgerningen er, at nordmænd og svenskere pt. køber mere end fire gange så mange spanske boliger som danskerne.

 

 

Skemaet Fig.7 viser til venstre tallene for samtlige udlændinges køb i Spanien, og til højre tallene for de vigtigste lande – udover Skandinavien.

 

Vi ser, at briterne indtager førerstillingen, efterfulgt af Frankrig. På 3. pladsen har vi Rusland, skarpt forfulgt af Tyskland og Belgien. På 6. pladsen har vi Italien. Samler vi imidlertid de tre skandinaviske lande (SV, NO og DK), kommer de ind på en klar 2. plads i både 2012 (5.294) og 2013 (6.548). Måler vi i forhold til køb pr. indbygger, ligger skandinaverne endda på en suveræn førsteplads.

 

Det ser pt. ud til, at den stigende tendens i udlændinges køb fra de senere år vil fortsætte ind i 2015. Vi vil også se begyndende prisstigninger på udvalgte ejendomme i de områder, hvor udlændinge køber.
Vi tror endvidere på en forsigtig stigning i salget til det spanske hjemmemarked hjulpet på vej af den faldende arbejdsløshed og forbedrede finansieringsmuligheder.

 

Rigtig god sommer!

 

Finn Wissenberg/www.wissgarestates.com  

Finn Wissenberg har en baggrund som bygningsingeniør, og har arbejdet med opførelse – samt køb og salg af boliger på Costa del Sol siden 1987. Han driver mæglerfirmaet WissGar Estates sammen med sin hustru, Ana García.