Juridiske spørgsmål

Tiden nærmer sig for indberetning og betaling af den årlige Ikke-Resident-Skat (model 210) for de personer, der ikke bor fast i Spanien men ejer fast ejendom beliggende i Spanien.
Af ejendomme beliggende i Spanien skal der afregnes skat af “lejeværdi” til de spanske skattemyndigheder. Mange forveksler denne skat med IBI (ejendomsskat), som opkræves af kommunen. Der er dog ikke tale om den samme skat, men derimod en beskatning svarende til den danske lejeværdiskat som indregnes i den danske selvangivelse for ejendomme beliggende i Danmark. IBI-kvitteringen benyttes dog til at udregne Ikke-Resident-Skatten, da kommunens ejendomsvurdering, som er base for udregning af skattebeløbet, fremgår af IBI-kvitteringen.
Inden udgangen af december 2013 skal der afregnes skat for de boligejere, der i 2012 ejede fast ejendom i Spanien, uanset om man kun har ejet den en periode i år 2012 (har enten købt eller solgt i løbet af året). Siden sidste år er det nu obligatorisk at indsende skattemodellen via de spanske skattemyndigheders internetsystem.

 

 

Beskatning ved udlejning af ejendom i Spanien
Hvis man udlejer ejendom beliggende i Spanien, skal man afregne skat af denne lejeindtægt til de spanske skattemyndigheder. Residenter i Spanien afregner denne skat via deres årlige selvangivelser. Ikke-residenter i Spanien skal dog afregne skat af en evt. fortjeneste ved udlejning hvert kvartal. Indbetalingen af skatten skal foretages senest 20 dage efter kvartalets afslutning, dvs. for 1. kvartal senest 20. april, for 2. kvartal senest 20. juli, etc. Ved beregning af skatten tages hensyn til perioden, ejendommen har været lejet ud i kvartalet samt lejeindtægter og omkostninger. Omkostninger er dog kun fradragsberettigede, hvis indehaveren er skatteresident i et andet EU-land. Der kan i så fald fratrækkes omkostninger, som har direkte relation til ejendommen og udlejningen, og kun i den periode som ejendommen har været udlejet. Borgere, som er skatteresidente i et land udenfor EU, har ikke ret til at fratrække omkostninger i skatteberegningen, men beskattes af den fulde lejeindtægt. Skat af lejeindtægt udgør 24,75% af fortjenesten ved udlejning.

 

Ikke-Resident-Beskatning ved salg af fast ejendom i Spanien
Sælger man som ikke-resident fast ejendom i Spanien, er det køber pålagt ved lov at tilbageholde 3% af salgsprisen. Køber/købers advokat har en måned fra skødesdato til at indbetale den tilbageholdte skat til de spanske skattemyndigheder. Efter denne måned er gået, skal sælger/sælgers repræsentant lave sælgers opgørelse over kapitalgevinst/tab. Denne skal præsenteres til de spanske skattemyndigheder senest fire måneder efter skødeskrivning. I denne skattemodel skal sælger beregne differencen mellem salgspris fratrukket omkostninger og købspris/overtagelsessum tillagt omkostninger, som sælger i sin tid gav for at overtage ejendommen. Med andre ord, der skal opgøres om salget har givet sælger fortjeneste eller tab. I fald der har været fortjeneste ved handelen, skal sælger afregne 21% i skat til de spanske skattemyndigheder. Hvis beløbet som sælger skal betale i skat overstiger det beløb, som køber allerede har indbetalt på vegne af sælger (de 3% af salgsprisen), skal sælger selv indbetale differencen op til det fulde beløb. Er skattebeløbet, som sælger skal afregne, mindre end beløbet som køber allerede har indbetalt, kan sælger bede om at få differencen tilbagebetalt af de spanske skattemyndigheder. Hvis sælger ikke har haft fortjeneste ved salget af ejendommen, men derimod tab eller 0-gevinst, kan sælger ansøge om at få det, af køber indbetalte beløb, tilbagebetalt af de spanske skattemyndigheder – d.v.s. de 3% som blev tilbageholdt ved handlen. Specielt i denne sidste situation er det vigtigt, at sælger er up-to-date med præsentationen af den årlige Ikke-Resident-Beskatning (se begyndelsen af denne artikel). Hvis ikke sælger har afregnet de årlige Ikke-Resident-Skatter, vil de spanske skattemyndigheder kræve, at disse skatteindbetalinger foretages, før de tilbagebetaler den tilbageholdte skat ved handlen. Husk også at der skal afregnes Ikke-Resident-Skat for det år, der sælges – også selv om denne beskatning først forfalder året efter, man har solgt.

 

For yderligere information kontakt venligst Lena Grøn eller Heidi S. Ansersen fra Grøn & Andersen på tlf. +34 851080386, mail lena@gron-andersen.es eller heidi@gron-andersen.es.

 

Af Grøn & Andersen