En guide til boligkøb i Spanien

La Danesa på boligmesse
Denne udgave af La Danesa bliver udleveret til de besøgende på boligmesserne Bolig i Udlandet, som afholdes i 26. og 27. september i Fredericia samt 31. oktober og 1. november i Virum.

Se de forskellige områder
Kyststrækningen fra Almuñécar i øst til Sotogrande i vest har de seneste 40 år tiltrukket tusindvis af danskere, som søger et dejligt sted at nyde et velfortjent otium eller nye karrieremæssige udfordringer i et marked i rivende udvikling.
Er man ikke specielt godt kendt på Costa del Sol, anbefales det, at man tager sig god tid til at se på de forskellige områder, inden man beslutter sig for at købe.
Skal det være Almuñécar og La Herredura, der hører under Granada-provinsen, eller Torre del Mar, Torox eller Nerja i den østlige del af Málaga-provinsen? Eller hvad med en bolig i én af bjergbyerne Frigiliana og Cómpeta? Eller passer ens temperament bedre til Torremolinos eller Benalmádena, få kilometer fra lufthavnen? Mange danskere har også valgt Mijas og Fuengirola, mens andre har foretrukket Marbella med lystbådehavnen Puerto Banús, Estepona og Sotogrande, der ligger få kilometer fra Gibraltar.
Kontakt gerne en ejendomsmægler. De kender de forskellige byer og områder bedre end de fleste og giver gerne denne kendskab fra sig.

Tjek kontrakten med hjælp fra advokat
Når først man har fundet den ejendom, man ønsker at købe, er næste skridt, at få nedfældet de aftalte vilkår i en kontrakt. Udarbejdelsen af denne kontrakt foretages ofte af mæglerens advokat.
Inden en købs- eller reservationskontrakt underskrives, bør man nøje gennemgå denne med sin egen advokat. Hermed sikres, at man bliver bekendt med de væsentligste vilkår for handlen og får mulighed for at tage stilling til, om disse kan accepteres eller ej.
De forhold, man bør være opmærksom på, kan variere en smule afhængig af, om det drejer sig om køb i et ejendomsprojekt, dvs. en ny ejendom, eller om der tale om gensalg.

Ejendommens juridiske situation bør undersøges
Nogle af de spørgsmål, som bør afklares:
• At den person, der fremstår som sælger af ejendommen, reelt er ejeren.
• Om ejendommen er behæftet med lån eller om der er være gjort udlæg heri.
• Hvad der eventuelt skyldes i ejendomsskat (IBI). Ejeren af ejendommen pr. 1. januar er forpligtet til at betale IBI for hele året.
• Hvorvidt ejendommen er udlejet til andre personer.
• Om ejeren er resident eller ikke-resident.
• Er ejendommen tilknyttet en ejerforening, skal det undersøges, om der er et udestående her.
• I hvilket omfang ejendommen er omfattet af særregler.
De fleste oplysninger findes i den dokumentation, som sælger har, mens resten kan indhentes fra ejendomsregistret, kommunen og ejerforeningen.

Først skal man have et ID-nummer
Selvom man måske ikke ønsker at få opholdstilladelse i Spanien, skal man for at kunne købe en bolig have et ID-nummer, som kaldes Número de Identificación de Extranjeros (forkortes NIE).
Man ansøger om nummeret på politistationen (Comisaría de Policía),
Man skal medbringe følgende:
• Ansøgning om NIE (fås hos politiet).
• 2 pasfoto i farver.
• Dit pas og to fotokopier.
Ventetiden på at få sit NIE kan være alt lige fra en dag, en uge eller en måned. Det afhænger af den station, du henvender dig på og den arbejdsmængde, det pågældende kontor har.
Det er desuden muligt at søge om et NIE-nummer på den spanske ambassade i København.

Permanent opholdstilladelse
Som EU-borger har man ret til at opholde sig permanent i Spanien.
For at få papir på denne opholdstilladelse (residencia), skal man igen til det Comisaría de Policía, som ligger tættest på ens bopæl. Man skal medbringe:
• Original ansøgning om førnævnte NIE.
• Officiel ansøgningsblanket om residencia (fås på samme politikontor).
• Gyldigt pas.
• Pasfotos.
• 2 fotokopier af de nævnte dokumenter.
Man skal desuden betale en afgift, via ansøgningsblanketten Model 790, som man får hos politiet (Comisaría de Policía). Beløbet er pt. 6,80 euro, som skal betales i en bank/sparekasse, som samarbejder med udlændingekontorerne (tjek med politistationen, når du afhenter formularen). Det anbefales også, at man spørger om beløbet, da dette kan ændre sig.
Eftersom det er lovpligtigt at kunne identificere sig, bør man altid have billedeidentifikation på sig, hvilket kan være spansk kørekort. Opholdstilladelsen, der er et A4-papir er dog ikke nødvendig at have på sig.

Indskrivning i folkeregistret
Det er ikke lovpligtigt at indskrive sig i folkeregistret (empadronamiento). Det anses snarere som en moralsk forpligtelse, da ens kommunes sygehuskapacitet, antallet af politibetjente, skoler og andre offentlige ydelser afhænger heraf.
Har man skolesøgende børn er det dog nødvendigt, og flere kommuner lokker med rabatter på ejendomsskatter og andre betalinger til det offentlige, hvis man er indskrevet.
Man skal henvende sig til sit kommunekontor for at blive indskrevet. Medbring:
• Bevis på ens adresse; skødet på ens bolig eller en lejekontrakt, og en kvittering for betalt lys, vand, afgifter eller telefon, hvor denne adresse fremgår.
• NIE eller residencia samt pas.

Underskrivelse af skøde hos notaren
Når først man har undersøgt boligen såvel fysisk som juridisk, og man er blevet enig med sælger om betingelserne (pris, dato for overdragelse m.v.) for handlen, skal skødet underskrives.
I Spanien skal dette ske enten ved personligt eller en befuldmægtiget fremmøde for en notar.

Handelsomkostningerne
Man skal som en grundregel påregne handelsomkostninger på omkring 10 procent af skødeprisen. Købers handelsomkostninger udgøres af:
• ITP-skat, 7 procent af skødeprisen.
• AJD-skat på 1 procent af skødeprisen (stempel) afhængig af, om der samtidig optages lån i ejendommen, hvilket kan være en god idé for ikke-residente, da man derved kan mindske formueskat og arveafgift.
• tinglysning og notar afhængig af skødeprisen.
• advokathonorar ca. 1 procent.
Sælgers omkostninger er normalvist begrænset til betaling af plus valía (afgift) og eventuel mægler og egen advokat.

Køb af bolig efter plantegning
Når en ejendom købes på projektstadiet, skal sælger udstede en bankgaranti til køber for de betalinger, som sælger modtager af køber. Dette sker dog ikke altid af sig selv, og som køber bør man derfor erindre sælger om dette.
Man bør også sikre sig, at denne gælder frem til underskrivelsen af skødet, da det først er i dette øjeblik, at man er ejer af ejendommen.

Leje af bolig
Mange tilflyttere vælger at leje en bolig de første måneder i Spanien, og at anvende denne tid til at lære landet at kende og dermed beslutte, hvor man ønsker at bosætte sig mere permanent.
Den spanske lovgivning inkluderer tre former for lejekontrakter:
• Kortvarige kontrakter (contratos de arrendamiento de corta temporada) kan løbe op til 11 måneder, og når denne periode udløber, må lejeren flytte. Ved disse kontrakter er huslejen normalt dyrere end ved langvarige kontrakter.
• Langvarige løber i mere end 1 år. Ved kontraktens udløb forlænges den automatisk for en periode på 1 til 5 år, selvom lejeren ikke har påtænkt at forlænge kontrakten. Udlejeren kan ikke modsige sig denne forlængelse, medmindre det er indføjet i kontrakten, at udlejer ønsker at gøre brug af ejendommen til eget brug indenfor den 5-årige periode. Efter de 5 år kan udlejeren ophæve kontrakten, forudsat at han har givet lejeren besked 30 dage inden kontraktens udløb.
• Den tredje mulighed er at kontakte et udlejningsfirma, som tilbyder leje på uge- eller månedsbasis.
For at sikre, at ejendommen bliver afleveret i samme stand som ved indflytningen, betales almindeligvis et depositum (fianza), som normalt svarer til en måneds leje. Hvis ejendommen er i god stand, når den fraflyttes, tilbagebetaler udlejeren depositumet til lejeren.
Huslejen betales normalt en måned forud, og betalingsmåden bestemmes i kontrakten.
El og vand betales almindeligvist af lejeren, mens ejeren står for fællesudgifter og ejendomsskat (IBI) samt de reparationer, der kræves, for at boligen er i god og beboelig stand, medmindre skaderne er forvoldt af lejeren. Det er lejerens ansvar at udbedre små reparationer, der skyldes almindelig daglig brug af ejendommen.

Udleje af boligen
Uanset om man ønsker at udleje sin bolig, fordi man ikke opholder sig her hele året, eller fordi boligen er købt som en investering, er der gode indtjeningsmuligheder.
Der er flere muligheder for udleje, men det bedste, man kan gøre, er at kontakte et firma, der specialiserer sig i udleje, og som sørger for, at man får mest muligt ud af udlejningen og samtidig ser til, at boligen er i sikre hænder.