Ulovlige boliger på grunde, der ikke må bebygges

Endelig, d. 30. januar 2012, blev dekretet fra den andalusiske regering, der berører mange boligejere, blandt andet udlændinge, som har ventet svar på, hvad der vil ske med de huse, der er opført på grunde, der ikke må bebygges (landzone), offentliggjort i BOJA (Boletín Oficial de la Junta de Andalucía).
Mange af de berørte har samlet sig i foreninger og grupper i hele Málaga-provinsen (Axarquía, Mijas, Valle del Guadalhorce, etc.) og har ventet forventningsfuldt på at se, hvilken løsning Junta de Andalucía ville finde til boliger bygget i landområdet uden licens og i mange tilfælde med åbne sager om nedrivning, sanktioner, tvangsbøder mv.
Det ser ud til, at Junta de Andalucía, som vi frygtede, ikke har bidraget meget til at løse dette store problem. De har begrænset sig til blot at udvikle Andalusiens lovgivning for byplanlægning (Ley Urbanística) og forklarer i dekretet, hvorledes de forskellige sager bør håndteres. Alle var vi dog klar over, at uden en lovændring ville der ikke kunne findes en mirakuløs løsning på problemet.
I henhold til striks overholdelse af lovgivningen fastlægger det offentliggjorte dekret de forskellige mulige situationer og en procedure for behandling af hver af disse. I denne artikel vil vi behandle et konkret emne, som CYCLO anser for den mest almindelige situation: Isolerede byggerier opbygget uden tilladelse og uden muligheden for at opnå det, da de ikke overholder kommunens generelle byplanlægning.

Disse bebyggelser kan befinde sig i følgende situationer:

1) Færdigbyggede bygninger, som der ikke kan træffes foranstaltninger imod for at genetablere overholdelsen af byplanlægning (dvs., de kan ikke længere kræves nedrevet), da den legale frist på fire år er udløbet (selv om der er undtagelser, for eksempel hvis der er tale om et særligt beskyttet område – i disse tilfælde forældes kommunens frist for at kræve nedrivning aldrig).

2) Bygninger, der enten er færdigbyggede eller endnu ikke færdigbyggede, men hvor ovenstående tidsfrist endnu ikke er udløbet.
Hvis du er i sidstnævnte situation, vil kommunen fortsat kunne kræve byggeriet nedrevet eller opstarte en sag mod det ulovlige byggeri, hvis de endnu ikke har gjort det.
Hvis du er i førstnævnte situation, dvs., at byggeriet ikke kan kræves nedrevet, da fristen for dette krav er forældet, er du forpligtet til at indlede en procedure hos din kommune for at forsøge at opnå et certifikat, hvoraf det fremgår, at byggeriet er i den legale situation, der kaldes ”Asimilado a fuera de ordenación” – ligestillet, men udenfor byplanlægning.

Det logiske spørgsmål vil så være, hvad skal det bruges til?
Ifald byggeriet passérer alle de nødvendige tekniske og administrative procedurer: Rapport fra den kompetente tekniker om dato for byggeriets afslutning, om byggeriet opfylder sundheds- og sikkerhedsbetingelser, om byggeriet er egnet til beboelse, om der bør laves ændringer i byggeriet for, at det opfylder de nødvendige krav til det, som byggeriet skal benyttes til (beboelse, stald osv.). Hvis du er i stand til at passére disse prøver, til at betale afgifterne og afslutte proceduren, vil kommunen give dig certifikatet, som bekræfter, at dit byggeri er Asimilado a Fuera de Ordenación. Du får ikke indflytterlicens (Licencia de Primera Ocupación), da dette reserveres til boliger bygget med licens eller opført før år 1975, men du har muligheden og retten til at benytte din bolig og vedligeholde den på legal vis.
Du må efterfølgende kun lave minimale byggerier i huset. Kun dem, der er absolut nødvendige for vedligeholdelse. Du må ikke lave andet byggeri på boligen, f.eks. udvide værelserne, lave terrassen større, lægge tag på en altan, etc …
Dog er det muligt, at kommunen ikke giver dig certifikatet, fordi byggeriet ikke opfylder minimumskravene. I så fald må du ikke benytte eller bebo boligen. Dog giver normativet dig mulighed for at gennemføre de ændringer i byggeriet, der er nødvendige, for at ejendommen opfylder de krav, der er nødvendige for at kunne få udstedt certifikatet.
Du kan kun registrere ejendommen i ejendomsregisteret (dvs. få den tinglyst i dit navn og dermed bl.a. kunne bede din bank om et lån), hvis du har det pågældende certifikat. Hvis ikke det er tilfældet, vil din bolig forblive i juridisk “limbo” og vil ikke eksistere i ejendomsregisteret, før du opnår dette certifikat.
Og hvad sker der, hvis der er gået de famøse 4 år, men du allerede er blevet pålagt bøder og sanktioner? Du har sikkert indsendt klage over disse og endnu ikke betalt dem, måske er der allerede taget udlæg i anden ejendom, du ejer, etc.? Disse sanktioner vil forblive, dvs., at selv om du opnår certifikatet med Asimilado a Fuera de Ordenación og kan benytte boligen, skal du stadig betale bøderne.
En anden situation kan være, at boligen ligger sammen med flere andre boliger og dermed kan betragtes som værende “bymæssig bebyggelse”. Disse ejere vil blive tvunget til at legalisere deres bygninger, når byplanlægningen inkluderer disse som grunde beliggende i ”Urbano No Consolidado” (Ikke Konsolideret Byzone) eller som ”suelo Urbanizable” (Ikke Byggemodne grunde). Dette vil betyde, at de skal opfylde de betingelser, som lovgivningen kræver: tildele 10 % af grunden til kommunalt brug, overdragelse af grunde til andre behov (skoler, parker, etc.), udvikling af byzonen eller urbanisering (gader, fortove, belysning, sanitet, osv.) og selvfølgelig alt papirarbejdet og de formaliteter, som dette medfører.
Så for alle dem, der troede, at der ville blive givet amnesti for de bygninger, der er “skyldige” i at være bygget på grunde i landdistrikter uden tilladelse, kan vi klart sige, at det nærmest er det modsatte, der er gældende: hvis ikke der er gået fire år siden byggeriets afslutning, kan de stadig kræves nedrevet; hvis de fire år er gået, vil deres registrering i ejendomsregisteret være meget mere kompliceret, da der nu skal anskaffes certifikat med Asimilado a Fuera de Ordenación. Dog giver dette mulighed for at benytte boligen legalt, hvilket ikke var muligt tidligere.
Skuffelse for mange, retfærdighed for andre – afhængigt af, hvordan man ser på det.