Sagerne om de ulovlige boliglån ruller

La Danesa’s artikel ‘De ulovlige boliglån – og formueskatten der kunne undgås’ satte en læserstorm i gang. Om stormen har bestemt ikke lagt sigt. Tværtimod. Hundredvis af skandinaver og andre udlændinge i Spanien har nu sagsøgt deres banker, som, de mener, har ført dem bag lyset.

Equity Release, lån i friværdi, lån for at minimere arveskatten. Begreberne og formuleringerne er mange, men fællesnævneren er den samme: Belån friværdien i din bolig. Pengene investeres, så de giver et godt afkast, og samtidig spares arveskatten for arvingerne. Tilbuddet lød godt. Så godt at antageligt et par tusinde udlændinge på Costa del Sol og Costa Brava i perioden 2004-08 tog i mod bankernes tilbud. Men måske var tilbuddet lidt for godt. Flere banker har nemlig tabt de første sager til kunder, som mener, de har taget imod et produkt på falske forudsætninger.

Ti års kamp
Mængden af dokumenter virker fuldstændig uoverskuelig, når man tager et kig indenfor i arkiverne. Siden ’04 er antallet af sager vokset støt til i dag at nærme sig de 300 sagsanlæg, advokatfirmaet IURA kører mod de europæiske banker. ”2016 bliver året, hvor en stor del af vores klienter endelig får deres sager afklaret,” fortæller Tomás Fernández García, som er advokat og indehaver af IURA.
”For mange har det været deres livs mareridt at tage imod bankernes Equity Release-produkter. Både økonomisk og på det personlige plan har det haft forfærdelige konsekvenser for mange af mine klienter, som har frygtet for hus og hjem,” forklarer advokaten, som antager, der i dag på landsplan er ca. 900 sager, hvoraf rundt en tredjedel ligger på IURA’s bord.
For lidt over ti år siden fik den spanske advokat den første sag, og siden da har han brugt uendelige ressourcer på at sætte sig ind i Equity Release, kontrakterne mellem bank og kunde og, ikke mindst, selve sagsanlægget. Nogle sager har taget ti år, bl.a. fordi den spanske retsinstans Audiencia Nacional, i følge IURA, slet ikke kunne overskue disse nye typer sager, hvor mængden af dokumenter ofte er meget stor og tilmed på flere forskellige sprog. Men sidste år kom gennembruddet. Nu kommer der skred i tingene.

Fra straffe- til civilret
I begyndelsen af sidste år skiftede advokatfirmaet IURA nemlig taktik og præsenterede de første sager i civilretten.
”Det er dyrere, men langt mere effektivt, for her tager en sag typisk kun et år,” fortæller Pablo Espejo Vergara, som er én af de tre advokater, der danner en specialgruppe hos IURA, som udelukkende arbejder med Equity Release.
De første sager er vundet og IURA forhandler netop nu på vegne af over 30 klienter en økonomisk løsning på plads med de sagsøgte banker.
”Disse banker ønsker nu en økonomisk løsning med vores klienter, inden sagerne kommer for retten. Det viser fint, hvilken vej udviklingen går,” fortæller Pablo Espejo Vergara, som tager en dybt indånding, inden han kommer ind til sagens kerne.

Ikke i god tro
”Mange af kontrakterne er formuleret så vanskeligt, at det selv for os som advokater er svært af forstå indholdet. Det viser klart, at vi har at gøre med et yderst avanceret investeringsprodukt, som slet ikke henvender sig til private men til professionelle investeringsfolk. Det er et godt argument for, at bankerne ikke kan have handlet i god tro, og derfor bør kontrakten annulleres og handlen gå tilbage.”
Hermed mener Pablo Espejo Vergara, at pantebrevet i klientens bolig skal annulleres og lånet tilbagebetales. Og det skal de tab, som bankerne har forårsaget for klienterne via fejlinvesteringer samt de kommissioner, de har taget undervejs, selvfølgelig også.
Pablo Espejo Vergara suppleres af sin kollega Andrea Spada Jiménez.
”I flere af bankernes informationsmateriale loves klienterne høje afkast og lav risiko. Går man investeringerne efter i sømmene, vil man finde utallige eksempler på højrisikoinvesteringer, som ikke gav noget afkast. Altså det modsatte af det man lovede kunderne,” fortæller advokaten, som kommer med endnu et eksempel på det, hun kalder falsk markedsføring og ‘ikke handle i god tro’.
”I markedsføringen af disse produkter slår flere banker på, at man ved at optage lån i sin bolig kan spare sine arvinger for arveskatten. Det har aldrig været lovligt, og arveskatten beregnes ud fra den skattemæssige værdi (valor fiscal), som ofte er markant lavere end den markedspris, bankerne sætter,” fortæller Andrea Spada Jiménez, som mener, at have rigtig gode kort på hånden forud for de kommende retssager mod bankerne.

Vågn op!
Flere gange under interviewet understreger advokaterne fra IURA, at der ikke er det mindste galt med, at en privatperson låner og investerer mod pant i fast ejendom. Det har fungeret fint igennem flere år, siger de.
”Men i perioden i midten af 00’erne blev mange banker mere aggressive i deres salg og markedsføring. Og mange bankkunder blevet ført bag lyset, specielt ældre, godtroende klienter. Og det er deres sager, vi nu kæmper indædt for,” forklarer Tomás Fernández García, som ikke er bange for at komme med et råd.
”Har man en Equity Release med sin bank, og mener man, at man er blevet ført bag lyset, så er det bedst at afbryde kontakten med sin bank og gå rettens vej. Det skaber klart det bedste forhandlingsgrundlang for kunden,” fortæller han. Tilsvarende opfordrer han klart menigmand til at vågne op.
”Det nytter ikke at stole blindt på hverken banker eller andre her i livet. Få altid uvildig, professionel rådgivning. Og læg dertil en second opinion og lidt sund fornuft. Så kan det ikke gå helt galt.”

Det mener skatterådgiveren
Mette Skovby er skatterådgiver med en fortid i banksektoren. Hun er ikke i tvivl om, at bankerne tilbage i 00’erne lancerede et fuldt lovligt produkt.
”At belåne sin bolig var, og er, fuldt lovligt. Om man så ønsker at investere eller leve det søde liv for de lånte penge, er helt op til den enkelte,” mener den danske skatterådgiver, som er sikker på, at de store banker gennemtjekkede lovgivningen på kryds og tværs, inden de lancerede deres Equity Release produkter, da andet ville have været for dumt og risikabelt. Mette Skovby var ikke længere i banksektoren, da bankerne lancerede deres produkter, men det er hendes indtryk, at mange skandinaviske boligejere fejlagtigt tror, at den spanske arveskat ligger på 25-30 procent.
”Man skal være meget, meget velhavende for at nå de takster, for arveskatten udregnes ikke ud fra markedsværdien men ud fra skatteværdien (valor fiscal), som ofte er markant lavere. Dertil kommer, at der for Andalusien er nogle særlige fradrag på den primære bolig på helt op til 99 procent,” fortæller Mette Skovby, som anbefaler uvildig skatterådgivning forud for alt, der har at gøre med arveplanlægning, belåning og investering.

Det mener Jyske Bank Gibraltar 
Jyske Bank på Gibraltar har, som alle andre banker, ydet lån i boligers friværdi, men det har aldrig været med en besparelse i arveskatten for øje.
”Arveskat er noget skatteteknisk, som vi altid har anbefalet vores kunder at tale med en skatterådgiver om. Vi gør os ”kun” som bank, men gør til gengæld alt for at gøre det godt,” siger Christian Bjørløw, som er direktør i Jyske Bank Gibraltar. Han mener, at begrebet markedsføring har en meget vigtig rolle i sagerne.
”Et lån i friværdien er lige så almindeligt som et almindeligt boliglån, men har man markedsført disse lån med en fantasi-skattelempelse for øje, er det ikke så overraskende, at myndighederne griber ind.”
Christian Bjørløw husker tydeligt tiderne tilbage i 00’erne.
”Dengang var det et godt tip at investere friværdien, for alle tjente godt på investeringerne, mens boligen blot steg og steg i værdi. Men i efteråret ’08 vendte både investerings- og boligmarkedet fuldstændigt.”
Jyske Bank på Gibraltar mener, at løsningen på konflikten er en dialog mellem kunde og bank. En retssag er absolut sidste udvej.

Tre konkrete sager – sådan er det gået

Ægtepar i Mijas Costa
Deres sag i sommer:
Tog et stort lån i boligens friværdi hos en dansk bank i Luxembourg. Havde tillid til bankens råd om, at friværdien burde investeres og skabe afkast. Tabte stort på investeringerne og stod en overgang uden likvide midler. Banken forlangte, huset skulle sælges for at få lånet indfriet.

Sagen i dag:
Har indgået et forlig med banken. Aftalen er fortrolig. Derfor ønsker ægteparret fortsat at være anonymt.

Ægtepar i Benalmádena
Deres sag i sommer:
Erik Leth og hans hustru optog et lån på en million euro i en belgisk bank i Luxembourg i friværdien i deres to boliger i Benalmádena og sommerhuset i Danmark. Blev stillet et afkast på seks-syv procent, ingen beskatning af afkastet og ingen arveskat i sigte. De mistede efterfølgende over en halv million euro på investeringerne.

Sagen i dag:
Har haft møder med banken men uden resultat. Derfor har ægteparret nu sagsøgt banken for samlet ca. en million euro for deres tab, tabt fortjeneste samt svie og smerte. De har, i følge deres advokat, rigtigt gode kort på hånden for at vinde deres sag allerede i løbet af indeværende år.

Ægtepar i Marbella
Deres sag i sommer:
Stig og Kitten Wiberg tog i 2006 et lån i boligen på 550.000 euro i en islandsk bank. Friværdien blev investeret i aktier og obligationer, og idéen var bl.a. at spare arveskatten.

Sagen i dag:
Har en fornuftig dialog med banken, som nu lægger op til et forlig efter at have set udfaldet af retssagerne mod andre banker. Banken erkender, det var forkert at give et boliglån bl.a. for at spare arveskatten, men insisterer på, det ikke var ulovligt, da de markedsførte produktet for snart ti år siden. Kommer banken ikke med et fornuftigt forlig, går ægteparret rettens vej, som deres advokat har anbefalet.