Køb af bolig i Spanien – En komplet guide til drømmeboligen på Solkysten

Forestil dig at vågne op i din egen bolig i det sydlige Spanien. Drømmen om at eje en bolig i Spanien, især på det solrige Costa del Sol, er noget, som mange danskere går med i tankerne.

Men selvom tanken om et hjem i sydens sol er romantisk, er der mange praktiske overvejelser og trin, du skal være opmærksom på, før drømmen bliver til virkelighed. Det handler ikke kun om at finde det perfekte hus eller lejlighed med havudsigt – det handler også om at forstå det spanske boligmarked, kende til de juridiske og økonomiske processer og undgå de faldgruber, som andre før dig er snublet over.

Denne komplette guide hjælper dig hele vejen: Fra overvejelserne inden boligkøbet og valg af område, til finansiering, juridiske forhold, skatteforpligtelser og selve købsprocessen. Vi dykker ned i alt, du behøver at vide, for at kunne træffe trygge og informerede beslutninger og gøre din spanske boligdrøm til virkelighed – uden ubehagelige overraskelser undervejs.

Overvej dine behov og ønsker – første skridt til det rigtige køb.

Før du begynder at lede efter din drømmebolig, er det vigtigt at overveje følgende:

• Beliggenhed: Ønsker du at være tæt på stranden, i en by med liv og aktivitet, eller i et roligere område? Costa del Sol tilbyder en bred vifte af muligheder.
• Formål med boligen: Skal boligen bruges som feriebolig, helårsbolig, pensionistbolig eller som investering/udlejning? Dette vil påvirke dit valg af boligtype og beliggenhed.
• Budget: Ud over købsprisen skal du tage højde for ekstra omkostninger som skatter, notar, advokat og tinglysning. Generelt bør du beregne ca. 11-14% ekstra af købsprisen til disse omkostninger.
• Faciliteter: Tænk over, hvilke faciliteter der er vigtige for dig, såsom pool, garage, elevator, terasse eller have.
• Hvad er den rigtige pris? Du bør selv vurdere prisen på boligen. F.eks. ved at se forskellige boliger og sammenligne, hvad du får for pengene.

2. Hvad bør du være opmærksom på:

• Ejendommens juridiske status: Sørg for, at boligen er lovligt opført og korrekt registreret. En grundig gennemgang af skødet og ejendomshandelsregisteret er nødvendig.
• Skjulte gældsforpligtelser: I Spanien følger gæld ofte ejendommen, ikke ejeren. Det betyder, at du kan overtage gæld, hvis du ikke får det undersøgt.
• Manglende byggetilladelse eller færdigmelding: En bolig uden korrekt byggetilladelse kan ikke udvides, eller videresælges nemt – og kan i værste fald kræves nedrevet.
• Fællesomkostninger i ejerforeninger: Især i lejligheder og rækkehuse kan der være uforudsete udgifter eller konflikter i ejerforeningen (comunidad).

3. Købsprocessen i Spanien – trin for trin

a) NIE-nummer

Før du må købe ejendom i Spanien, skal du have et NIE-nummer (Número de Identidad de Extranjero) – et skatteidentifikationsnummer for udlændinge. Det bruges til alt fra bankkonto og kontrakt til el-tilslutning.

b) Spansk bankkonto

En spansk bankkonto er nødvendig for betaling af ejendomsskatter, forsyninger og selve boligen. Det er en del af processen, og vi hjælper med det praktiske.

c) Reservationsaftale

Når du finder en bolig, underskrives typisk en reservationsaftale og der betales et depositum på f.eks. 3.000 til 12.000 € for at tage boligen af markedet. Aftalen er ofte ikke juridisk bindende, men sikrer forhandlingstid.

d) Privat købekontrakt (Contrato de Compraventa)

Efter due diligence (juridisk gennemgang), udarbejdes en bindende købsaftale. Her betales som regel 10% af købsprisen minus depositum. Ved misligholdelse mister køber sit depositum, og sælger kan blive pålagt at betale det dobbelte tilbage.

e) Notar og offentligt skøde (Escritura pública)

Den afsluttende handel sker hos en notar, hvor både køber og sælger møder op, og den endelige kontrakt (skøde) underskrives. Købesummen betales, og ejendommen overdrages officielt.

f) Tinglysning og registrering

Efter notarens underskrift sendes skødet til det offentlige ejendomsregister (Registro de la Propiedad), så du står som den lovmæssige ejer.

4. Vælg den rigtige advokat – og hvorfor det er så vigtigt

Når du skal købe bolig i Spanien, er det helt afgørende, at du vælger en advokat, som er uafhængig og kun arbejder for dig. Det er nemlig ikke nok at stole på sælgerens eller ejendomsmæglerens advokat – deres opgave er at beskytte deres klient, ikke dig. Du har brug for din egen juridiske rådgiver, der sikrer, at alt går rigtigt til, og at dine interesser bliver varetaget.

Vi anbefaler, at du vælger en advokat med følgende egenskaber:

• Taler dit sprog: Det gør det meget nemmere at forstå alle trin i boligkøbsprocessen, og du kan stille spørgsmål og få klare svar uden misforståelser.
• Kender den spanske lovgivning: Ejendomshandel i Spanien foregår meget anderledes end i Danmark, og derfor er det vigtigt, at advokaten har styr på de spanske regler og procedurer.

Din advokat kan hjælpe dig med nedenstående vigtige opgaver.

At sikre, at den bolig du køber i Spanien er lovligt opført og registreret, er en af de allervigtigste dele af processen – og også en af de mest oversete af købere.

Din advokat bør kontrollere følgende dokumenter:

1. Ibrugtagningstilladelse (Licencia de primera ocupación / LPO)
   Udstedt af kommunen og påkrævet, før en bolig lovligt kan bebos eller lejes ud.
   (Ved ældre ejendomme kan der foreligge ældre LPO eller erstatninger som “cédula de habitabilidad”).
2. Registrering i Ejendomsregisteret (Registro de la Propiedad)
   Din advokat skal kontrollere, at ejendommen og alle relevante dele (garage, pool, tilbygning m.v.) er tinglyst korrekt.
3. “Kadastralen”, som er det spanske matrikeldirektorat (Catastro)
   Disse skal stemme overens med virkeligheden og med tinglysningen. Uoverensstemmelser kan føre til skatteproblemer eller bøder.

5. Omkostninger ved køb – hvad skal du forvente?

Her er en oversigt over de typiske udgifter:

6. Finansiering af bolig i Spanien – dine muligheder

A) Spansk banklån (hipoteca)

Mange udenlandske købere optager lån gennem en spansk bank, og det er almindeligt, at disse banker tilbyder lån til ikke-residente (ikke-fastboende udlændinge).

• Finansieringsgrad: Op til 70% af boligens værdi (vurderet af banken)
• Løbetid: Op til 25–30 år
• Rente: Ofte variabel, men fastforrentede lån bliver mere populære

B) Finansiering i hjemlandet

Alternativt kan du:

• Belåne en eksisterende bolig i Danmark
• Optage et dansk lån i din bank med pant i ejendom i Danmark eller et realkreditlån.

AF CRISTINA SERRATO SCHOU OG KURT TOFTERUP