Skattefri ekstraindtægt til seniorer

Det lyder næsten for godt til at være sandt, men den er god nok. Er du 65 år eller ældre og sidder i en gældfri bolig her i Spanien, kan 65 Plus S.L. hjælpe dig til en ekstra månedsindtægt, skulle pensionen ikke helt række.

La Danesa har talt med danske Morten Remo, medejer af det Marbella-baserede kreditrådgivningsfirma 65 Plus S.L., der har foretaget en grundig analyse af produktet, som man på dansk kan kalde et omvendt realkreditlån. Den spanske stat opfordrer til denne form for finansiering af den 3. alder, og mere end 20 spanske banker og sparekasser tilbyder produktet.
Af samme årsag er der mange variationer af produktet på markedet, og loven foreskriver således, at man går til et uvildigt rådgivningsfirma, som 65 Plus S.L., når der ansøges om et omvendt realkreditlån. Det betyder, at vi fungerer som rådgivere for kunden, der altså ikke selv skal forhandle med banken, hvilket selvfølgelig især er en fordel for de udenlandske residenter, der ellers ville kunne opleve en sprogbarriere”, forklarer Morten Remo.

Hvad er 65 Plus Plan?
“65 Plus Plan er en rådgivningsservice, hvis mål er at finde den bedste og mest fleksible måde at opnå en ekstra skattefri indtægt fra en spansk ejendom. Er man 65 år eller derover og ejer en gældfri bolig i Spanien (vurderet til min. € 250.000, og låntageren skal være resident samt empadronado – indskrevet i kommunen på den pågældende adresse), kan man drage stor fordel af 65 Plus Plan med et omvendt realkreditlån. Det er et meget komplekst og specialiseret marked, og idet den månedlige udbetaling afhænger af både ejendommens værdi og af låntagerens alder, er det nødvendigt med professionel, uvildig rådgivning, så markedet bliver gennemscannet for at finde den helt rigtige løsning”, siger Morten Remo, og understreger, at 65 Plus S.L. er 100% uafhængigt. “Vi modtager ingen provision fra de banker, vi arbejder med, og har derfor ingen interesse i at anbefale ét produkt frem for et andet. Vi præsenterer vores kunder for tilbud fra mindst tre forskellige finansielle institutioner, og det tilbud, der passer bedst til kundens individuelle behov og ønsker, vælges så. Alle omkostninger er tydeligt forklaret i tilbudet – der er altså ingen skjulte gebyrer”, lover Morten Remo fra 65 Plus S.L., der yderligere tilbyder deres kunder en årlig revision af lånet, så det kan ændres og tilpasses eventuelt nye markedsforhold.

Hvad er et omvendt realkreditlån?
Et omvendt realkreditlån er en kreditfacilitet med sikkerhed i en spansk bolig. Lånet er livslangt og helt uden afdrag.
“Det fungerer som en slags kassekredit, hvor du får en månedlig udbetaling, som du kan bruge præcis, som du har lyst til. Den store forskel er, at lånet ikke skal tilbagebetales og at renterne, selvom de tilskrives månedligt, først afregnes sammen med afviklingen, når du sælger boligen eller afgår ved døden”, siger Morten Remo. Man bevarer altså fuldt ejerskab og brugsret af boligen, lige så længe man har lyst. Man må sågar leje ejendommen ud, skulle man selv foretrække fx en mindre bolig. “Ønsker man at opsige låneaftalen, kan dette ske til enhver tid uden eller med ganske få afviklingsomkostninger. Man betaler kun balancen på lånet, som naturligvis stiger med tiden, samt de renter, der er løbet på.
Afgår låntageren ved døden, har arvingerne 12 måneder til at afvikle lånet. Det kan selvfølgelig ske, at låntageren bliver langt ældre end statistikken siger, og friværdien vil selvfølgelig dermed være reduceret eller helt forsvundet. Det er, som ved alle andre arveforhold, op til arvingerne at vurdere, om det bedre kan betale sig at frasige sig arven. Der er det, man kalder en ”no negative equity guarantee”, hvilket vil sige, at arvingerne ikke kan arve en gæld. Hvis ejendommens værdi på tidspunktet for den længstlevendes død er mindre end restgælden, er det banken, der hænger på beløbet/risikoen.”

Sæt ikke boligen på brandudsalg
“Det skønnes, at 80% af Spaniens borgere over 65 sidder i gældfri bolig, og har man nået den alder, er det næsten umuligt at optage et almindeligt lån i en spansk bank. Det er et faktum, at vi bliver ældre og ældre – i 2050 regner man med, at Spanien ligger som nummer to efter Japan, når det handler om levealder, og det betyder også, at vi langt op i årene lever et aktivt liv med bl.a. stor rejseaktivitet. Et sådant liv kræver selvfølgelig likvider, og det er her, 65 Plus Planen kommer ind i billedet med de ekstra skattefri indtægter resten af livet.
Som bekendt er ejendomspriserne faldet med 30-40% de senere år, og i stedet for at sælge sin bolig til en lav pris nu, kan man altså få et omvendt realkreditlån, og blive siddende i huset, indtil ejendomspriserne stiger igen. Renten, der er fast i hele perioden, ligger på mellem 5,7 og 6,4%, hvilket godt nok er højere end på et hypoteklån (med den i øjeblikket historisk lave rente), men langt lavere end på et forbrugslån, som dette jo egentlig kan betragtes som. Og så skal man hele tiden huske, at det næsten er umuligt for seniorer at optage almindelige lån i de spanske banker”.
“Fra det øjeblik, kunden kontakter os, til lånet er på plads, går der typisk 4 – 6 uger”, fortsætter Morten Remo, og understreger, at man med det omvendte realkreditlån ikke er eksponeret for risiko.

“Det er også muligt at optage et omvendt realkreditlån i en tidsbegrænset periode (fx 10 eller 15 år), hvilket i de fleste tilfælde vil betyde en højere månedlig indtægt. Den løsning vælger de af vore kunder, der regner med at tage tilbage til hjemlandet, når de bliver fx 75 eller 80 år”.
65 Plus S.L. opkræver et rådgivningshonorar fra kunden, der normalt ligger mellem 0,5 og 1% af ejendommens værdi. ”Som nævnt påskønner den spanske stat de omvendte realkreditlån, og opkræver derfor ikke stempelafgiften på 1%. Yderligere omkostninger er vurderingsrapporten på ejendommen, som normalt er €300-500”, siger Morten Remo, hvis kolleger er erfarne bankfolk, revisorer og økonomer med mange års erfaring i spanske forhold.
“Vi hjælper og rådgiver vore kunder hele vejen, når det handler om de juridiske aspekter i forbindelse med lånet samt skattespørgsmål, finansielle beregninger, kontrakter, notar etc. Vi anbefaler dog altid, at man drøfter optagelsen af et omvendt realkreditlån med sin familie, sin økonomiske rådgiver eller advokat”.

Eksempel ved ejendom vurderet til € 600.000
Optager men et omvendt realkreditlån i en alder af 75 år, vil en kvinde modtage en livslang, skattefri, månedlig ekstraindkomst på € 1.288,60 og en mand € 1.413,89. Idet kvinder statistisk set bliver ældre end mænd, er kvinders månedlige udbetaling lavere. Beløbene er indikative og ændrer sig løbende, afhængigt af de bagvedliggende kriterier (f.eks hvilken belåningsgrad den enkelte bank indsætter i forhold til værdien på ejendommen).

Morten kom til Costa del Sol i 1995 og har været beskæftiget indenfor international private banking i alle årene. Han er bankuddannet og er en af de grundlæggende partnere i iadvisors Group, der med kontorer i København, Luxembourg, London og Marbella, rådgiver velhavende personer omkring optimering af deres formue. Morten har endvidere været involveret i ejendomsmarkedet igennem mere end 20 år, både i Spanien og andre dele af Europa. Blandt andet har han i Spanien fungeret som rådgiver for både private og institutionelle kunder, og var i perioden 2003-2007 partner i et selskab i Danmark, der med stor succes opførte ældrevenlige andelsboliger.

Privat: Morten bor i Marbella på 15. år, er spansk gift og har en datter på 3 år. Han spiller golf, tennis, dyrker meget alpint skiløb og visse former for "ekstrem sport", senest ved at have gennemført Vasaløbet i februar 2010 (90km på langrend), og i juni måned gælder det Vätternrundan, et cykelløb på 300km der også foregår i Sverige.