Ny beregning af Plusvalia ved salg

Når man sælger fast ejendom i Spanien skal man, udover kapitaltgevinstsskat som afregnes til de spanske skattemyndigheder (hvis fortjeneste ved salget), ligeledes afregne Plusvalia skat til den spanske kommune.

Denne beskatning har i mange år været et meget omdiskuteret emne da Plusvalia, modsat den almindelige kapitalgevinstskat, ikke blev afregnet på baggrund af den reelle fortjeneste eller ej ved salget af ejendommen. Beregning foretages af kommunen uden hensynstaget til boligmarkedets udvikling i de år sælger havde været ejer af ejendommen samt den reelle fortjeneste ved salget (købs- og salgspris der fremgår i skødet). Det har medført at mange skatteydere der har solgt deres bolig med tab, stadig har skullet afregne Plusvalia skat til den spanske kommune som beregnede en fiktiv værdistigning i grundens værdi i den periode sælger har ejet ejendommen og dermed har sælger skullet afregne Plusvalia skat af denne “værdistigning” til kommunen.

I de seneste år har skatteydere ført adskillige retssager på denne Plusvalia beskatning og i år 2017 faldt dommerkendelse hvori dommer bekræftede at kommunen ikke var berettiget til at opkræve Plusvalia hvis ejendommen blev solgt med tab. I år 2019 kom yderligere dommerkendelse som underkendte kommunens ret til at opkræve Plusvalia skat i situationer, hvor overskud fra salg var så lille, at beløbet der skulle afregnes i Plusvalia skat var større end den reelle fortjeneste ved salget. Disse dommerkendelser har medført at  Plusvalia opkrævninger i de seneste år har været i et “limbo” da der ikke er foretaget lovændring omkring kommunens ret til at opkræve Plusvalia skat, men retsprocedens dog har givet retningslinjer omkring kommunens ret til at opkræve Plusvalia eller ej i visse situationer. Men uden lovgivning har hver kommune måttet optage eget kriterie for fritagelse eller ej omkring opkrævning af Plusvalia skat.

Afgørende dommerkendelse kom d. 26. oktober hvori spansk Højesteret erklærede at beregningsgrundlaget for opkrævning af Plusvalia skat ikke var korrekt og dermed anså kommunernes opkrævningen af Plusvalia ikke gyldig grundet ukorrekt beregningsgrundlag netop fordi den af kommunen benyttede koefficient ikke tog hensyn til ejendomsmarkedes udvikling i de forgangne år og ejheller hvorvidt sælger solgte med reel fortjeneste eller tab.

Denne dommerkendelse har medført at spansk Skatteministerium har foreslået nyt beregningsgrundlag for opkrævning af Plusvalia skat som er blevet vedtaget og træder i kraft med effekt fra d. 10. november 2021. Skatteyderen har nu mulighed for at vælge mellem to nye beretningsmetoder afhængig af hvilken metode er mest fordelagtig for skatteyderen.

Den ene beregningsmetode er den reelle fortjeneste (Plusvalía real) som er differencen mellem salgspris og købspris (som hidtil benyttet i beregning af skattevæsenets kapitalgevinstskat). Denne metode medfører at hvis ejendommen sælges med tab skal sælger ikke afregne Plusvalia skat (hidtil har sælger altid skullet afregne Plusvalia). Beregningsgrundlag for Plusvalía skat udgøres af den andel af eventuel fortjeneste som selve grundens værdi udgør af den samlede ejendomsvurdering.

 Den anden beregningsmetode ligner den oprindelige beregning af Plusvalia skat fra kommunen (método objetivo) og beregningsgrundlag er den del af kommunens ejendomsvurdering (valor catastral) som selve grundens værdi har fået tildelt af kommunen (valor suelo). Der tages udgangspunkt i kommunens vurdering af selve grundens værdi og afhængig af antal år sælger har ejet ejendommen multipliceres denne værdi med en koefficient som hver kommune fastsætter. Dog offentliggøres hvert år en topgrænse for hvilken koefficient kommunen maximalt må benytte som tager hensyn til ejendomsmarkedets udvikling i de forgangne år. Den maximale koefficient varieres afhængig af hvor mange år sælger har ejet boligen og varierer mellem 0,08 og op til 0,45 (hvis ejerskab har været 20 år eller derover). Af denne beregnede“værdistigning” kan kommunen maximal opkræve 30 % i Plusvalia skat.

Den maksimale koefficient der må benyttes som netop er offentliggjort er denne:

Eksempel 1 : Hvis en bolig købes i år 2017 og for 310.000 € og sælges i 2021 for 350.000 € er der en fortjeneste på 40.000 €. Hvis 60 % af kommunens samlede vurdering udgøres af grunden, så vil beregningsgrundlag for plusvaliaskat være 60 % af de 40.000 € som fortjenesten udgør, d.v.s. beskatningsgrundlag for Plusvalia skatten vil være 24.000 €. (Ved bergning af den reelle fortjeneste – Plusvalía real).

Hvis skatteyderen i denne situation vælger den objektive beregningsmetode vil beregningerne se således ud. Ved ejerskat i 4 år er den maximale koefficient på 0,17 som vil medføre beskatningsgrundlag til beregning af Plusvalia  på 10.200 € (0,17 * 60.000 €).

I denne situation vil skatteyderen vælge den objektive beregningsmetode da denne giver laves beskatningsgrundlag som vil blive beskattet i henhold til kommunens skattesats som dog pr. lov maximalt udgør 30 %.

Eksempel 2 : Hvis en bolig købes i 2014 for 250.000 €  og sælges i 2021 for 260.000 € er fortjenesten 10.000 €. Hvis boligens samlede ejendomsvurdering samlet er 100.000 € hvoraf 20.000 € er grundens vurdering vil det reelle beregningsgrundlag for Plusvalia være 20 % af 10.000 € som udgør 2.000 €.

Benyttes den objektive beregningsmetode er koefficiente for 7 års ejerskab 0,12 som skal multipliceres med grundens værdi på 20.000 € og beregningsgrundlag for Plusvalia skatten vil udgøre 2.400 €.

I dette sidste eksempel vil det være mere favorabelt for skatteyderen at benytte den reelle beregningsmetode da beskatningsgrundlag her kun udgør 2.000 € i stedet for 2.400 € som er tilfældet hvis den objektive beregningsmetode benyttes.

Som noget nyt vil salg som foretages indenfor et år efter købet også skulle afregne Plusvalia skat. Hidtil har disse salg været fritaget for afregning af Plusvalia skat.

Denne nye Plusvalia beregning er uden tvivl en sejr for de skatteydere der har solgt deres bolig med tab og dermed nu ikke længere skal afregne Plusvalia skat hvilket har været situationen hidtil. Dog har Højesteret blokeret for muligheden for at ansøge kommunen om refusion af allerede indbetalt Plusvalía skat hvis ikke skatteyderen allerede havde reklameret.

Et af de store spørgsmål er hvad der sker med de salg der er foretaget i perioden fra d. 26. oktober og frem til og med d. 9. november. Som udgangspunkt må man anse at disse salg er fritaget for indbetaling af Plusvalia skat da denne blev erklæret ugyldig d. 26. oktober og ny Plusvalía beregning først trådte i kraft d. 10. november. Men lige nu er selv kommunerne i tvivl om hvorledes de bør forholde sig, så tiden må vise om salg i dette tidsrum bliver helt fritaget for indbetaling af Plusvalía.

I øjeblikket er der stor usikkerhed omkring hvorledes man skal forholde sit til denne nye Plusvalia beregning. Kommunerne har et halvt år til at tage beslutning og  ændre deres reglement omkring opkrævning af Plusvalia skat.

Men i det store hele må denne nye beregning af Plusvalía anses for en forbedring – specielt for de skatteydere der sælger med tab og hidtil alligevel skullet afregne Plusvalía til kommunen.

Har i tvivl eller ønsker i yderligere oplysninger er i velkomne til at kontakte Lena Grøn eller Heidi S. Andersen på info@gron-andersen.es eller telefon 951910649 eller mobil 647911302.