Skat ved gensalg af fast ejendom

Ved køb af en gensalgsejendom kræver spansk lovgivning, at der betales en overførselsskat. Fra den 19. marts 2010 blev denne skat progressiv, og den bliver nu beregnet således: Af de første 400.000 euros af salgsprisen beregnes 7% og derefter 8% af resten over de 400.000 euros. Efter betaling af skat og indskrivning af ejendommen i Ejendomsregisteret (tinglysning) vil Junta de Andalucías skattemyndigheder foretage en vurdering af ejendommens værdi. Når værdien, fastsat af administrationen, er højere, end den, der er opgivet ved købet, vil skattemyndighederne gribe ind, og meddele køberen, at der skal betales et ekstra beløb, som om salget skete, til den værdi Junta de Andalucía har anslået. I en sådan situation har køberen to muligheder: Enten at betale det ekstra beløb eller at appellere, da der kan være tale om en fejl. Det sker ofte på ejendomsmarkedet i disse tider.

Værdiansættelse af ejendomme foretaget af Junta de Andalucía
Den beregningsmetode, der anvendes af skattemyndighederne til at vurdere værdien af en ejendom, er forholdsvis enkel, og omfatter følgende boligtyper:

• Boliger (og annekser til en bolig).

• Forretninger (undtagen markedsområder og supermarkeder).

• Kontorer.

• Industribygninger (undtagen produktionsområder og transportydelser).

• Ejendomme som anvendes til lager.

Værdien beregnes ved at tage den matrikulære værdi (ejendomsværdien) og multiplicere den med en koefficient. Denne koefficient varierer alt efter, hvilken kommune ejendommen er indskrevet i, samt datoen hvor ejendommen blev købt. Junta de Andalucía udgiver hvert år en revideret tabel med de aktuelle koefficienter for de forskellige kommuner. Koefficienterne beregnes under hensyntagen til udsving i de lokale gennemsnitlige markedspriser samt en aktualisering af koefficienterne af den matrikulære værdi. Resultatet er en værdi, der bedst muligt afspejler den faktiske situation på det lokale ejendomsmarked.

For andre typer ejendomme, som for eksempel grunde hvorpå der ikke er bygget, vil samme beregning ske. Desuden kan anmodning om betaling af et ekstra beløb blive aktuelt.

Det er forholdsvist nemt at finde ud af, om der er risiko for, at man skal betale skat eller ej. Det skyldes, at metoden til beregning af skatten og tabellerne med de forskellige koefficienter er meget overskuelige. De kan blandt andet findes på Junta de Andalucías hjemmeside www.juntadeandalucia.es.

Hvad gør jeg, hvis skattemyndighederne kræver ekstrabetaling?
I en sådan situation er det bedst først og fremmest at få en officiel taksator til at kigge på den pågældende ejendom og efterfølgende vurdere den til den nuværende markedspris.

Næste skridt er at appellere skattemyndighedernes krav på ekstrabetaling. Det kan gøres på to forskellige måder, der dog ikke kan kombineres:

1. Appellere til Junta de Andalucía

2. Appellere til domstolene (Tribunal Económico-Administrativo de la Región de Andalucía – den regionale domstol for økonomiske og administrative anseende i Andalusien eller Tribunal Económico-Administrativo Central – domstolen for centraladministration og økonomi)

Hvis man først har valgt en af ovenstående instanser, er det ikke muligt at ændre instans, før appellen er afsluttet ved den første instans. Det er vigtigt at være opmærksom på, at proceduren ikke stopper selvom man appellerer sagen. Proceduren bliver kun sat i bero, hvis køberen tilbyder en betalingsgaranti under appellen. Denne garanti kan f.eks. være penge på en bankkonto eller i et andet finansieringsforetagende, der vil gøre det muligt for administrationen at få adgang til pengene, hvis appellen afvises af domstolen.

Appel til Junta de Andalucía – Recurso de reposición (appel til fornyet behandling)
Man kan indgive sin klage til Junta de Andalucía indenfor en måned fra den dato, hvor man modtog opkrævningen. De følgende oplysninger skal medsendes:

• Fuld identifikation af personen og ejendommen.

• Alle oplysninger om proceduren i forbindelse med skattemyndighedernes krav.

• Bevis for at sagen ikke også søges appelleret hos en domstol.

• Begrundelse for, hvorfor skattemyndighedernes krav er forkert.

Hvis man ikke modtager et svar på sin appel inden for en måned fra fremlæggelse af appellen, skal appellen anses som forkastet.

Appel til Tribunal Económico-Administrativo – ”Domstolen for administration og økonomi”
Udover den ovenfor beskrevne dokumentation, er det her vigtigt også at have klare beviser, som fastsætter ejendommens værdi.

Tasación Pericial Contradictoria – modstridende ekspertvurdering
Hvis administrationen anslår, at ejendomsværdien fastsat af den taksator, som køberen har udpeget, er forkert, kan administrationen sende sin egen taksator. Hvis forskellen mellem de to vurderinger er lig eller mindre end 120.000 euros eller lig eller mindre end 10% af den første vurdering, vil værdiansættelsen fra køberens taksator blive valgt. Hvis forskellen derimod er større, vil der være brug for en tredje vurdering. Under alle omstændigheder påligger det køber at betale alle gebyrer til alle involverede taksatorer.

Betaling af det ekstra beløb
Hvis køberen har problemer med at betale det ekstra beløb opkrævet af skattemyndighederne, er det muligt at bede om en ratebetaling. Anmodningen skal ske gennem en officiel procedure.