Bank repossession: Tvivlen hos køberne

Der kan være mange penge at spare ved at købe en bank repossession-bolig på Costa del Sol. Det handler om ejendomme, der købes direkte fra de spanske banker. Men man skal være opmærksom og kigge sig grundigt for, inden man køber.

Hvad er Bank Repossessions?
– Under den store boligboble i Spanien lånte bankerne penge ud på ”må og få” til entreprenører og boligspekulanter. Men da boblen brast, gik de fleste entreprenører konkurs, og så var bankerne tvunget til at overtage ejendommene. Bank repossessions er således boliger, der bliver solgt direkte fra bankerne.

Hvordan foregår det?
– Når bankerne lovmæssigt har overtaget boligerne, er det målet for dem at få dem solgt. Det kan de gøre ved enten selv at udbyde boligerne eller udbyde dem gennem ejendomsmæglere. Andre gange køber investorer hele byggeprojekter og sælger dem videre.

Hvorfor er de billige?
– De spanske banker har været nødt til at overtage hundrede tusindvis af boliger fra entreprenører og ejendomsspekulanter, siden boligboblen brast. For at komme af med disse boliger har de været nødt til at sænke priserne drastisk. Endvidere har EU i forbindelse med redningspakken til de spanske banker stillet krav om, at bankerne skulle nedskrive deres ejendomsporteføljer til ”markedspris”. Det har betydet yderligere nedskrivninger og tvunget de svageste banker til at lægge deres boliger over i en ”skraldespands-bank”, som hedder SAREB.

________________________________________________________________________________

Et fænomen på det spanske boligmarked skaber i øjeblikket både usikkerhed og glæde hos potentielle boligkøbere. Alle snakker om bank repossessions. I øjeblikket er der et enormt udbud af bank repossession-boliger på det spanske marked, der købes direkte af de spanske banker. Og da disse boliger ofte er meget billigere end før krisen, kan der være fine muligheder for at lave en god investering, fordi bankerne er tvunget til at få solgt så mange af de boliger, som de selv finansierede byggeriet af, før krisen trådte ind. Det gør det interessant for nye, potentielle købere, mener Morten Remo, der har over tyve års erfaring med private banking og er investor i blandt andet boligprojektet Aloha Hill Club.

”Bankerne skal ud og skaffe nogle kontanter. Det er dét, der er benzinen i en banks motor. Hvis ikke der er penge, så lukker banken. De har to interesser, som selvfølgelig er lidt modstridende. De vil gerne prøve at sælge boligerne til så høj en pris som muligt, men de er også under pres, for de skal også have solgt boligerne,” siger Morten Remo og fortsætter.

”Derfor bliver det også en løsning, der typisk ender i midten, hvor banken er tilfreds med at få nogle af de penge ind, de selv har kastet i projektet. Men havde de mulighed for at holde på boligerne i fem, seks eller syv år mere, så ville de nok få en højere pris. Bankerne kan imidlertid ikke holde på boligerne. Og det er dét, der gør det så interessant for blandt andet skandinaviske købere,” siger Morten Remo, der via sit firma, Siesta Homes Group, har specialiseret sig i både at købe hele projekter af spanske banker og at fungere som rådgiver og samarbejdspartner med bankerne omkring salg af repossession-boliger direkte fra banken til den enkelte køber.

Muligheder for et godt køb
På grund af den økonomiske krise i Spanien, der har raset siden 2008, er ejendomspriserne faldet betragteligt, og dermed er boligmarkedet fristende for købere, der ønsker en ejendom på Costa del Sol. Nogle steder kan man spare omkring 50-60 procent, i forhold til hvad boligerne kostede, da markedet toppede i starten af 2007.

”Det er i allerhøjeste grad købernes marked. Det er det, fordi der stadig er et fornuftigt udbud af Bank Repossession-boliger. Udbuddet bliver selvfølgelig mindre, og det er ikke mindst interessen fra det købestærke skandinaviske publikum, der er med til at reducere udbuddet af de rigtig attraktive boliger. Lige nu er det historisk attraktive priser, som man kan købe til, og det er for alvor ved at gå op for mange, der ønsker at opfylde drømmen om en bolig i Sydspanien,” siger Morten Remo og giver nogle bud på, hvorfor det kan være en god idé at kigge efter bank repossessions.

”For det første er det ofte en helt ny bolig, man overtager. I hvert fald går vi meget op i det. Én af vores betingelser, når vi tager boliger ind fra bankerne, er, at lejlighederne bliver fuldstændig klargjort, så de fremstår som helt nye. Det skal være som at købe en ny bolig. For det andet er det stort set umuligt for en normal køber at få finansiering hos en spansk bank i øjeblikket, fordi de er så pressede. Men de vil selvfølgelig gerne give finansiering til deres egen portefølje af ejendomme, og derfor kan man ofte få op til 80-85 procent i finansiering med nogle ganske glimrende vilkår, så selve kontantdelen, man skal betale, er begrænset,” siger Morten Remo og peger på den vigtigste grund.

”Det vigtigste er, at priserne er faldet et sted mellem 50-60 procent. Men ikke i alle områder, for der er jo steder, hvor prisfaldet er begrænset. Det er blandt andet i Marbella, Nueva Andalucía, i Barcelona og Madrid, på Balearene og i andre af de største spanske byer.”

Ikke uden risiko
Men man skal være opmærksom, når man kigger på bank repossession-boliger på Costa del Sol. Det er ikke uden risiko, og mange boliger har dårlig beliggenhed eller er i dårlig kvalitet, advarer Morten Remo.

”Der er nogle risikofaktorer, hvis det er et helt projekt, der skal gensælges. Priserne kan falde yderligere. Det skal man da være forberedt på. Hvis man kigger på bolig, der skal bruges som feriebolig og være en god investering, så skal man tage langsigtede briller på. Faren kan ligge i, at man køber noget, der er billigt, som ligger dårligt, og som er af utrolig dårlig kvalitet. Og som måske aldrig vil stige i pris,” siger Morten Remo.

”Man skal have sin mavefornemmelse med og ikke bare tro, at man gør en god investering. Det skal også føles rigtigt. At købe bolig i ren spekulation kan være farligt i sig selv, uanset hvor man køber. Og så skal man have sin advokat med på sidelinjen for at sikre, at papirer og tilladelser er i orden,” siger Morten Remo.