En guide til boligkøb i Spanien marts 2011

Vælg område med omhu
Kyststrækningen fra Almuñécar i øst til Sotogrande i vest har de seneste 40 år tiltrukket rigtigt mange danskere, som søger et dejligt sted at nyde et velfortjent otium eller nye karrieremæssige udfordringer i et marked i rivende udvikling.
Er man ikke specielt godt kendt på Costa del Sol, anbefales det, at man tager sig god tid til at se på de forskellige områder, inden man beslutter sig for at købe en bolig. Øst for Málaga ligger blandt andet Almuñécar og La Herredura, hvor der er lidt længere mellem byerne med de fordele og ulemper, det nu medfører. Det er samtidig et meget smukt og frodigt område.
Også øst for provinshovedstaden ligger Torre del Mar, Torox og Nerja, som alle er fine byer med en del fastboende udlændinge. Bag kysten her finder man de smukke bjergbyer Frigiliana og Cómpeta, som mange er faldet for.
På den vestlige side af Málaga, få kilometer fra lufthavnen, ligger først den gode gamle kending Torremolinos og herefter Benalmádena, der består både af en kyststrækning (Costa) og en landsby (Pueblo). Herefter følger i geografisk rækkefølge Fuengirola og Mijas, som mange danskere allerede har valgt at kalde ”hjem”.
Lidt længere mod vest kommer flotte Marbella med lystbådehavnen Puerto Banús, derefter San Pedro og Estepona, og endelig, få kilometer fra Gibraltar ligger den meget internationale by Sotogrande.
Ejendomsmæglerne kender alle områderne og deler gerne ud af denne viden, da de ved, hvor vigtigt det er, at man fra starten vælger det område, som passer én bedst.
Denne gang begiver vi os også til Mallorca. Flere og flere danskere vil ikke længere nøjes med at holde ferie på den smukke ø, men ønsker at have eget tag over hovedet der. Vi kigger de forskellige områder efter i sømmene for at se, hvilke der egner sig bedst til at bo hele året og hvilke som passer bedre til et mallorquinsk sommerhus.

Søg altid advokatbistand
Når først man har fundet den ejendom, man ønsker at købe, er næste skridt at få nedfældet de aftalte vilkår i en kontrakt. Udarbejdelsen af denne kontrakt foretages ofte af mæglerens advokat.
Inden en købs- eller reservationskontrakt underskrives, bør man nøje gennemgå denne med sin egen advokat. Hermed sikres, at man bliver bekendt med de væsentligste vilkår for handlen og får mulighed for at tage stilling til, om disse kan accepteres eller ej.
De forhold, man bør være opmærksom på, kan variere en smule afhængig af, om det drejer sig om køb i et ejendomsprojekt, dvs. en ny ejendom, eller om der tale om gensalg.

Ejendommens juridiske situation bør undersøges
Nogle af de spørgsmål, som bør afklares:
• At den person, der fremstår som sælger af ejendommen, reelt er ejeren.
• Om ejendommen er behæftet med lån eller om der har været gjort udlæg heri.
• Hvad der eventuelt skyldes i ejendomsskat (IBI). Ejeren af ejendommen pr. 1. januar er forpligtet til at betale IBI for hele året.
• Hvorvidt ejendommen er udlejet til andre personer.
• Om ejeren er resident eller ikke-resident.
• Er ejendommen tilknyttet en ejerforening, skal det undersøges, om der er et udestående her.
• I hvilket omfang ejendommen er omfattet af særregler. De fleste oplysninger findes i den dokumentation, som sælger har, mens resten kan indhentes fra ejendomsregistret, kommunen og ejerforeningen.

Spansk ID-nummer
Selvom man måske ikke ønsker at få opholdstilladelse i Spanien, skal man for at kunne købe en bolig have et ID-nummer, som kaldes Número de Identificación de Extranjeros (forkortes NIE). Man ansøger om nummeret på politistationen (Comisaría de Policía).
Man skal medbringe følgende:
• Ansøgning om NIE (kan downloades på http://www.mir.es/SGACAVT/extranje/regimen_general/identificacion/nie.html eller fås hos politiet).
• Gyldigt pas og kopi af dette.

Ventetiden på at få sit NIE er to dage, og det koster 16 euro.
Det er desuden muligt at søge om et NIE-nummer på den spanske ambassade i København.

Permanent opholdstilladelse
Som EU-borger har man naturligvis ret til at opholde sig permanent i Spanien.
Dog skal man have en opholdstilladelse (residencia), og det kræver, at man igen går til det Comisaría de Policía, som ligger tættest på ens bopæl. Man skal medbringe:
• Original ansøgning om førnævnte NIE.
• Officiel ansøgningsblanket om residencia EX16 (fås på samme politikontor eller kan hentes på http://www.mir.es/SGACAVT/modelos/extranjeria/modelos_extranje/ex_16.pdf).
• Gyldigt pas og en kopi af dette.

Det koster pt. er 10 euro, som skal betales i en bank/sparekasse, som samarbejder med politiet (tjek på stationen). Det anbefales også, at man spørger om beløbet, da dette kan ændre sig. Man får sin opholdstilladelse med sig med det samme.
Eftersom det er lovpligtigt at kunne identificere sig, bør man altid have billedidentifikation på sig, hvilket kan være spansk kørekort. Opholdstilladelsen, der er et stykke A4-papir, er dog ikke nødvendig at have på sig, men for nemheds skyld anbefales det altid at have en kopi med sig.

Indskrivning i folkeregistret
Det er ikke lovpligtigt at indskrive sig i folkeregistret (empadronamiento). Det anses snarere som en moralsk forpligtelse, da ens kommunes sygehuskapacitet, antallet af politibetjente, skoler og andre offentlige ydelser afhænger heraf.
Har man skolesøgende børn, er det dog nødvendigt, og flere kommuner lokker med rabatter på ejendomsskatter og andre betalinger til det offentlige, hvis man er indskrevet.
Man skal henvende sig til sit kommunekontor for at blive indskrevet. Medbring:
• Bevis på ens adresse; skødet på ens bolig eller en lejekontrakt.
• En kvittering for betalt lys, vand, afgifter eller telefon, hvor denne adresse fremgår.
• NIE eller residencia samt pas.

Underskrivelse af skøde hos notaren
Når først man har undersøgt boligen såvel fysisk som juridisk, og man er blevet enig med sælger om betingelserne (pris, dato for overdragelse m.v.) for handlen, skal skødet underskrives. I Spanien skal dette ske enten ved personligt eller en befuldmægtiget fremmøde for en notar.

Handelsomkostningerne
Man skal som en grundregel påregne handelsomkostninger på omkring 10 procent af skødeprisen. Købers handelsomkostninger udgøres af:
• ITP-skat, 7 procent af skødeprisen. For ejendomme over 300.000 euro er denne skat 8 procent.
• AJD-skat på 1 procent af skødeprisen (stempel) afhængig af, om der samtidig optages lån i ejendommen.
• tinglysning og notar afhængig af skødeprisen.
• advokathonorar ca. 1 procent.
Sælgers omkostninger er normalvist begrænset til betaling af plus valía (afgift) og eventuel mægler og egen advokat.

Køb af bolig efter plantegning
Når en ejendom købes på projektstadiet, skal sælger udstede en bankgaranti til køber for de betalinger, som sælger modtager af køber. Dette sker dog ikke altid af sig selv, og som køber bør man derfor erindre sælger om dette. Man bør også sikre sig, at garantien gælder frem til underskrivelsen af skødet, da det først er i dette øjeblik, at man er ejer af ejendommen.