DANESA
PLUS+
Udlændinges køb fortsat en vigtig faktor på det spanske boligmarked.
Udenlandsk efterspørgsel efter ejendom i Spanien nåede et rekordniveau i slutningen af 2015, drevet af en eksplosiv vækst i antallet af britiske købere.
Den store historie fra sidste års udenlandske køb var stigningen på 81% i britisk efterspørgsel i forhold til året før. Briterne er helt klart tilbage som den dominerende kraft i den udenlandske efterspørgsel, selv om de endnu ikke er nået til niveauet under højkonjunkturen.
Særligt bemærkelsesværdigt er det, hvor meget britisk efterspørgsel steg i de to sidste kvartaler af året, hvilket ikke var tilfældet med andre nationaliteter. Russisk efterspørgsel faldt støt i løbet af året – i begge tilfælde var ændringen påvirket af valutakurser, med styrkelse af Pundet og svækkelse af Rublen.
Britisk efterspørgsel steg fra 15% af det udenlandske marked i 1. kvartal 2014 til 24% i 4. kvartal 2015.
Danmarks andel udgør 0,91 % af salget til udlændinge i Spanien 2015 – i alt 425 danske købere.
Sverige 5,93% (2.765) og Norge 2,97% (1.383), nu blot halvt så mange som Sverige. Samler vi de tre skandinaviske lande under ét, indtager disse andenpladsen efter Storbritannien – og førstepladsen hvis andelen beregnes pr. 1.000 indbyggere.
Spanske boligsalg og -priser steg i 2015, ifølge de seneste tal fra notarerne, som tegn på at en bedring på boligmarkedet er i gang.
Tallene fra notarkontorene for december 2015 og året som helhed, der udkom for nylig, tegner et billede af et marked under genoprettelse efter en lang og dyb krise.
Det er gode nyheder i sig selv, men det ophæver ikke virkningerne af krisen, som stadig kan ses overalt. Nogle segmenter, især dem der nyder godt af den udenlandske efterspørgsel, er ved at komme sig, men mange andre befinder sig stadig i et dødvande. Tal som disse fra notarerne, der samler alle segmenter under ét i de nationale tal for hele Spanien, dækker over store forskelle mellem de lokale markeder. Ikke alle områder og segmenter er på vej i samme retning.
Notarernes tal er de mest aktuelt tilgængelige, da de er baserede på alle salg underskrevet hos notarerne hver måned, i modsætning til indskrivningen af salget i ejendomsregistrene, der sker en måned eller to senere (udgives af registratorerne for fast ejendom og Instituto Nacional de Estadísticas). Notartallene giver os derfor det bedste billede af, hvad der rent faktisk skete (på nationalt niveau) i 2015.
Vi gennemgår nedenfor nogle af de vigtigste tal fra året der gik.
På alle punkter er der tale om klare stigninger i forhold til 2014. Endog priserne generelt udviser en moderat stigning i forhold til 2014. Boliglån er i antal steget 23,2%, byggelån 32,1% og størrelsen 25,6%.
Der blev solgt i alt godt 400.000 boliger sidste år (inklusiv støttet boligbyggeri), og salget af både lejligheder og huse steg for andet år i træk. Salget er stadig mindre end halvdelen af, hvad det var i det sidste boom-år 2007, men vi skal ikke forvente at vende tilbage til de oppustede salgsniveauer fra denne spekulative boble. Eksperterne påpeger dog, at markedet fortsat ligger under et ‘normalt’ niveau, så der bør stadig være plads til mere vækst i salget i de kommende år under forudsætning af, at den økonomiske vækst fortsætter.
Her benyttes tallene beregnet af ejendomsregistrene (Registradores). Da registrenes tal er forsinkede ca. 45 dage i forhold til notarkontorenes, stemmer tallene mellem disse ikke helt overens, men tendenserne er klare.
De årlige resultater bekræfter den positive udvikling i antallet af salg: 354.538 i løbet af 2015, hvilket er 6.150 mere end årets salg fra 3. kvartal 2014 til 3. kvartal 2015. Tallet er det højeste i de sidste seksten kvartaler, hvilket bekræfter den positive udvikling.
Den årlige ændring, 2015 vs 2014, viser en udvikling i boligsalget, på +11,17%.
Et højere tal er ikke registreret siden slutningen af 2011.
I denne periode, fra 2011-2015, ses en voldsom asymmetri i resultaterne for salget af nye og brugte boliger, idet brugte boliger viser en akkumuleret stigning på 39,73%, mens der for nye boliger har været et fald på -36,91%.
En del af forklaringen er, at en ‘ny’ (ikke tidligere solgt) bolig automatisk overføres til kategorien ‘brugt’, når den har ligget usolgt i mere end 1 år.
Salget af 74.988 nye boliger er et historisk lavt tal, idet faldet er på -7.274 salg i forhold til årets resultat for 3. kvartal.
I modsætning hertil har der været 279.550 salg af brugte boliger, som steg med +13.424 i forhold til årets salg i forrige kvartal. Antallet af salg af brugte boliger er det højeste af de årlige resultater for de sidste niogtyve kvartaler. Vi skal helt tilbage til tredje kvartal af 2008 for at finde et højere års-salg af brugte boliger.
Regionerne med de højeste års-salg af boliger i 2015 var Andalusien (70.382), herefter kom Catalonien (55.424), Madrid (51.604) og Valencia (51.460).
Med det totale salg i 4. kvartal (84.031) har der nu været fire kvartaler i træk med positive resultater, efter fem kvartaler med tilbagegang. Det bekræfter ændringen af trenden i udviklingen af antallet af salg.
Regionerne med de største antal registrerede boligsalg i løbet af 4. kvartal var, Andalusien (16.535), Catalonien (13.406), Valencia (12.197) og Madrid (11.272).
Tager man resultaterne af køb og salg pr. tusind indbyggere, var det samlede resultat for Spanien 1,81 og fordelt på nye og brugte: 0,34 nye og 1,47 brugte boliger. De bedste resultater er opnået på Balearene (2,56) og i Valencia (2,46), og i den modsatte ende stod Extremadura (1,16) og Galicien (1.16). Andalusien ligger pænt på 1,97 salg pr. 1.000 indbyggere, mens Murcia og De Canariske Øer ligger på henholdsvis 2,02 og 2,06 – altså lidt over Andalusien
Servihabitat – den største ejendomsformidler i Spanien (Caixa Bank gruppen) – forventer, at huspriserne vil stige gennemsnitligt 6,3% i år.
Under en tale ved en nylig konference arrangeret af ejendomsudviklernes foreningen Asprima og CaixaBank (ejere af Servihabitat), forudsagde Juan Carlos Álvarez, direktør for Servihabitat, at huspriserne ville stige mellem 6% og 6,3% i år i gennemsnit, med “meget betydelige stigninger” i nogle områder, hvor der nu er mangel på nye boliger.
Álvarez henviste til steder som Madrid, Barcelona og de mest eftertragtede områder langs den spanske kyst, hvor efterspørgslen er stærk og markedet udsultet for nye projekter gennem de seneste år.
I denne situation forventer Álvarez i sin prognose, at 80.000 nye boliger bliver bygget i år, en stigning på 13% i forhold til sidste år.
Den procentdel af den spanske boligmasse, der er overgået til lejeboliger, er fordoblet til 22% siden 2000, med mere plads til at vokse, forklarede Álvarez. Kulturelle ændringer i Spanien, og øgningen af arbejdskraftens mobilitet, der efterlader folk mere tilbøjelige til at leje, vil altsammen være positivt for lejemarkedet.
Disse forudsigelser er alle i tråd med den seneste rapport fra CBRE (verdens største selskab for ejendomsservice – grundlagt 1906 i San Francisco) om det spanske boligmarked, hvori det blandt andet forudsiges, at huspriserne vil stige 5,95% i år. Så med nogle af de største navne i den spanske ejendomsbranche værende enige i dette, kan man forvente en konsolidering af det igangværende opsving på ejendomsmarkedet.
Det ser p.t. ud til, at den stigende tendens i udlændinges køb fra de senere år fortsætter ind i 2016. Vi ser begyndende prisstigninger på udvalgte ejendomme og beliggenheder i de områder, hvor udlændinge køber.
Marbella tager som sædvanlig ‘teten’ på vejen ud af krisen.
Vi tror endvidere på en forsigtig stigning i salget til det spanske hjemmemarked hjulpet på vej af den faldende arbejdsløshed og de forbedrede finansieringsmuligheder.
Vi vil se et stigende antal nybyggerier. De kvalitetsprojekter med god beliggenhed vi ser under opførelse på Costa del Sol lige nu, ser ud til at sælge meget hurtigt, og priserne på de bedste projekter stiger stille og roligt.
Det giver udsigt til en rigtig god – og ‘varm’ sommer for boligmarkedet.
Så, er det nu, man skal købe? Ja, det er det, hvis man vil med på vognen til det laveste prisniveau set i mange år.
Finn Wissenberg@www.wissgarestates.com
Finn Wissenberg har en baggrund som bygningsingeniør, og har arbejdet med opførelse – samt køb og salg af boliger på Costa del Sol siden 1987. Han driver mæglerfirmaet WissGar Estates sammen med sin hustru, Ana Garcia.
– Det danske magasin i Spanien
Centro Idea
Ctra. de Mijas km. 3.6
29650 Mijas-Málaga
Tlf.: 95 258 15 53
norrbom@norrbom.com
UDGIVES AF:
D.L. MA-126-2001
