DET SPANSKE BOLIGMARKED - FUP eller FAKTA

Omkostningerne ved boligbyggeri er steget med 12,1% alene i det seneste år.

 

Manglen på specialiseret arbejdskraft, især i Madrid og Barcelona og østkystenkysten, begynder at bekymre inden for byggesektoren og er begyndt at afspejle sig i omkostningerne. Ifølge en ACR-analyse (‘ACR Grupo’ er et stort spansk byggefirma, der hovedsageligt arbejder i den østlige og nordlige del af Spanien – samt i Madrid og Barcelona) er udgifterne til boligbyggeri steget med 17,5% i de sidste 24 måneder og med 12,1% alene i det sidste år.
«Dette er der især to årsager til«, bemærker Michel Elizalde, administrerende direktør for den Navarro-baserede developergruppe. “Mangel på arbejdskraft og den manglende produktionskapacitet i produktområder som (beton)konstruktioner og facadebeklædninger, m.v.” “Derudover”, tilføjer Daniel Cuervo, direktør for Asprima (Foreningen af Ejendoms Developere i Madrid), “kommer at fabrikanternes genopretning af marginalerne (efter kriseårene -Red.) også medfører stigende omkostninger.”

 

Men hvorfor allerede mangel på arbejdskraft? Ja det er der en stribe forklaringer på, der allesammen peger i retning af nødvendig nytænkning i byggebranchen, med henblik på en tilpasning til verden af idag.
Noget af forklaringen har at gøre med boom-historien fra “nullerne”, og noget har at gøre med “nye tider” og mentalitetsændring hos de unge, der kommer ud på arbejdsmarkedet p.t.

 

Punkteringen af boligboblen tilintetgjorde to tredjedele af beskæftigelsen i byggebranchen! Stillet overfor lammelsen af sektoren, søgte mange udenlandske (gæste)arbejdere derfor væk, for at finde beskæftigelse udenfor Spanien, og andre forsøgte at finde arbejde i handels- eller hospitalsbranchen, mens de, der var i pensionsalderen, gik på pension. Alt dette har ført til skabelsen af den nuværende situation. Der er få hænder, og der er få arbejdstagere, der er villige til at lære faget eller at komme tilbage på stilladserne, selv om “murstenen” nu er vendt tilbage – og skaber beskæftigelse. Sidste år tilkom 64.300 flere ansatte, ifølge Arbejdsstyrke Analysen (EPA).

 

De lønninger der tidligere gjorde det meget attraktivt at arbejde i denne sektor, er endnu ikke genoprettet. Lige nu er lønnen næsten 50% lavere end i sektorens ‘boom’ år. Og, manglen på stabilitet og de hårde arbejdsvilkår på jobbet synes ikke just at overbevise de nye unge, der foretrækker andre faglige muligheder, som tilmed har et bedre socialt image.
Derudover præciserer Enrique Corral, generaldirektør for ‘Labor Foundation of Construction’, at de byggefolk, der ville kunne komme tilbage til arbejdet i sektoren i dag, fordi de har erfaring fra deres tid i byggesektoren da de var unge, arbejdede dengang uden at have officielle diplomer/certifikater på deres kvalifikationer. Og i dag kræver virksomhederne papirer fra dem.” “I vores Jobbank er det i stigende grad svært at finde et bredt udvalg af kvalificerede kandidater til visse af vores virksomheder”, tilføjer han.
Byggeriet udgjorde på sit maximum 10,1% af BNP i begyndelsen af krisen. Nu, på trods af det opsving der er sket i de seneste år, er det kun 5,1%, ifølge data fra Statsregnskabet (Contabilidad Nacional).

 

Boligsektoren begyndte at vokse uforholdsmæssigt kraftigt fra år 2000. Priserne øgedes med en årlig stigning på 17%. Hvert år påbegyndtes i gennemsnit 600.000 boliger, til sammenligning med de 80.000, der blev bygget sidste år. Det var nemt at få et arbejde med en god løn. Selvom du ikke havde uddannelsen, var erfaringen nok.
Men krisen kom og situationen tog en 180 graders svingtur. Det der havde været den spanske økonomis motor mellem 1998 og 2007, faldt sammen som et korthus. 6 ud af 10 ansatte i “murstenen” mistede deres job. Af de 2.430.280 tilmeldte arbejdstagere, som byggeriet havde i 2007, faldt dette tal til kun 968.339 i 2013: 1.461.941 færre bidragydere, ifølge data udgivet af arbejds- og socialministeriet. Efter at have rørt bunden, begyndte branchen igen at komme sig, frem til i dag, med en gennemsnitlig arbejdsstyrke på 1.141.145 personer, og en stigning på 28,9% i antallet af påbegyndte boliger i 2016 i forhold til året før, ifølge data fra SEOPAN, (bygge – og anlægsbranchens arbejdsgivere). Men eksperterne påpeger, at trods denne forbedring vil før-krise niveauet aldrig blive genoprettet.

 

Der er stadig få, der tør vende tilbage til en sektor, der efterlod en bitter smag i munden, og de unge er tilbageholdende. “Og alt dette,” påpeger Corral, “falder sammen med et tidspunkt, hvor en restrukturering af sektoren pågår. Boligen sælges ikke længere som før. Kunden kræver mere, developere er blevet mere professionelle, orienteret mod markedsføring. De ønsker at bygge differentierede produkter, i høj kvalitet og med et veletableret byggefirma, der har kvalificeret personale”. Ny teknologi er også trængt ind i byggebranchen, efterladende et helt nyt landskab. “Der er mange ting, der nu er præfabrikerede, og der er gang i en større industrialisering af byggeprocessen i Spanien,” forklarer Corral.

 

Opmærksomme på, at byggebranchen har brug for specialister og løbende videreuddannelse, har ‘Bygningshåndværkerstiftelsen’ (Fundacion Laboral de la Construccion), sammen med en snes organisationer fra forskellige lande, arbejdet på udvikling af efteruddannelse af fagfolk og tiltrækning af unge mennesker, i et forsøg på at forbedre sektorens image. “I nogle områder, hvor der er mange aktiviteter, som Madrid, Barcelona eller Valencias, kommer folk fra andre områder, og i visse faggrupper er lønomkostningerne på vej op”, siger Corral. Han efterspørger derfor, at der igangsættes re-kvalificeringsprocesser for anerkendelse af den expertise disse fagfolk opnåede, da de tidligere arbejdede på byggepladser – uden dokumentation for deres kunnen – således at de nu kan få et officielt certifikat på deres færdigheder.

 

“Ligeledes,” tilføjer han, “har vi brug for revision af nogle punkter i aftalen om uddannelse og læring for at tilpasse sig virkeligheden i sektoren. Det drejer sig om en interessant form for ansættelseskontrakt, der ville tillade byggefirmaer at ansætte unge under 30 år, samtidig med at de studerer et fag,” konkluderer han. Fra Fondens side anses ‘Dual Faglig Uddannelse’ (kombinere uddannelse på fagskole og i virksomheden) for at kunne være en god formel, men under hensyntagen til de særlige forhold ved arbejdet på en byggeplads, som ikke har den samme rytme og aktivitet hver dag. “Det offentlige skal være meget hurtig til at læse de jobs, der vil blive efterspurgt i fremtiden, og dernæst tilpasse undervisningsplanerne til erhvervslivets behov,” siger Cuervo.

 

“Byggeri er en god karrieremulighed for dem, der ikke ønsker en boglig karriere. Hvis fortidens fejltagelser ikke gentages, er det jobs med en fremtid. Men vær opmærksom på, at man ikke bør bygge flere boliger, end efterspørgselen kræver,” understreger han. Det må vi så håbe politikerne vil tage til sig, og sørge for ikke sker…(Red.)

 

Det spanske boligsalg steg i december 2017 4,5% på årsbasis til 48,956 transaktioner, mens den gennemsnitlige pris på ejendomme solgt i måneden var 1,8% højere i €/m2 end i samme måned sidste år, afslører de seneste tal fra ‘Spanske Notarer’s Forening’.

 

Boligsalget steg i januar 2018 med 11,2% til 38,953, og boligpriserne lå på 1.363 € / m2, et fald på kun 0,4% i forhold til sidste år, viser de seneste tal i den månedlige boligmarkedsrapport fra den spanske notarerforening.

 

Sæsonkorrigeret var stigningen i boligsalget 7% i januar. Lejlighedssalget steg 9,2%, salget af nye lejligheder steg med 11,8%, og salget af enfamiliehuse steg med 19,6%.

 

Boligsalget er steget konstant henover de seneste 5 år og er nu på niveau med 2009, men stadig 30 % under toppen i 2007, og det samme gælder priserne.

 

Andelen af udenlandske købere er stigende, og top 3 er stadigvæk Briter, der har samme andel som 2 og 3, Tyskland og Frankrig tilsammen. Sverige stiger fortsat kraftigt og indtager en flot 4. plads, og Danmark er kommet lidt bedre med men udgør dog fortsat en beskeden 1,18% af de udenlandske købere, og lander dermed på en 16. Plads .

 

Hvorfor har det taget mere end et årti for det spanske ejendomsmarked at genoprette blot 70% af sin tidligere ‘glorværdige’ top ? Det spørgsmål stiller ejendomsanalytikeren Mark Stücklin fra Spanish Property Insight, og han svarer selv:

 

“På den ene side var boomet ikke strålende, det var sindssygt. Der er ingen sund sammenligning med disse år, og markedet i dag er bedre end det var da, selv om mange spaniere i dag, især unge familier, udelukkes fra markedet ved regressive skatter og høje transaktionsomkostninger, for ikke at nævne stramme udlånskriterier.

 

På den anden side forsøgte den spanske regering og banksystemet at undgå at tage fat på problemerne, da ejendomsboblen sprang, hvilet forlængede smerten i mange år mere end nødvendigt. Men det ser ud til, at det værste nu helt sikkert er bag os,” slutter han.

 

Ejendomsvurderingsselskabet TINSA, som er landsdækkende, kom i begyndelsen af januar med deres forventninger til udviklingen af boligmarkedet i 2018:

 

Begyndelsen af ​​året giver stigninger i prisen på frimærker, naturgas, vejafgifter … og forudsigeligt også i boliger i 2018. Den gennemsnitlige pris på de færdige boliger (nye og brugte) er steget 4,2% i 2017 ifølge det foreløbige tal på Tinsa IMIE Local Markets – Tinsa-statistikker for fjerde kvartal, og alt tyder på, at denne moderate prisstigning vil fortsætte i 2018. Den positive udvikling i økonomien og beskæftigelsen vil øge efterspørgslen både for køb og udlejning.

 

“Genopretningen vil fortsat vise forskelle mellem territorier. Særligt dynamiske markeder, såsom store hovedstæder, øer og nogle kystkerner, hvor prisstigningerne vil blive mere intense, vil gå hånd i hånd med andre markeder med mindre efterspørgsel, hvor boligprisen i 2018 vil forblive stabil “siger Jorge Ripoll, direktør for Tinsa Studies Service.

 

Det forventes, at der i år vil være en moderering af prisstigningerne i de store (provins)hovedstæder efter de stærke stigninger oplevet i 2017: 17,1% i Madrid og 14,8% i Barcelona. På disse markeder har væksten været primært drevet af de centrale distrikter og med større turistattraktion, områder hvor udlejningspriserne måske er ved at nå toppen.

 

Efterspørgslen, der flytter fra disse områder på grund af de høje bolig- og lejeomkostninger, vil blive rettet mod mere perifere kvarterer, hvilket kunne øge stigningen i både købs- og udlejningspriserne i disse områder længere væk fra center og endog i nabokommuner.

 

Genopretningen af ​​priserne vil gradvis strække sig til et større antal områder af landet. De områder, der fortsat har registreret prisfald i det seneste år (19 hovedstæder og provinser i 2017 ifølge IMIE) vil bremse faldet eller begynde at opleve svage opsving, afhængig af beliggenheden.

 

Den større efterspørgselsdynamik vil også betyde en stigning i boligkøb og salg i 2018, som vil kunne stige mellem 10% og 15% i 2018 og dermed overstige 550.000 transaktioner. Selv om markedet stadig er langt fra det 900.000 salg, der blev registreret i 2006, har opsvinget på købsmarkedet været bemærkelsesværdigt de seneste år. Den gennemsnitlige liggetid for en bolig i Spanien er reduceret fra 10,6 til 8,6 måneder i de sidste to og et halvt år. I Madrid er liggetiderne blevet skåret ned til 2,6 måneder. Det viser Tinsa’s statistikker for fjerde kvartal af 2017.

 

På finansieringssiden er prognosen en stigning på mellem 10% og 12% ved tildeling af nye realkreditlån, som kunne nå op på 350.000 i 2018.
Ifølge den seneste IMIE Local Markets-rapport bruger familier 16,7% af deres brutto årlige indkomst til at betale det første år af et realkreditlån. I 2007 var det 33%. Soria og Teruel er de provinser, hvor der kræves mindre økonomisk indsats (12,6% af familieindkomsten), mens Barcelona (17,6%), Malaga (21,7%) og Balearerne (22,3%) er de provinser, hvor boliglånet sluger en større del af indkomsten. I disse to sidste provinser er dataene påvirket af eksistensen af ​​et boligmarked med stor købekraft, hvilket øger gennemsnitsprisen.

 

Genopretningen af ​​efterspørgslen i visse områder af landet driver opførelsen af ​​nye boliger. Byggetilladelser vil kunne vokse med 20% i 2018 og komme tæt på 100.000 byggetilladelser. Tallet vil i givet fald tredoble aktiviteten i forhold til 2013, hvor minimumet blev registreret efter krisens udbrud: 34.288 byggetilladelser. På trods af alt ville disse 100.000 tilladelser dog være blot en tiendedel af dem, der blev tildelt i 2006.

 

Den gennemsnitlige boligpris i Spanien steg i Januar med 3,6% i forhold til året før, drevet af hovedstæder og storbyer samt øerne, som steg med henholdsvis 5,1% og 4,1% på årsbasis. De fem delmarkeder, der analyseres i IMIE General Index and Large Markets fra TINSA, viser vækst i deres gennemsnitlige værdier i det seneste år. Det kumulative fald fra maksimum er nu 38,3%, efter at indekset har genoprettet 7,6% af dets værdi fra det minimum, der blev registreret under krisen.

 

Selvom det nu er klart for alle, at boligpriserne er på vej op, og salget ligeså, vurderer vi at stigningerne vil være moderate i de kommende år, og at såvel salget som priserne på nybyggede boliger vil føre an, mens tendensen på brugte boliger vil være mere moderat alt efter beliggenhed og stand.

 

Finn Wissenberg har en baggrund som bygningsingeniør, og har arbejdet med opførelse – samt køb og salg af boliger på Costa del Sol siden 1987. Han driver mæglerfirmaet WissGar Estates sammen med sin hustru, Ana García.