DET SPANSKE BOLIGMARKED - FUP eller FAKTA

Det spanske ejendomsmarked var stabilt i januar - men genopretningen flader ud.
 
Antallet af spanske boliger, der blev solgt og indskrevet i ejendomsregistret, var næsten uændret i januar 2019 i forhold til samme måned året før, som det fremgår af FIG. 1, der viser salgstal hver januar siden 2007.
Der blev indskrevet 42.850 boligsalg i Ejendomsregistret i januar 2019 ifølge de seneste tal fra 'National Institute of Statistics' (INE) baseret på data fra det spanske 'Land Registrars Association'.
 
De seneste tal fra Ejendomsregistrene bekræfter mistanken om, at markedsgenopbygningen, der startede i 2014, risikerer at løbe tør for brændstof. Selvom det endnu ikke er faldende, vokser salget mindre og mindre for hver måned. Ganske vist er tallene volatile, men det er første gang, at væksten har været i de lave enkeltcifre i tre på hinanden følgende måneder siden ekspansionen begyndte.
FIG.2 ine sales yoy jan 2019 2
FIG.2 illustrerer, hvordan væksten har været konsekvent lavere siden omkring maj sidste år sammenlignet med den foregående periode.
 
Det er kun takket være salget af nye boliger, at markedet ikke gik i negativ retning i januar. Nye boligsalg steg med 12%, mens videresalg var på 2%. Det er her værd at huske på, at salg af nye boliger afspejler købsbeslutninger foretaget af 'off-plan-købere' mange måneder før de optræder i statistikkerne. Det vil senere vise sig ved den (stigende) procentdel nybyggeriet æder af det samlede boligsalg i Spanien, når der skrives skøde ved færdiggørelsen af byggerierne.
 
På regions-niveau var salget i januar stærkt stigende på små markeder der er mindre søgt af udenlandske investorer, som Extremadura, Huelva og Teruel, og det faldt voldsomt i turistdestinationer som De Kanariske Øer og Balearerne. Det var heller ikke en god måned for de mest populære destinationer for ejendomsinvesteringer på Costa del Sol og Costa Blanca, der begge faldt i januar i forhold til sidste år. Salget var dog stigende i de catalanske provinser, herunder Barcelona, Costa Brava og Costa Dorada, måske fordi de politiske problemer i Catalonien ikke længere skræmmer investorerne.
 
For at forstå hvad der sker lige netop nu, tager vi som eksempel priserne i Marbella og Benehavis. Her er situationen netop stigende priser (især på nybyggeriet), en lille reduktion i antallet af transaktioner og et stigende antal ejendomme til salg på markedet. Markedet er derfor forsåvidt stadig i god gænge.
 
Men det scenario der nu viser sig minder på nogle punkter om det vi så i løbet af boomet fra midten af 80’erne til begyndelsen af 90’erne: I starten var der (stadig) god gang i salget af brugte boliger, men da nybyggeriet begyndte at tage fart, med mange forskellige projekter og beliggenheder trak det noget af opmærksomheden væk fra gensalgsmarkedet.
 
Bortset fra nyhedsværdien, skal man imidlertid heller ikke underkende effekten af, at set med mæglerøjne er nybyggeriet langt mere attraktivt.
For at promovere salget af en gensalgsbolig effektivt, er det ikke nok at tilbyde de boliger man selv har på bogen, man skal også samarbejde (netværkssamarbejde) med sine kollegaer i markedet, så man kan tilbyde sine udenlandske kunder et tilstrækkeligt bredt udvalg af boliger - det koster typisk halvdelen af salæret til ham. Man skal selv afholde alle markedsføringsudgifter, og aftalen i forhold til sælger er "no cure no pay". Da en sælger samtidig kan engagere lige så mange mæglere det passer ham - eksklusivitet er en undtagelse her - er risikoen for ikke at opnå et salg høj. Dertil skal lægges, at besigtigelser skal planlægges meget nøje, og - hvis sælger ikke har ønsket at udstyre sin(e) mægler(e) med et sæt nøgler og/eller koden til alarmsystemet - at man ofte er afhængig af hvornår sælger, eller en af ham udpeget 'nøgleholder' (typisk en nabo eller ven) kan/vil åbne døren. Er der lejere i perioder eller er det jul eller påske, hvor mange ejere ikke ønsker fremvisning - men hvor mange køber gerne vil besigtige ? Der kan ofte være tale om hunde eller katte, der skal tages vare på, og ejendommen skal klargøreres til besigtigelse hver gang. Gardiner trækkes til side sikkerhedsgitre åbnes, strøm slås til, køleskab lukkes, lys tændes etc. - og vise versa når man forlader ejendommen.
 
Det kan derfor ikke undre, at mæglerne, når der er gode og spændende nybyggerier under opførelse, nemt fristes til at fokusere på salg af disse. Developere betaler en væsentlig højere kommission end private sælgere i almindelighed er villige til, man skal ikke dele den med nogen, salgskontoret på byggepladsen har åbent hele dagen - ofte 7/365, man ringer lige i forvejen så de er forberedte. De har stillet al markedsføringsmaterialet til rådighed for mægleren, og forestår præsentationen af projektet og ejendommen.
 
Det er normalt let og ubesværet for mægleren, forudsat at vi har at gøre med en professionel developer med solid finansiering af projektet og stor erfaring - og det er det altid når WissGar Estates viser frem - vi har set rigtig meget (alt for meget) af hvad der kan gå galt ved Off Plan projekter gennem vore 30 år på markedet hernede.
Effekterne af ovennævnte ser vi nu begyndelsen af i denne markedscyklus:

• Ejere af gensalgsejendomme kan allerede mærke en vis stagnation af priserne. Dette marked må forvente yderligere stigende konkurrence fra nybyggeriet. Vi ser ikke umiddelbart en generel prisnedgang, men en prisstabilisering er igang. Der kan altid være individuelle forhold der påvirker den enkelte ejendom positivt eller negativt i markedet - men korrekt prissætning i det aktuelle marked, og god præsentation af ejendommen er både fornuftig og nødvendig.
 
• Hvor developere indtil nu har kunnet øge salgspriserne løbende, på grund af en ophobet efterspørgsel, og i takt med byggeriets fysiske påbegyndelse, så det hver dag bliver mere synligt, mærker mange boligudviklere nu et pres på behovet for mere velkvalificeret arbejdskraft, og effekten af nye købere, der ikke længere kan være med i det stigende prisniveau. Det vil øge konkurrencen og kræve tilpasninger hen ad vejen. Ikke desto mindre ser vi en sund køberinteresse, og en fortsat positiv, men rimelig udvikling i antallet af ny- igangsatte projekter. Vi mener derfor at markedet nok skal finde sin balance i den kommende tid.
 
• Finansieringsbehovet for køberne ser også ud til p.t at blive dækket i fornuftigt omfang af banker og andre långivere - i Andalusien med en finansieringsprocent på omkring 70 % og en månedlig låneudgift på omkring 30 % af købernes månedlige indtægt. Dette anses af eksperter for at være et passende niveau i et stabilt marked. I boomet fra 2002-2008 nåede man på et tidspunkt helt op på at "beslaglægge" 50% af låntagernes købekraft - og det holder naturligvis ikke på nogen måde vand i en længere periode - hvilket vi jo desværre også så demonstreret til fulde i de følgende år.

Prisindekset for boligsalget i 2018

Nedenfor er gengivet (frit oversat af red.) dele af Ejendoms Registratorernes analyse af den øjeblikkelige situation og den nærmeste tids udvikling.
 
"Boligprisen fortsatte med at vokse i fjerde kvartal af 2018 og afsluttede et år med en markant intensivering af den opadgående tendens, der begyndte i 2015. Helt konkret leverede 2018 en årlig prisstigning stigning på 8,22%. Vækstraten for huspriserne der er opnået i det sidste år har været den højeste i de sidste ti år, hvor man skal tilbage til den forrige opadgående cyklus for at finde vækstniveauer af denne kaliber, selvom vækstraterne i den dengang opadgående cyklus overhalede disse beløb, endda mere end rigeligt.
 
På trods af dette er der i den nuværende økonomiske situation andre vækstrater, der viser en bemærkelsesværdig intensitet, som markedet allerede er begyndt at lide under, sådan som det afspejles i faldet af salget i fjerde kvartal, hvilket vil blive analyseret i det følgende afsnit.
 
Kvartalsmæssigt var væksten i prisindekset 2,13 %, hvilket således har givet mulighed for at nå en år-til-år vækst på over 8%. Derfor repræsenterer fjerde kvartal en kontinuitet i boligprisernes adfærd kvartalsvis i 2018.
Det nuværende niveau af Prisindekset, som er lidt over 110 point, betyder, at priserne nås i beløb svarende til dem, der blev nået i 2011 og i 2005. Faktisk betyder det i forhold til de maksimale priser, der blev nået i 2007, at der nu er akkumuleret et mindre fald på lidt over -16%, hvilket er mindre end halvdelen af den maksimale nedjustering, der blev opnået i 2014, hvor boligprisen akkumulerede et fald i forhold til maksimumspriserne på over -35%.

Ligeledes bemærkelsesværdigt er det, at boligpriserne i øjeblikket akkumulerer en stigning på næsten 30%, specifikt på 29,78%, i forhold til 2014’s minimum, hvilket klart bekræfter processen med genopretningen af boligpriserne i løbet af de sidste fire år.
Den nuværende BNP-vækst, sammen med estimater på gradvis afmatning af økonomien, tempoet i jobskabelsen og lønudviklingen, fører til forventninger om, at disse niveauer for boligprisstigning vil være tilbøjelige til at falde på mellemlang sigt, hvis man fremover vil fastholde antallet af salg som i de seneste kvartaler.
 
Formentlig vil man i de kommende kvartaler kunne fastholde positive niveauer for boligprisvæksten, men i en takt der er meget mere moderat end de opnåede i de seneste kvartaler. Grundlaget for den nuværende vækst i boligpriserne har meget lidt at gøre med de grundlæggende elementer i boligboblen tilbage i 00’erne, selvom nogle med mellemrum forsøger at drage paralleller."
 
Så januar bringer ikke dårlige nyheder, men det var ikke en særskilt god start på året for ejendomsmarkedet. Genopretningen har været i gang i flere år, men markedsaktiviteten ser stadig lidt lille ud for et land så stort som Spanien. Boligsalg er i princippet godt for økonomien - i afpasset omfang, så vi kan kun håbe, at genopretningen af markedet ikke løber tør for brændstof foreløbig.
 
Vi siger nu goddag til sol og sommer, og fra WissGar Estates ønskes alle et skønt og mildt forår og en dejlig sommer 2019 med et fortsat sprudlende boligmarked i skønne Andalusien.
 
Finn Denne e-mail adresse bliver beskyttet mod spambots. Du skal have JavaScript aktiveret for at vise den.
 
Finn Wissenberg har en baggrund som bygningsingeniør, og har arbejdet med opførelse - samt køb og salg af boliger på Costa del Sol siden 1987. Han driver mæglerfirmaet WissGar Estates sammen med sin hustru, Ana García.
 

UdskrivE-mail

Nyeste artikler fra La Danesa

De ti dyreste huse i Spanien i 2019

Boligsiden Idealista har offentliggjort de ti dyreste huse i Spanien i 2019. Der er tale om de absol...

Bolig i Spanien

Foto: FCK.DK

Málaga CF sælger spiller til FCK

Angriberen Michael Santos fra Uruguay er onsdag blevet bekræftet som ny spiller i FCK i en aftale, d...

Sport

Photofestival i Mijas

Ottende udgave af Photofestival afholdes endnu en gang i Mijas, hvor Teatro de Las Lagunas de Mijas ...

Kultur

La Danesa anbefaler: 10 nye ansigter i La Liga

    Selvom Spanien stadig ligger badet i sol og det meste af landet stadig er på somme...

Sport

Neymar tilbage til La Liga?

Da fodboldspilleren Neymar forlod FC Barcelona for Paris SG i sommeren 2017, blev han samtidig verde...

Sport

5 ting du bør opleve til La Feria de Málaga

Den årlige byfest skydes i gang onsdag. I løbet af de 10 dage er der oplevelser for både små og stor...

Kultur

Sabor a Málaga: Lokale produkter fra Málaga

I mere end 2000 år har Malága-provinsens befolkning dyrket råvarer af fineste kvalitet. Den frugtbar...

Gastronomi

IT-kriminelle på spil igen: Tusindvis af danskere udsat for …

Der florerer i øjeblikket tusindvis af falske e-mails i mange danskeres indbakker. Svindlernes bagta...

Tema & Profiler

Sarah Almagro - somos tu ola

Her i juli er det et år siden, nu 19-årige Sarah Almagro Vallejo blev indlagt på hospitalet med vold...

Tema & Profiler

En sjov dag for hele familien

  Tivoli World I Arrory de la Miel, Benalmádena, ligger Tivoli World – Solkystens tivoli, s...

Udflugter & Rejser

Her kan du se på dyr

  Crocodile Park I de naturtro bassiner i Crocodile Park ses krokodiller fra forskellige de...

Udflugter & Rejser

Vandlande på Costa del Sol

Vand, masser af vand og leg i vandland Disse vandattraktioner byder på meget sjov for hele famili...

Udflugter & Rejser

Sommer trendy = rósevine

Rosé er ikke kun søde sager, ’kærestevin’ eller tøsedrik For ikke så længe siden var verdens mest s...

Gastronomi

TUC-tærte med friske bær

Nu er det endelig sommer og det indbyder til hjemmebagte tærter med friske bær – som kan nydes på te...

Gastronomi

Udflugter & Rejser

En sjov dag for hele familien

  Tivoli World I Arrory de la Miel, Benalmádena, ligger Tivoli World – Solkystens tivoli, som byder på pariserhjul, rutjsebaner og karruseller for store og små. Totalt findes her over 40 attr...

Udflugter & Rejser

Her kan du se på dyr

  Crocodile Park I de naturtro bassiner i Crocodile Park ses krokodiller fra forskellige dele af verden. Her vandrer du som besøgende mellem øer over broer oven over de mange krokodiller...

Udflugter & Rejser

Vandlande på Costa del Sol

Vand, masser af vand og leg i vandland Disse vandattraktioner byder på meget sjov for hele familien.   Aqualand I Torremolinos ligger Costa del Sols største vandland – Aqualand. Her findes...

Udflugter & Rejser

Sommerguide 2019

Masser af sommerattraktioner på Costa del Sol! Har du brændt dig lidt i solen eller behøver du og familien lidt variation efter mange og lange dage på stranden? Costa del Sol er danskernes favorit i ...

Udflugter & Rejser

Sport

Foto: FCK.DK

Málaga CF sælger spiller til FCK

Angriberen Michael Santos fra Uruguay er onsdag blevet bekræftet som ny spiller i FCK i en aftale, der strækker sig til sommeren 2023. FCK hentede tidligere på sommeren en anden spiller i spansk fodbold, nemlig Pep Biel. Derudover får Michael Santos selskab af Guilhermo Varela i FCK, som også er fra...

Sport

La Danesa anbefaler: 10 nye ansigter i La Liga

    Selvom Spanien stadig ligger badet i sol og det meste af landet stadig er på sommerferie, så tog de 20 La Liga-klubber hul på 89. version af det spanske mesterskab i weekenden. Flere spillere har forladt ligaen, en stor håndfuld spillere har skiftet en spansk klub ud med en anden o...

Sport

Gastronomi

Sabor a Málaga: Lokale produkter fra Málaga

I mere end 2000 år har Malága-provinsens befolkning dyrket råvarer af fineste kvalitet. Den frugtbar...

Gastronomi

Sommer trendy = rósevine

Rosé er ikke kun søde sager, ’kærestevin’ eller tøsedrik For ikke så længe siden var verdens mest s...

Gastronomi

TUC-tærte med friske bær

Nu er det endelig sommer og det indbyder til hjemmebagte tærter med friske bær – som kan nydes på te...

Gastronomi

Speakeasy – frisk opskrift med gin uden alkohol

Elías Bentolila står bag cocktailbaren Speakeasy i Fuengirola samt dennes nyligt åbnede søsterbar i ...

Gastronomi

Kultur

Photofestival i Mijas

Ottende udgave af Photofestival afholdes endnu en gang i Mijas, hvor Teatro de Las Lagunas de Mijas skal være hovedsæde ...

Kultur

5 ting du bør opleve til La Feria de Málaga

Den årlige byfest skydes i gang onsdag. I løbet af de 10 dage er der oplevelser for både små og store, ligesom der er ta...

Kultur

Tema, Debat & Profiler

IT-kriminelle på spil igen: Tusindvis af danskere udsat for …

Der florerer i øjeblikket tusindvis af falske e-mails i mange danskeres ind...

Tema & Profiler

Sarah Almagro - somos tu ola

Her i juli er det et år siden, nu 19-årige Sarah Almagro Vallejo blev indla...

Tema & Profiler

Den Skæve Vinkel - John Goth

Er du dansk og søger du bolig i Almuñecar-området, er det svært at komme ud...

Tema & Profiler

Skygge i sommervarmen

Costa del Sol er fantastisk om sommeren – strandene viser sig fra deres bed...

Tema & Profiler

NIKKI BEACH MARBELLA

De store sommer-DJ´s Hvad er en sommer uden noget at fejre? Og hvad er f...

Tema & Profiler

Er spanierne virkelig så dovne?

”Det er også de spaniere...!” Jeg hører det så ofte, at jeg nu ikke kan la...

Tema & Profiler

Dansk serieiværksætter vil sælge smoothies til hele Spanien

Der snittes, skæres og pakkes i det lille industrikøkken. Vi har kigget ind...

Tema & Profiler

Cudeca: Second hand-butikkerne med et vigtigt ærinde

Det er fredag og klokken er 09.55. Udenfor Cudecas nye butik i Los Boliches...

Tema & Profiler

Dekker og den spanske dopinglæge

I sin selvbiografi fortæller cykelrytteren Thomas Dekker om sit samarbejde ...

Tema & Profiler

Norrbom Marketing

Kontakt

Læserservice

sektioner

Norrbom Marketing

Centro Idea
Ctra. de Mijas km. 3.6
29650 Mijas-Málaga
Tlf.: 95 258 15 53
norrbom@norrbom.com